Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hồn tồn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các cơng thức hay mơ hình tính tốn, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, còn các bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các bất động sản so sánh.
*Các bước tiến hành:
− Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị
● Tình trạng vật chất của BĐS ● Đặc điểm về mặt bằng
● Đặc điểm về các cơng trình có liên quan ● Đặc điểm về vị trí hay địa điểm
● Tình trạng pháp lý ● Thời gian giao dịch
● Các điều khoản và điều kiện của giao dịch
− Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
● Nguồn gốc các giao dịch thị trường
● Đánh giá đặc điểm, tính chất của các giao dịch thị trường.
− Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
− Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh
Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
● Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm có bản sau:
− Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì: khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
− Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng rõ ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
− Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thơng thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
● Nhược điểm:
− Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các u cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
− Các thơng tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều khơng thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
− Phương pháp này địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
● Điều kiện áp dụng
− Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
− Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.