II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 KHÁI NIỆM CHUNG
3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG
3.2. Định giỏ và điều chỉnh giỏ cỏc loại đất cụ thể
a. Giỏ đất phải được quyết định theo đỳng mục đớch sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo qui định của phỏp luật; quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đớch sử dụng đất phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa cú quy hoạch hoặc đó cú quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thỡ giỏ đất được quy định theo mục đớch sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tớch của thửa đất khụng đỳng mục đớch sử dụng đó được phỏp luật cụng nhận hoặc cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt; sử dụng đất nụng nghiệp, lõm nghiệp để nuụi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thỏi và sử dụng đất phi nụng nghiệp kết hợp với mục đớch khỏc thỡ khi định giỏ đất vẫn theo mục đớch sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuờ đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nờu trờn.
b. Mức giỏ cụ thể của từng hạng đất, vị trớ đất của cỏc loại đất do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trờn một đơn vị diện tớch đất (m2) và khụng được vượt ra ngoài khung giỏ cỏc loại đất theo từng vựng đất hoặc từng loại đụ thị do Chớnh phủ quy định tại Khoản 1 điều 6 và giới hạn cho phộp vận dụng của cỏc đia phương được quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
Trường hợp giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường tại địa phương của những loại đất, vị trớ đất nhất định cú biến động (biến động mang tớnh cục bộ) tăng hoặc giảm so với giỏ đất do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định thỡ Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giỏ của những loại đất, vị trớ đất cú biến động đú theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
c. Định giỏ cụ thể cho từng hạng đất, vị trớ đất của cỏc loại đất mà Chớnh phủ cú quy định khung giỏ đất:
- Đối với đất trồng cõy hàng năm, đất trồng cõy lõu năm. đất nuụi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giỏ cho từng hạng đất phõn chia theo 3 vựng như đó xỏc định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục II.3.1.
Trường hợp cựng một loại đất nụng nghiệp núi trờn lại nuụi hoặc trồng nhiều loại cõy, con khỏc nhau, thỡ chỉ quy định một mức giỏ đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuụi trồng một loại cõy, con chủ yếu trong vựng (vớ dụ như đất trồng lỳa của vựng đất trồng cõy hàng năm); khụng qui định giỏ đất của cựng một hạng đất của cựng một loại đất nụng nghiệp trong cựng vựng đất khỏc biệt theo từng cõy, con khỏc nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giỏ cho từng hạng đất cú thể sử dụng một trong hai cỏch sau:
+ Cỏch thứ nhất: Định giỏ trực tiếp cho từng hạng đất.
Trong mỗi hạng đất đó được phõn chia theo 3 vựng trong phạm vi địa giới hành chớnh đó xỏc định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiờu biểu cú tớnh đại diện. Sau đú, tiến hành xỏc định giỏ của từng thửa đất bằng cỏch ỏp dụng cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất như hướng dẫn tại mục II.2 và tớnh giỏ một đơn vị diện tớch (m2) của từng thửa đất.
Giỏ hạng đất (tớnh trờn một một vuụng) được xỏc định là mức giỏ bỡnh qũn của cỏc mức giỏ của cỏc thửa đất đó lựa chọn nờu trờn.
+ Cỏch thứ hai: Định giỏ đất hạng 1, sau đú sử dụng hệ số hạng đất định gớa để định
giỏ cho cỏc hạng đất cũn lại.
Cỏch thức định giỏ đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cỏch định giỏ trực tiếp cho từng hạng đất nờu trờn.
Căn cứ tiờu chuẩn cỏc yếu tố của từng hạng đất tớnh thuế hoặc giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cỏc hạng đất, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh xõy dựng hệ số hạng đất để định giỏ đất theo nguyờn tắc: Đất hạng 1 cú mức giỏ cao nhất ứng với hệ số 1, đất cỏc hạng tiếp sau cú hệ số thấp hơn ứng với cỏc mức giỏ thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giỏ là tỷ lệ so sỏnh giữa giỏ chuyền nhượng quyền sử dụng của cỏc hạng đất so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sỏnh giữa tiờu chuẩn cỏc yếu tố của từng hạng đất tớnh thuế so với đất hạng 1.
Giỏ đất của cỏc loại đất được tớnh theo hạng đất nờu trờn được tớnh bằng cỏch lấy mức giỏ đất của hạng đất đó xỏc định được (hạng 1) nhõn với hệ số định giỏ đất của từng hạng đất.
Ở những nơi khụng cú đất hạng 1 thỡ lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định giỏ theo vị trớ đất. Căn cứ vào tiờu thức xếp loại vị trớ đất, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh tiến hành xõy dựng hệ số vị trớ định giỏ đất theo nguyờn tắc; đất tại vị trớ số 1 cú mức giỏ cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại cỏc vị trớ tiếp sau cú hệ số thấp hơn ứng với cỏc mức giỏ thấp hơn. Cỏch thức xỏc định giỏ đất cho từng vị trớ đất thực hiện tương tự như cỏch xỏc định giỏ cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trờn.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tại nụng thụn, thực hiện định giỏ theo vị trớ đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiờu thức xếp loại vị trớ đất, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh tiến hành xõy dựng hệ số vị trớ định giỏ đất cho từng khu vực đất theo nguyờn tắc : Đất tại vị trớ số 1 của khu vực nào cú mức gớa cao nhất tại khu vực đú, ứng với hệ số 1, đất tại cỏc vị trớ tiếp sau của cỏc khu vực đất tương ứng cú hệ số thấp hơn ứng với cỏc mức gớa thấp hơn. Cỏch thức xỏc định giỏ đất cho từng vị trớ đất thực hiện tương tự như cỏch xỏc định giỏ cho từng vị trớ đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tại đụ thị.
Riờng đối với một số vị trớ đất ở tại nụng thụn cú mặt tiền liền cạnh với cỏc trục đường giao thụng chớnh (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giỏp khu cụng nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nờn đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, cú giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường cao; thỡ giỏ đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa khụng được cao hơn quỏ 3 lần mức giỏ tối đa của khung giỏ đất ở tại nụng thụn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định tiờu chớ cụ thể và quy định số lượng vị trớ đối với loại đất này để định giỏ.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tại đụ thị, thực hiện định giỏ đất theo vị trớ đất cho từng loại đường phố của cỏc loại đụ thị khỏc nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giỏ cho từng vị trớ đất cú thể sử dụng một trong hai cỏch sau:
+ Cỏch thứ nhất: Định giỏ trực tiếp cho từng vị trớ đất
Trong mỗi vị trớ đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại cỏc địa điểm khỏc nhau cú tớnh đại diện cho cả vị trớ đất. Sau đú, tiến hành xỏc định giỏ của từng thửa đất bằng cỏch ỏp dụng cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất như hướng dẫn tại mục II.2 và tớnh giỏ một đơn vị diện tớch (m2) của từng thửa đất.
Giỏ đất của từng vị trớ (tớnh trờn một một vuụng) được xỏc định là mức giỏ bỡnh qũn của cỏc mức giỏ của cỏc thửa đất đó lựa chọn nờu trờn.
+ Cỏch thứ hai: Định giỏ đất vị trớ 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đú sử dụng hệ số vị trớ đất để định giỏ cho cỏc vị trớ đất cũn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Cỏch thức xỏc định giỏ đất vị trớ 1 thực hiện như định giỏ trực tiếp cho từng vị trớ đất nờu trờn.
Căn cứ vào tiờu thức xếp loại vị trớ đất uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh tiờn hành xõy dựng hệ số vị trớ định giỏ đất cho từng loại đường phố của cỏc loại đụ thị theo nguyờn tắc : Đất tại vị trớ số 1 của đường phố nào cú mức giỏ cao nhất của đường phố đú ứng với hệ số 1, đất tại cỏc vị trớ tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng cú hệ số thấp hơn ứng với cỏc mức giỏ thấp hơn.
Hệ số vị trớ định giỏ đất của tất cả cỏc loại đất nờu trờn là tỷ lệ so sỏnh giữa giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trờn thị trường của từng vị trớ đất so với vị trớ số 1, hoặc tỷ lệ so sỏnh giữa cỏc tiờu thức của từng vị trớ đất.
Giỏ đất của tất cả cỏc loại đất được định giỏ theo vị trớ nờu trờn tớnh bằng cỏch lấy mức giỏ đất của vị trớ đất đó xỏc định được (vị trớ số 1) nhõn với hệ số vị trớ định giỏ đất của từng loại đất.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tại cỏc thị xó ,thị trấn, khu đụ thị mới chưa được xếp loại đụ thị nằm ở khu vực đất nụng thụn (ngoài địa giới của đất đụ thị như thành phố, thị xó đó được xếp loại đụ thị), khi định giỏ đất cụ thể được ỏp dụng khung giỏ đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp tại đụ thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phộp vận dụng qui định tại Khoản 2 Điều 6 nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
d. Định giỏ cụ thể cho cỏc loại đất mà Chớnh phủ khụng quy định khung giỏ đất - Đối với đất rừng phũng hộ và đất rừng đặc dụng : Căn cứ mức giỏ cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh đó quy định đối với đất rừng sản xuất để định giỏ đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trỡnh định giỏ đối với đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trỡnh định giỏ đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại mục II.3.2.
Mức giỏ cụ thể cho từng hạng đất của đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa khụng vượt quỏ mức giỏ cụ thể từng hạng đất của đất rừng sản xuất.
- Đối với đất nụng nghiệp khỏc theo qui định tại Tiết d Mục 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 thỏng 10 năm 2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất Đai.
Giỏ cỏc loại đất nụng nghiệp khỏc được xỏc định căn cứ mức giỏ đất cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh đó qui định cho loại đất nụng nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lõn cận trong cựng vựng (nếu khụng cú đất liền kề).
Mức giỏ đất cụ thể qui định cho từng loại đất nụng nghiệp khỏc tối đa khụng vượt quỏ mức giỏ cụ thể đó qui định cho loại đất nụng nghiệp liền kề, hoặc mức giỏ cao nhất đó qui định cho đất nụng nghiệp ở khu vực lõn cận.
Căn cứ mức giỏ cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh đó quy định đối với giỏ đất ở để định giỏ đất xõy dựng trụ sở cơ quan và xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp theo nguyờn tắc: Đất xõy dựng trụ sở cơ quan và xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp tại nụng thụn thỡ căn cứ vào giỏ đất ở tại nụng thụn; đất xõy dựng trụ sở cơ quan và xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp tại đụ thị thỡ căn cứ vào giỏ đất ở tại đụ thị.
Mức giỏ cụ thể qui định cho từng vị trớ đất của đất xõy dựng trụ sở cơ quan và xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp tối đa khụng cao hơn mức giỏ cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn đó quy định cho vị trớ đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lõn cận gần nhất nếu khụng cú liền kề.
- Đối với đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh; đất sử dụng vào cỏc mục đớch cụng cộng theo quy định của Chớnh phủ; đất do cỏc cơ sở tụn giỏo sử dụng; đất cú cụng trỡnh là đỡnh, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nụng nghiệp khỏc theo quy định của Chớnh phủ (tại Tiết e Mục 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cấp ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật đất đai).
Căn cứ mức giỏ cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh đó quy định đối với giỏ cỏc loại đất liền kề để định giỏ cho cỏc loại đất trờn, cụ thể là:
+ Trường hợp cỏc loại đất trờn chỉ liền kề đất ở thỡ căn cứ giỏ đất ở hoặc chỉ liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp thỡ căn cứ giỏ đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp; nếu khụng cú những loại đất liền kề nờu trờn thỡ căn cứ vào giỏ đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp ở khu vực gần nhất để định giỏ.
+ Trường hợp cỏc loại đất trờn liền kề với nhiều loại đất khỏc nhau, thỡ căn cứ vào giỏ của loại đất cú mức giỏ cao nhất.
Mức giỏ cụ thể quy định cho từng vị trớ đất của cỏc loại đất núi trờn tối đa khụng cao hơn mức giỏ cụ thể mà Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh đó qui định cho vị trớ tương tự của đất ở, hoặc là đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp liền kề.