I. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ 1 PHÂN TÍCH VÀ DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2. LỰA CHỌN PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TƯ 1 Lọại hỡnh đầu tư bất động sản
2.5.2. Lựa chọn phương ỏn vốn
* Kết cấu vốn: như trờn đó núi, vốn đầu tư gồm vốn tự cú và vốn huy động từ nhiều
nguồn. Thụng thường tỷ lệ vốn tự cú là 30% nhưng cú thể thay đổi tuỳ theo hoàn cảnh.
Vốn huy động cú nhiều nguồn nhưng nguồn vay thế chấp là quan trọng nhất. Muốn vay thế chấp thỡ người vay phải cú đất đai và cỏc tài sản khỏc làm vật thế chấp. Cũn muốn phỏt hành cổ phiếu thỡ thủ tục tương đối phức tạp chứ khụng đơn giản như vay ngõn hàng.
Dựa phần nào vào tiền đặt cọc của người mua cũng là biện phỏp tốt nhất nhưng nếu quỏ dựa dẫm vào nguồn này thỡ nếu chẳng may thị trường "đứng" lại, nhà đầu tư vỡ thiếu vốn nờn rất dễ phải bỏ dở hoặc kộo dài giai đoạn xõy dựng cuối cựng.
* Chọn bờn cho vay: Khi lựa chọn bờn cho vay cần chỳ ý xem xột cỏc nhõn tố sau đõy:
+ Nguồn vốn và tài lực của bờn cho vay, xem xột uy tớn trong nước (và ngoài nước) và quy mụ của bờn cho vay;
+ Hiệu suất làm việc của bờn cho vay, căn cứ vào tốc độ xử lý đơn xin vay; + Mức độ hợp lý của lói suất, phớ làm thủ tục, thời hạn cho vay .v.v... ; + Mức độ linh hoạt khi điều động và chuyển tiền cho vay.
* Cỏc nguyờn tắc:
Bờn cho vay dựa vào cỏc nguyờn tắc sau đõy khi cho vay:
+ Bảo đảm tớnh lưu động, cũng tức là bảo đảm khả năng của bờn vay nhanh chúng
chuyển thành tiền mặt mà khụng bị thiệt hại, cú như vậy bờn vay mới trả được đỳng hạn. giữ được sự tớn nhiệm cỏc bờn cho vay;
+ Bảo đảm tớnh an toàn, tức là mức độ rủi ro thấp khi cho vay, do vậy bờn cho vay
phải nghiờn cứu kỹ hạng mục cho vay và phõn tớch đỏnh giỏ mức độ rủi ro và tư cỏch bờn cho vay;
+ Bảo đảm tớnh thu lợi, tức khả năng thu được bao nhiờu lợi nhuận trong quỏ trỡnh cho
vay.
* Cỏc điều kiện cho vay là:
+ Thành tớch đầu tư trước đõy của bờn vay, cỏc biểu hiện của bờn vay trờn thương
trường, năng lực và kinh nghiệm của cỏc nhõn viờn chủ chốt, chất lượng cụng trỡnh đó xõy dựng, dư luận của khỏch hàng ...;
+ Cỏc bảng biểu thống kờ, kế toỏn phản ỏnh tỡnh hỡnh tài vụ của bờn vay trong vài ba năm vừa qua, phản ỏnh tỡnh hỡnh lỗ lói, nợ nần, biến động tài sản, phõn phối lợi nhuận .v.v... ;
+ Tỡnh hỡnh cỏc hạng mục xõy dựng, xem xột qui mụ lớn bộ của hạng mục, suất đầu tư
cho một hạng mục riờng rẽ. Đối với khỏch vay lần đầu, tổ chức tài chớnh cũn cử người trực tiếp đến tận địa điểm đầu tư để xem xột tỡnh hỡnh cỏc hạng mục và tỡnh hỡnh cạnh tranh .v.v... nờn nhớ rằng cỏi mà người đầu tư xem là cơ may thỡ tổ chức tiền tệ thường xem là rủi ro, hiểm hoạ;
+ Số lượng tiền cho vay thường chỉ chiếm một phần của vốn đầu tư mà thụi. Cú
trường hợp bờn cho vay xuất đến 50% chi phớ về đất đai và 100% chi phớ xõy dựng. Nếu người đầu tư thế chấp đất đai xõy dựng cụng trỡnh thỡ bờn cho vay cú thể cho vay thế chấp bằng 70%-75% giỏ trị thửa đất đú, thậm chớ đến 80%-85% nếu là thửa đất thuận lợi. Nếu đó rừ ràng cú đối tượng mua hoặc cho thuờ rồi thỡ bờn cho vay cũn cú thể nõng tiền cho vay lờn đến 90% tổng vốn đầu tư. Cũn trong cỏc trường hợp thụng thường thỡ bờn cho vay giới hạn ở mức độ 70%-75% vốn đầu tư và người đầu tư phải cú 25-30% số vốn đú;
+ Thời hạn cho vay, đối với tớn dụng ngắn hạn, thời hạn cho vay tối đa khụng quỏ 1
năm. Đối với tớn dụng dài hạn thỡ thời hạn cho vay của Ngõn hàng, của quỹ bảo hiểm và cỏc quỹ cho vay khỏc cú thể kộo dài đến 5-10 năm. Khi người đầu tư kinh doanh cho thuờ nhà, người này cú thể dựng khoản vay thế chấp dài hạn để trả nợ cỏc khoản vay ngắn hạn đó dựng để mua đất và xõy nhà. Lỳc này cú thể dựng cỏc hạng mục cho thuờ đó xõy dựng xong để làm vật thế chấp, rồi dựng thu nhập tiền thuờ trong tương lai để dần dần trả nợ.
+ Lói suất thu lợi mục tiờu, Bờn cho vay xem xột cả suất lợi mục tiờu của dự ỏn, mức
lói rũng hàng năm. nếu dự ỏn cú mức độ rủi ro càng cao thỡ suất thu lợi càng lớn. Nếu suất thu lợi quỏ thấp bờn cho vay cú thể từ chối cho vay.