Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học... Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học... Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định
giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thơng tin hợp lý thì người ta sẽ khơng bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự.
Với ý nghĩa như vậy, định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó.
● Các bước tiến hành
− Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Do tính chất đặc thù của bất động sản nên việc xác định giá đất cần tôn trọng nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
− Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
− Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mịn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Có 2 phương pháp chính xác định mức độ hao mịn của bất động sản: phương pháp đo mang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường.
− Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
− Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
● Ưu điểm
− Ưu diểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
− Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
− Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
− Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
− Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
− Để áp dụng phương pháp này địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Nhìn chung ngưịi ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng.
● Điều kiện áp dụng
− Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những cơng trình cơng cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
− Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
− Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
− Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
− Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.