( Dưới đõy gọi chung là hệ thống quản lý đất đai ) 1. HỆ THỐNG QUẢN Lí ĐẤT ĐAI ( Land Administation System)
Khỏi niệm
1.1.1 Đất đai là tài nguyờn thiờn nhiờn, tài sản Quốc gia quý giỏ; bất động sản là một tài sản cố định, khụng thể di dời, bất động sản bao gồm đất và cỏc tài sản gắn liền với đất; bất động sản cú thể bao gồm một hoặc một số thửa đất. Một hệ thống cho việc xỏc lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giỏ trị đất, sử dụng đất và cỏc tài liệu khỏc liờn quan đến đất là một cụng cụ khụng thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thụng thoỏng cũng như để quản lý bền vững tài nguyờn đất.
1.1.2 Hệ thống quản lý đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khỏc nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. ở cỏc nước phỏt triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, khụng loại trừ việc cho phộp đăng ký nhà, một phần của toà nhà cựng những cấu trỳc trờn mặt đất hoặc dưới mặt đất gắn liền với thửa đất. Vỡ vậy từ lỳc này tài liệu khi đề cập đến khỏi niệm hệ thống quản lý đất đai đó bao hàm cả quản lý đất đai và bất động sản.
1.2. Lợi ớch của một hệ thống quản lý đất đai tốt
1.2.1 Đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; 1.2.2 Hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản;
1.2.3 Đảm bảo an toàn tớn dụng;
1.2.4 Phỏt triển và giỏm sỏt thị trường bất động sản; 1.2.5 Bảo vệ đất Nhà nước;
1.2.6 Giảm thiểu tranh chấp đất đai;
1.2.7 Thuận lợi cho quỏ trỡnh đổi mới hệ thống quản lý đất đai; 1.2.8 Tăng cường quy hoạch đụ thị và phỏt triển kết cấu hạ tầng; 1.2.9 Hỗ trợ quản lý mụi trường;
1.2.10 Phỏt hành cỏc tài liệu thống kờ, đất đai phục vụ cỏc mục tiờu, kinh tế xó hội.
2. CẤU TRÚC HỆ THỐNG QUẢN Lí ĐẤT ĐAI-Land Administration System (LAS)2.1. Đăng ký đất đai (Land Regislation) 2.1. Đăng ký đất đai (Land Regislation)
năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xỏc và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối cỏc quyền về đất;
LAS cú thể cung cấp những quy tắc và sự ổn định xó hội bởi việc xỏc lập sự an toàn khụng những cho cỏc chủ sở hữu đất và cỏc thành viờn của họ mà cũn cho cỏc nhà đầu tư, cỏc nhà cho vay tiền, cỏc nhà thương nhõn, người mụi giới trong nước và quốc tế mà cũn cho chớnh phủ. Hệ thống đăng ký đất khụng chỉ liờn quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ớch của cỏc chủ sở hữu tư nhõn mà cũn là một cụng cụ quan trọng của chớnh sỏch đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phỏt triển kinh tế.
2.2. Địa chớnh (Cadastre)
Là một dạng của hệ thống thụng tin đất đai.
Mục tiờu của nú đặc biệt hướng về sở hữu, giỏ trị và sử dụng của thửa đất cũng như đăng ký đất, địa chớnh bao gồm những hồ sơ về đất dựa trờn cơ sở cỏc thửa đất mà quyền sở hữu được xỏc lập, đú là diện tớch đất xỏc định bởi quyền sở hữu hoặc là diện tớch đất chịu thuế, nú khụng chỉ liờn quan đến chủ sở hữu mà cũn đối với người sử dụng đất. Địa chớnh khụng chỉ hỗ trợ cho quyền về bất động sản mà cũn thuế đất và hồ sơ về sử dụng đất.
Địa chớnh là hệ thống thụng tin gồm hai thành phần cơ bản đú là những sờri bản đồ chỉ rừ kớch thước và vị trớ của toàn bộ cỏc thửa đất và những hồ sơ mụ tả về đất, cỏi phõn biệt với đăng ký đất đai mà đặc trưng là sự liờn quan đến quyền sở hữu.
Địa chớnh và đăng ký đất phải hoạt động trong khuụn khổ phỏp luật nghiờm ngặt, nhưng đăng ký đất cú thể khụng thể thiết lập hồ sơ toàn bộ đất đai trong cả nước khi khụng phải tất cả mọi cụng dõn lựa chọn việc đăng ký đất. Địa chớnh cú thể bao trựm cả nước khi nú được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chớnh cú thể hỗ trợ cho đăng ký đất.
2.3. Hệ thống thụng tin đất đai (Land Information System-LIS).
Thuật ngữ LIS được ỏp dụng cho phạm vi rộng của thụng tin khụng gian bao gồm cơ sở dữ liệu về mụi trường, kinh tế-xó hội cũng như những dữ liệu liờn quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chớnh;
Khỏc với địa chớnh phỏp lý, tài chớnh hoặc địa chớnh đa mục đớch LIS khụng nhất thiết phải căn cứ vào thửa đõt, LIS cú thể liờn quan đến điều tra tài nguyờn rừng, thổ nhưỡng hoặc điạ chất và cú thể bao gồm những dạng khỏc nhau của dữ liệu;
Cỏc dữ liệu liờn quan đến địa chớnh bao gồm: Dữ liệu đo đạc (toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thụng tin bất động sản, cấu trỳc của toà nhà, căn hộ, dõn số, thuế đất, giỏ đất.
Dữ liệu cú thể liờn quan đến thửa đất riờng lẻ cú thể bao trựm nhiều bất động sản như những vựng sử dụng đất. Dữ liệu địa chớnh khụng chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà cũn hỗ trợ cho việc quản lý cỏc lĩnh vực khỏc của nền kinh tế như: Nụng nghiệp, lõm nghiệp, ngư nghiệp, giao thụng vận tải, dịch vụ cụng cộng.Tại Thuỵ Điển, sự hỡnh thành bất động sản, thay đổi, hợp nhất thửa đất, bản đồ địa chớnh, đăng ký đất, quyền sở hữu, định giỏ bất động sản và thuế được liờn kết trờn cơ sở hệ thống địa chớnh.
Nghiờn cứu khả thi phỏt triển hệ thống Địa chớnh Việt Nam của Chương trỡnh hợp tỏc Việt Nam-Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chớnh (CPLAR-1997-2003) đó xỏc định: Hệ thống Địa chớnh là một tập hợp cỏc giải phỏp kỹ thuật và nhõn lực làm nũng cốt cho việc thực hiện quản lý đất đai, hệ thống Địa chớnh (Cadastral System) bao gồm: Đăng ký đất đai (Land Regislation), Định giỏ đất (Land Valuation), Quy hoạch sử dụng đất (Land Use Planning) và thụng tin đất đai (Land Information). Vị trớ của hệ thống Địa chớnh (CS) trong hệ thống quản lý đất đai (LAS) dược trỡnh bầy trong sơ đồ dưới đõy:
3 TỔ CHỨC VÀ QUẢN Lí
Nhà nước đúng vai trũ chớnh trong việc xỏc lập chớnh sỏch đất đai và những nguyờn tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm phỏp luật đất đai và cỏc quy phạm phỏp luật khỏc liờn quan đến đất đai với những nội dung chủ yếu được xỏc lập như sau:
- Phối hợp giữa cỏc cơ quan Nhà nước; - Xỏc định vị trớ của cơ quan đăng ký; - Vai trũ của cỏc lĩnh vực cụng và tư; - Quản lý cơ sở dữ liệu địa chớnh; - Quản lý cỏc tổ chức địa chớnh;
- Quản lý nguồn nhõn lực, giỏo dục và đào tạo; - Nghiờn cứu khoa học;
- Hỗ trợ về chuyờn gia và kỹ thuật; - Hợp tỏc quốc tế.