II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 KHÁI NIỆM CHUNG
2. MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản cú nhiều loại và đặc biệt là chỳng được sử dụng vào rất nhiều mục đớch khỏc nhau; cú mục đớch nhằm tạo ra lợi nhuận và ngược lại cũng cú nhiều bất động sản được sử dụng vào cỏc mục đớch khụng nhằm tạo ra lợi nhuận (để ở hoặc làm cụng sở, nhà thờ .v.v... ). Vỡ vậy việc lựa chọn phương phỏp định giỏ thớch hợp cho mỗi loại bất động sản để cú được kết quả định giỏ gần với giỏ trị thực của bất động sản là vấn đề quan trọng đối với người định giỏ. Hiện nay một số phương phỏp định giỏ đất và bất động sản đang được ỏp dụng phổ biến như sau :
2.1. Phương phỏp so sỏnh trực tiếp
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đõy là phương phỏp xỏc định mức giỏ thụng qua việc tiến hành phõn tớch cỏc mức giỏ đất thực tế đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn thị trường của mảnh đất tương tự (về loại đất, diện tớch, hạng đất, hỡnh dạng thửa đất, loại đường phố và vị trớ) để so sỏnh, xỏc định giỏ của thửa đất, loại đất cần xỏc định phương phỏp so sỏnh trực tiếp được ỏp dụng để định giỏ đất khi trờn thị trường cú cỏc loại đất tương tự đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sỏnh được với loại đất cần định giỏ.
Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phõn tớch, so sỏnh với loại đất cần định giỏ phải là giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường.
2.1.2. Việc định giỏ đất theo phương phỏp so sỏnh trực tiếp phải tiến hành cỏc bướcsau đõy: sau đõy:
a. Bước 1: Khảo sỏt và thu thập thụng tin
- Xỏc định địa điểm của thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tớch đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở phỏp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lõn cận với thửa đất, khu đất cần định giỏ đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức giao dịch trờn sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất thành cụng để thu thập thụng tin cần thiết.
Những thụng tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sỏt để so sỏnh, xỏc định giỏ của thửa đất hoặc khu đất cần định giỏ.
Trường hợp khụng thu thập được những thụng tin trong khoảng thời gian gần nhất, thỡ cú thể thu thập thụng tin về cỏc cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tớnh đến thời điểm định giỏ đất. Nếu khụng cú những thụng tin về cỏc cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất trong thời gian 01 năm để thu thập, thỡ thu thập thụng tin trong thời gian 03 năm tớnh đến thời điểm định giỏ đất.
- Những thụng tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trớ, loại đụ thị, loại đường phố, diện tớch, hỡnh dỏng, cỏc đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trờn đất);
+ Mụi trường (bao gồm mụi trường tự nhiờn gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ụ nhiễm khụng khớ và nguồn nước; mức độ thoỏi hoỏ của đất, v.v... và mụi trường kinh tế - xó hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay khụng tốt, thuận lợi hay khụng thuận lợi về giao thụng, thương mại, thụng tin liờn lạc, y tế, văn hoỏ giỏo dục , trật tự và an ninh xó hội,v.v...);
+ Cỏc đặc điểm về phỏp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuờ, lấn chiếm .v.v...);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giỏ quyền sử dụng đất thành cụng; + Thống kờ cỏc mức giỏ chuyển nhượng, giỏ cho thuờ, đấu giỏ quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toỏn.
- Điều kiện của thụng tin:
Những thụng tin trờn đõy phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bỏn tự nguyện, mỗi bờn cú đầy đủ thụng tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mỡnh tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bỏn này khụng cú tớnh đầu cơ, khụng bị sức ộp về thời gian, bị ộp buộc mua bỏn hoặc mua bỏn giữa cỏc bờn cú quan hệ huyết thống, khụng cú giấy tờ hợp phỏp và cỏc lý do chủ quan khỏc gõy tỏc động làm sai lệch quỏ trỡnh hỡnh thành và vận động bỡnh thường của giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn thị trường.
b. Bước 2: So sỏnh, phõn tớch thụng tin
Căn cứ những thụng tin đó khảo sỏt , thu thập được ở Bước 1, tiến hành phõn tớch, so sỏnh để lựa chọn những tiờu chớ giống nhau và khỏc nhau giữa cỏc thửa đất, khu đất so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định giỏ. Trờn cơ sở đú xỏc định cỏc tiờu chớ giống và khỏc biệt về gớa để tớnh toỏn, xỏc định giỏ cho thửa đất, khu đất cần định giỏ.
c. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh cỏc yếu tố khỏc biệt về giỏ giữa cỏc thửa đất, khu đất so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định giỏ để xỏc định giỏ cho thửa đất cần định giỏ.
Giỏ trị ước tớnh của thửa đất, khu đất cần định giỏ được tớnh theo cỏch điều chỉnh cỏc yếu tố khỏc biệt về giỏ với từng thửa đất, khu đất so sỏnh như sau:
Giỏ trị ước tớnh của thửa đất, khu
đất cần định giỏ =
Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sỏnh
Mức tiền điều chỉnh mức giỏ hỡnh thành từ những yếu tố
khỏc biệt về giỏ của từng thửa đất, khu đất so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định gớa Trong đú, mức tiền điều chỉnh mức giỏ giữa từng thửa đất, khu đất so sỏnh và thửa đất, khu đất cần định giỏ là lượng điều chỉnh sự khỏc biệt về giỏ xuất phỏt từ những khỏc biệt về vị trớ thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ụ nhiễm mụi trường .v.v... Sự
khỏc biệt về giỏ giữa thửa đất so sỏnh và thửa đất cần định giỏ (cú thể tớnh theo giỏ trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xỏc định căn cứ vào đỏnh giỏ của cỏc chuyờn gia và cơ quan định giỏ đất.
Trường hợp giỏ đất cú biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành cụng quyền sử dụng đất của thửa đất so sỏnh đến thời điểm xỏc định giỏ của thửa đất cần định giỏ, thỡ phải điều chỉnh mức giỏ của thửa đất so sỏnh về ngang mức giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường, sau đú thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giỏ của thửa đất so sỏnh theo cụng thức nờu trờn.
d. Bước 4: Xỏc định giỏ của thửa đất cần định giỏ bằng cỏch lấy số bỡnh quõn của cỏc mức gớa của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sỏnh đó tớnh toỏn điều chỉnh khỏc biệt về giỏ ở bước 3.
2.1.3. Khấu trừ giỏ trị tài sản trờn đất
Đối với trường hợp giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giỏ trị cỏc tài sản trờn đất (cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, đất đó cú trồng cõy lõu năm như cao su, cà phờ, chố, tiờu, điều .v.v... hoặc cõy ăn quả) thỡ khi tớnh giỏ đất phải khấu trừ phần giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng đó đầu tư trờn đất theo cụng thức sau:
Giỏ đất tại thời điểm xỏc định
giỏ
= của đất và cụng trỡnh trờn đất) tại thờiTổng giỏ trị khu đất (gồm cả giỏ trị điểm xỏc định giỏ
-
Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng tại thời
điểm xỏc định Trong đú :
Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa,
vật kiến trỳc, cõy trồng tại thời điểm
xỏc định giỏ
=
Nguyờn giỏ hoặc tổng chi phớ đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh - Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) x Nguyờn giỏ hoặc tổng chi phớ đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh x Số năm đó sử dụng cỏc cụng trỡnh đầu tư Phương phỏp tớnh tổng chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, vườn cõy lõu năm; phương phỏp tớnh khấu hao; tỷ lệ khấu hao ỏp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những cụng trỡnh, vật kiờn trỳc hoặc cõy lõu năm khụng nằm trong danh mục cỏc quy định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thỡ Sở Tài chớnh phối hợp với cỏc Sở, ngành liờn quan căn cứ vào nguyờn tắc tớnh khấu hao để hướng dẫn phương phỏp tớnh khấu hao cho phự hợp.
Trường hợp cỏc cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc hoặc cõy trồng lõu năm trờn thửa đất đó hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thỏc sử dụng, thỡ giỏ trị của nú được tớnh theo giỏ trị đỏnh giỏ lại tài sản.
Đối với cõy trồng đang trong thời kỳ đầu tư xõy dựng cơ bản thỡ khụng tớnh khấu hao. Nguyờn giỏ cõy trồng lõu năm đang trong thời kỳ xõy dựng cơ bản là giỏ trị đầu tư luỹ kế đến thời điểm định giỏ đất hoặc tớnh theo giỏ trị đỏnh giỏ thực tế.
2.2. Phương phỏp thu nhập
2.2.1. Cơ sở lý luận
Phương phỏp thu nhập là phương phỏp xỏc định mức giỏ tớnh bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trờn một đơn vị diện tớch đất so với lói suất tiền gửi tiết kiệm bỡnh quõn một năm (tớnh đến thời điểm xỏc định giỏ đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 thỏng) tại ngõn hàng thương mại nhà nước cú mức lói suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trờn địa bàn.
Phương phỏp thu nhập chỉ ỏp dụng để định giỏ cho cỏc loại đất xỏc định được cỏc khoản thu nhập mang lại từ đất.
2.2.2. Việc định giỏ đất theo phương phỏp thu nhập phải tiến hành cỏc bước sau:
a. Bước 1: Tớnh tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giỏ mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuờ hoặc đất cú xõy dựng cụng trỡnh kiến trỳc (nhà cửa) để cho thuờ thỡ tổng thu nhập của thửa đất cần định giỏ chớnh là số tiền cho thuờ đất hoặc số tiền cho thuờ đất và cụng trỡnh trờn đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nụng nghiệp thỡ tổng thu nhập của thửa đất cần định giỏ chớnh là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trờn thửa đất, loại đất thu được hàng năm.
b. Bước 2: Tớnh tổng chi phớ phải chi ra hỡnh thành tổng thu nhập và cỏc khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phớ bao gồm cỏc khoản chi phớ cụ thể như thuế, chi phớ đầu tư cải tạo, chi phớ sản xuất. Cỏc khoản chi phớ này được tớnh theo cỏc quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phớ nào khụng cú quy định của nhà nước thỡ tớnh theo giỏ thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đó chi trả (quy định trong hợp đồng, hoỏ đơn mua bỏn hàng hoỏ do cơ quan tài chớnh cú thẩm quyết phỏt hành).
c. Bước 3: Xỏc định thu nhập thuần tuý hàng năm theo cụng thức sau Thu nhập thuần
tuý hàng năm =
Tổng thu nhập hàng năm tớnh được ở Bước
1 -
Tổng chi phớ đó tớnh ở Bước 2 d. Bước 4: Ước tớnh mức giỏ đất cần định giỏ theo cụng thức sau
Giỏ đất ước tớnh =
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất Lói suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 thỏng
Khi định giỏ đất theo phương phỏp thu nhập, tổng thu nhập, cỏc chi phớ xỏc định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần tuý xỏc định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phớ và mức thu nhập thuần tuý bỡnh quõn của hạng đất hoặc vị trớ đất của loại đất cần định giỏ và đỳng với mục đớch sử dụng đất đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt. Đồng thời, tớnh bỡnh quõn cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xỏc định giỏ đất.
Trường hợp khụng thu thập được số liệu trong 3 năm thỡ sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xỏc định giỏ đất.
2.2.3. Khấu trừ giỏ trị tài sản trờn đất
Đối với đất đó cú xõy dựng cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc trờn đất, đó cú trồng cõy lõu năm như cao su, cà phờ, chố, tiờu, điều, v.v... hoặc cõy ăn quả thỡ khi tớnh giỏ đất phải khấu trừ phần giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng đó đầu tư trờn đất bằng phương phỏp khấu trừ giỏ trị tài sản trờn đất như hướng dẫn tại mục II.2.1.3.
2.3. Điều kiện ỏp dụng cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất
2.3.1. Khi thực hiện việc định giỏ đất, chỉ ỏp dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp khi thu thập thống kờ được đủ thụng tin số liệu của loại đất tương tự so sỏnh được với loại đất cần định giỏ như đó hướng dẫn tại mục II.2.1.2; chỉ ỏp dụng phương phỏp thu nhập để định giỏ cỏc loại đất khi xỏc định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu khụng thu nhập được đầy đủ cỏc số liệu về giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cỏc loại đất tương tự so sỏnh được trờn thị trường.
2.3.2. Khi cú loại đất vừa cú thể thu thập được giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trờn thị trường vừa cú thể tớnh được thu nhập do thửa đất cần định giỏ mang lại, thỡ
2.3.3. Trong cỏc trường hợp sau đõy cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương phỏp xỏc định giỏ đất này để kiểm tra so sỏnh, đối chiếu cỏc mức giỏ ước tớnh để quyết định mức giỏ cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trờn thị trường, số liệu thu thập được khụng cú tớnh hệ thống;
- Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trờn thị trường biến động thất thường, khụng phản ỏnh đỳng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bỡnh thường.
- Mức gia đất ước tớnh bằng cỏch ỏp dụng một trong hai phương phỏp xỏc định giỏ đất cú kết quả cao hơn mức giỏ tối đa của khung giỏ do chớnh phủ quy định tại Khoản I Điều 6 và giới hạn được phộp vận dụng cho loại đất cần định giỏ qui định tại Khoản 2 điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định gớa đất và khung giỏ cỏc loại đất.
2.3.4. Cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất trờn đõy được ỏp dụng để xỏc định giỏ trị của thửa đất, lụ đất cụ thể làm căn cứ để định giỏ đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị trớ đất theo hướng dẫn định giỏ đất cụ thể tại địa phương.