đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất cú giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.
- Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật đất đai quy định ngoài cỏc quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài thuờ đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuờ. Trường hợp được phộp đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ.
3.2.6. Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất
Luật đất đai quy định cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất theo hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện cỏc thủ tục được rỳt gọn nhằm thống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền, đỏp ứng yờu cầu về cải cỏch hành chớnh.
3.2.7 Xử lý vi phạm
Luật đất đai quy định : Trỏch nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp: Chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp cú trỏch nhiệm phỏt hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cấp xó cú trỏch nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trỏi phộp, chuyển mục đớch sử dụng đất trỏi phộp; phỏt hiện và ỏp dụng cỏc biện phỏp ngăn chặn kịp thời việc xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng khụng đỳng mục đớch ở địa phương và buộc người cú hành vi vi phạm khụi phục lại tỡnh trạng của đất trước khi vi phạm. Xử lý trỏch nhiệm của thủ trưởng, cụng chức, viờn chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp và cỏn bộ địa chớnh cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.
3.3. Bộ luật dõn sự
3.3.1. Chế độ sở hữu
Những quy định khỏc về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến 284) như: Nghĩa vụ tụn trọng ranh giới giữa cỏc bất động sản (Điều 270);
Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cỏch cỏc bất động sản (Điều 271); Nghĩa vụ tụn trọng quy tắc xõy dựng (Điều 272)...;
Hợp đồng mua bỏn nhà (Từ Điều 443 đến Điều 451).
3.3.2. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất
(Từ Điều 690 đến Điều 744)
3.4. Phỏp lệnh Nhà ở 1991
3.4.1. Chế độ sở hữu
Quyền cú nhà của cụng dõn (Điều 1);
Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhõn (Điều 2).
3.4.2. Chế độ quản lý
Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
3.4.3. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
(Điều 18).
3.5 Giỏ đất và Định giỏ đất
3.5.1. Giỏ đất
Luật đất đai 1993 quy định "Nhà nước xỏc định giỏ cỏc loại đõt để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ". Lần đầu tiờn giỏ đất và việc xỏc định giỏ đất được xỏc nhận là một chế định phỏp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 2003 quy định:
- Chớnh phủ quy định phương phỏp xỏ định giỏ đất; khung giỏ cỏc loại đất cho từng vựng, theo từng thời gian; tưng trường hợp phải điều chỉnh giỏ đất và việc xử lý chờnh lệnh giỏ đất liền kề giữa cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Căn cứ vào nguyờn tắc định giỏ đất quy định tại khoản 1 điều này, phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất do Chớnh phủ quy định, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xõy dựng giỏ đất cụ thể tại địa phương trỡnh Hội đồng nhõn dõn cựng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. (…Điều 56)
3.5.2. Khung giỏ đất
Sau khi Luật Đất đai 2003 ban hành, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giỏ cỏc loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định: Quy định khung giỏ tối thiểu cỏc loại đất; giao cho địa phương căn cứ vào vào bảng khung giỏ tối thiểu cỏc loại đất để quy định giỏ cỏc loại đõt, hạng đõt phự hơp với thực tế của địa phương; giỏ cỏc loại đất do địa phương ban hành phải theo sỏt thị trường và khụng được thấp hơn giỏ chuẩn tối thiểu quy định; Khi giỏ thị trường biến động quỏ 20% giỏ chuẩn tối thiểu thỡ Chớnh phủ quyết định điều chỉnh. Căn cứ Nghi định 80/CP cỏc địa phương đó xõy dựng bảng giỏ đất cho địa phương để thực hiện quản lý nhà nước về giỏ đất đó đạt một số kết quả nhất định. Tuy nhiờn trờn thực tế giỏ đất biến động rất mạnh, giỏ đất theo quy định của Nhà nước khụng được điều chỉnh kịp thời và thường thấp hơn giỏ chuyển nhượng trờn thị trường do đú việc kiểm soỏt và điều tiết giỏ đất khụng thực hiện được theo quy định của phỏp luật. Ngày 17/8/1994 Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 87/NĐ-CP thay cho Nghị định 80/CP để khắc phục những tồn tại trờn.
Do chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về giỏ đất chưa được phõn cụng, phõn cấp rừ, cơ quan định giỏ đất chưa được xỏc lập, thiếu cỏn bộ cú kinh nghiệm, thiếu lý luận và thực tiễn về định giỏ bất động sản; nhiệm vụ quản lý nhà nước về giỏ bất động sản cũn tồn tại nhiều khú khăn, vướng mắc chưa được thỏo gỡ.
Ngày 16 thỏng 11 năm 2004 Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đõt để thực hiện cỏc quy định của Luật Đất đai 2003 về giỏ đất
3.6. Chớnh sỏch Thuế và thu tiền sử dụng đất, thuờ đất
3.6.1. Thuế sử dụng đất Nụng nghiệp ( 10/7/1993 )
Đối tượng chịu thuế là đất trồng cõy hàng năm, đất trồng cõy lõu năm, đất cú mặt nước nuụi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tớnh thuế: diện tớch sử dụng đăng ký theo sổ Địa chớnh; hạng đất căn cứ vào cỏc yếu tố chất đất, vị trớ địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiờu; biểu định xuất thuế (Tớnh bằng Kg thúc trờn một đơn vị diện tớch đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thúc theo giỏ thị trường. Thuế
sử dụng đất nụng nghiệp mức độ huy động khụng lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quỏ phức tạp, chưa đảm bảo cụng bằng, hợp lý.
3.6.2. Phỏp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nụng nghiệp vượt quỏ
hạn mức diện tớch (3/1994); Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đõt (6/1994).
3.6.3. Phỏp lệnh thuế nhà đất (1992), Phỏp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất(1994) (1994)
Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh (Tạm chưa thu đối với nhà ở). Cỏc loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trờn khỏc nhau về cỏc yếu tố hỡnh thành nờn giỏ đất so với đất nụng nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tớnh trờn cơ sở thuế sử dụng đất nụng nghiệp, căn cứ và phõn hạng đất và vị trớ đường phố (khụng căn cứ vào giỏ đất). Mức huy động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nú.
3.6.4. Cỏc chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất: Trong đú cú biện phỏp hỗ
trợ tiền sử dụng đất, khụng thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuờ đất, chế độ thu lệ phớ trước bạ và cỏc chớnh sỏch khỏc: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phỏt triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuờ nhà cho cho cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa được đổi mới triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị trường bất động sản.
3.7 Tớn dụng
Luật Ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng hiện nay, khụng cho phộp cỏc ngõn hàng thương mại trực tiếp hoạt đụng kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chớnh thực hiện chức năng 3 trung tõm tiền tệ, tớn dụng và thanh toỏn, cỏc ngõn hàng cũn đẩy mạnh cỏc hoạt động dịch vụ: Ngõn quỹ, kiều hối, thẻ tớn dụng và dịch vụ nhà đất.
Vớ dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cỏo nhà rao bỏn, hướng dẫn thủ tục phỏp lý về chuyển nhượng, thanh toỏn tiền mua bỏn nhà qua ngõn hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thỳc đẩy, phỏt triển hoạt động tớn dụng, nhất là cho vay để xõy dựng, sửa chữa, mua nhà; Cỏc hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngõn hàng giỏn tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiờn mức độ cũn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này.
Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản như : khuyến khớch tạo điều kiện để cỏc ngõn hàng thương mại tham gia vào cỏc hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phỏt triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho cỏc đối tượng chớnh sỏch, người nghốo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập
4. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐỂ THÚC ĐẨY QUÁ TRèNH HèNHTHÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRONG GIAI THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
4.1 Phương hướng
Quỏn triệt và tổ chức thực hiện việc xõy dựng, quản lý thị trường bất động sản và chớnh sỏch tài chớnh đất đai theo cỏc quan điểm chỉ đạo của Hội nghị trung ương lần thứ 7 khoỏ IX:
"Chủ động xõy dựng và phỏt triển thị trường bất động sản, trong đú cú quyền sử
dụng đất, trước hết ở cỏc đụ thị và cỏc vựng quy hoạch phỏt triển đụ thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soỏt thị trường, cú cỏc biện phỏp chống cỏc hành vi đầu cơ bất động sản; tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phỏt huy vai trũ chủ đạo của của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bỡnh ổn giỏ bất động sản. Ban hành sớm cỏc chớnh sỏch tài chớnh để điều tiết lại phần giỏ trị đất gia tăng khụng do người sử dụng đất tạo ra mà do đụ thị hoỏ, do Nhà nước đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, do
doanh bất động sản... Tiếp tục nghiờn cứu xõy dựng cơ chế quản lý giỏ, xõy dựng hệ thống định giỏ và thẩm định giỏ đất phự hợp với sự phỏt triển của thị trường bất động sản, trong đú cú quyền sử dụng đất... thay thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và ỏp dụng thuế xuất luỹ tiến từng phần đối với người cú thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất... Chớnh sỏch bồi thường, tổ chức tỏi định cư và hỗ trợ tạo việc làm khi Nhà nước thu hồi đất.."
(Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
4.2. Một số biện phỏp chủ yếu để tiếp tục thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triểncủa Thị trường bất động sản của Thị trường bất động sản
a. Xõy dựng và hoàn thiện hệ thống phỏp luật đất đai và khung phỏp lý để quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản;
b. Khẩn trương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đụ thị chi tiết, hồ sơ địa chớnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
c. Tổ chức cơ quan đăng ký và định giỏ đất để đảm bảo cỏc giao dịch bất động sản được phỏp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của người tham gia thị trường bất động sản;
d. Sửa đổi bổ sung cỏc sắc thuế, chế độ thu và phớ liờn quan đến đất đai, bất động sản;
e. Khuyến khớch tạo điều kiện để cỏc ngõn hàng thương mại tham gia vào cỏc hoạt động của thị trường bất động sản;
f. Lập quỹ hỗ trợ đầu tư phỏt triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho cỏc đối tượng chớnh sỏch, người nghốo, thu nhập thấp mua nhà;
g. Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hỗ trợ vốn đầu tư cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập;
CHƯƠNG III
ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN I. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai và bất động sản ( dưới đõy gọi chung là đang ký bất động sản) cú ý nghĩa: Cỏc quyền về đất đai và bất động sản được bảo đảm bởi nhà nước, liờn quan đến tớnh tin cậy, sự nhất quỏn và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chớnh.
2. VỊ TRÍ, VAI TRề CỦA ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN
Đăng ký bất động sản là một cụng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ớch nhà nước, lợi ớch cộng đồng cũng như lợi ớch cụng dõn.
2.1 Lợi ớch đối với nhà nước và xó hội
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nụng nghiệp, thuế chuyển nhượng;
- Cung cấp tư liệu phục vụ cỏc chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thõn việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật.
- Giỏm sỏt giao dịch đất đai; - Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
2.2 Lợi ớch đối với cụng dõn
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản - Khuyến khớch đầu tư cỏ nhõn;
- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp); - Hỗ trợ cỏc giao dịch về bất động sản ; - Giảm tranh chấp đất đai .
3 CHỨC NĂNG ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:
- Cụng nhận, đảm bảo và bảo vệ cỏc quyền về bất động sản bởi nhà nước; - Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thụng tin về quyền và những hạn chế về cỏc quyền về bất động sản;
- Cung cấp thụng tin về quyền và cỏc hạn chế liờn quan đến bất động sản cho cỏc cơ quan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,cỏc cơ quan tư phỏp, phỏp nhõn, cỏc ngõn hàng và mọi cụng dõn.
4. ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG Kí BẤT ĐỘNG SẢN
Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
Cỏc quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuờ, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.
Đăng ký nhà nước về bất động sản cho cỏc chủ bất động sản : Cỏc quyền đối với bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn cỏc quyền đối với bất động sản bao gồm bỏn, tặng, để thừa kế và trao đổi.