II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HèNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1. MỤC TIấU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG
1.2. Quan điểm phỏt triển thị trường bất động sản
Nhằm thực hiện mục tiờu trờn, việc hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản ở nước ta phải quỏn triệt cỏc quan điểm sau:
Một là, ở nước ta thị trường bất động sản phỏt triển nhanh và bền vững phải được thực
hiện trờn cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dõn. Người mua, bỏn nhà hoặc cụng trỡnh chỉ được chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người thế chấp, gúp vốn liờn doanh bất động sản chỉ được sử dụng gớa trị quyền sử dụng đất thế chấp hoặc gúp vốn liờn doanh. Giỏ trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hỡnh thức giao đất hoặc thuờ đất, tuỳ thuộc vào phương phỏp xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất ... để khai thỏc cao nhất nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lõu dài cho người sử dụng đất và giao cho họ cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuờ, thừa kế, thế chấp, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Do đú, phỏt triển thị trường bất động sản phải phỏt huy cao
nhất cỏc quyền này trờn cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do nhà nước thống nhất quản lý mà vấn đề cơ bản là Nhà nước phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đỳng mục đớch, nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dõn đối với đất đai phải thực hiện được quyền định đoạt tối cao là quyền thu hỳt đất. sự phỏt triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường song khụng thể tỏch rời vai trũ định hướng quản lý điều tiết của Nhà nước.
Hai là, Bỡnh đẳng giữa cỏc thành phần kinh tế.
Bỡnh đẳng giữa cỏc thành phần kinh tế là để khai thỏc mọi thế mạnh, mọi nguồn lực đỏp ứng nhu cầu đa dạng của sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường bất động sản. Bỡnh đẳng giữa cỏc thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp khụng phõn biệt thành phần kinh tế đều cú cỏc qyền bỏn (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuờ, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị bất động sản (giỏ trị quyền sử dụng đất) ... mọi chớnh sỏch và biện phỏp ưu đói đều được ỏp dụng thống nhất cho tất cả cỏc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như : biện phỏp sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu (tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng), biện phỏp ưu đói trong giao đất, thuờ đất, ưu đói tớn dụng, chớnh sỏch thuế ...
Ba là, Dõn sự hoỏ cỏc quan hệ chuyển dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản chỉ cú thể phỏt triển khi cỏc quan hệ chuyển dịch được thực hiện theo cơ chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xó hội tham gia điều tiết vĩ mụ thị trường bằng cỏc cụng cụ vĩ mụ : Chớnh sỏch, phỏp luật, biện phỏp hướng dẫn...
Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản là quan hệ kinh tế, quan hệ dõn sự, nú bị chi phối chủ yếu bằng cỏc cụng cụ và biện phỏp kinh tế và được thực hiện ở thị trường. Vỡ thế, vấn đề mở rộng, dõn sự hoỏ cỏc quan hệ chuyển dịch bất động sản phải được xem như là một quan điểm trong việc xõy dựng và phỏt triển thị trường bất động sản.
Bốn là, phỏt triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoỏ nhiều thành
phần, vận động theo cơ chế thị trường trong xó hội cú sự phõn hoỏ giàu nghốo; người nghốo, người cú thu nhập thấp sẽ khụng cú khả năng tự lo được chỗ ở, nhất là ở đụ thị. Mặt khỏc, cựng hoạt động trong thị trường sẽ cú những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cú những thời kỳ gặp khú khăn, cỏ biệt cú trường hợp khụng cứu vón vỡ bị phỏ sản, nhưng xó hội lại rất cần cỏc doanh nghiệp này tồn tại và phỏt triển vỡ lợi ớch chung của xó hội. Những khuyết tật vốn cú này là mặt trỏi của cơ chế thị trường phải được khắc phục, đồng thời phỏt huy nhõn tố con người, mở rộng cơ hội cho mọi người đều cú điều kiện phỏt huy khả năng tham gia vào quỏ trỡnh phỏt triển bất động sản và được hưởng thụ những thành quả của chớnh sự phỏt triển đú, giảm bớt sự ngăn cỏch giàu nghốo mà biểu hiện cụ thể là gúp phần nõng cao chất lượng cuộc sống của nhõn dõn về ăn, ở, đi lại, học tập và làm việc... giữ gỡn sự cụng bằng xó hội.
Nhà nước hỗ trợ về tài chớnh, về kỹ thuật, về đào tạo nhõn lực... cho doanh nghiệp đang yếu kộm vươn lờn hoạt động sản xuất kinh doanh, đỏp ứng nhu cầu bất động sản cho xó hội; đồng thời nhà nước cũng hỗ trợ cho người nghốo, người cú thu nhập thấp và cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội để họ cú thể mua nhà hoặc thuờ nhà ở. Mặt khỏc, nhà nước cũng giành phần vốn hợp lý để đầu tư phỏt triển cỏc cụng trỡnh kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội, tạo mụi trường cho thị trường bất động sản phỏt triển.