V. KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ:
3.2.4.1. Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong các phương pháp định giá do vậy tính chính xác của phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá của công ty. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ khơng bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn tồn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các cơng thức hay mơ hình tính tốn, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất
Dựa vào sự khai thác trong việc sử dụng phương pháp này ta có thể đưa ra các giải pháp nhằm hồn thiện như sau:
Để đảm bảo độ chính xác của các thông tin, ta nên lấy ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại,ở các trung tâm giao dịch BĐS của các
sau:
Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của
BĐS. Đó là những cơng dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị, như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phịng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...
− Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và cơng dụng hữu ích của BĐS. Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ơ nhiễm, đặc điểm của hệ thống thốt nước và các đặc tính địa hình, như: độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi... Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với BĐS hay không.
− Đặc điểm của các cơng trình xây dựng có liên quan: Bao gồm
chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
− Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS, như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ cơng cộng khác. Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu.
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về mơi trường xã hội có liên quan đến BĐS, như: phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc
điểm của các cơng viên, khu vườn liền kề BĐS...
− Tình trạng pháp lý: Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý của BĐS, bao gồm:
+ Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các cơng trình trên đất: giấy chúng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, bản vẽ và bản biên bản quyết tốn bàn giao cơng trình.
+Các qui định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.
+Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh mơi trường, về phịng cháy chữa cháy, về cách âm.
+Tình trạng vi phạm giới hạn về khơng gian kiến trúc và xây dựng, như: hành lang an tồn giao thơng, an tồn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hố; tình trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao toà nhà, chiều cao mỗi tầng, độ nhơ ban cơng, chiều kéo cánh cửa, vị trí thốt nước mái, màu sơn mặt tiền...
− Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao
dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, TĐV cần phải tìm được các chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và
Sự khác biệt về tình trạng pháp lý có thể dẫn tới sự chênh lệch rất lớn về giá trị của các bất động sản, do thời gian để hoàn tất về mặt pháp lý, thủ tục phức tạp, chi phí đối với bất động sản thường rất cao
− Các điều khoản và điều kiện của giao dịch:
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như: giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng..., các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa và bảo hành cơng trình...
+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch là thỏa thuận hay đấu giá, tính chất cơng khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường
− Nguồn gốc các giao dịch thị trường:
Các chứng cứ thị trường có thể lựa chọn thơng qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh.
Sau đó, địi hỏi cơng ty phải nghiên cứu và đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cứ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ định giá, để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ định giá của cơng ty phải thực sự có kiến thức uyên thâm về nhiều lĩnh vực xã hội như: pháp luật, thị trường từng vùng, phong thủy, kiến trúc xây dựng và định
giá.
3.2.4.2.Giải pháp hoàn thiện phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập, phương pháp đầu tư: thường được sử dụng khi
định giá các BĐS như: nhà hàng, khách sạn …mà hoạt động của nó mang lại lợi nhuận.Cán bộ định giá cần dự báo những khoản lợi nhuận tương lai chúng mang lại cho chủ sở hữu dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.
Xem xét trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào BĐS, có thể biết trước các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS khơng được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư. Vì vậy, hồn tồn có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.
Vì vậy, có thể nói định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư
Khi định giá nên có sự kết hợp của nhiều phương pháp: khơng có phương pháp nào là hồn tồn chính xác mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất.
● Tổ chức và điều hành công tác thẩm định:
− Hoạt động của phịng thẩm định phải thực sự di vào quy trình nề nếp đối với tất cả các nghiệp vụ định giá, đảm bảo tính nguyên tắc trong mọi nghiệp vụ thẩm định.
Cơng ty đã đưa ra, đảm bảo sự đồng bộ, nhất quán trong công tác thẩm định giá.
− Phân công cán bộ thẩm định phụ trách định giá theo lĩnh vực nhất định. Đối với dự án lớn cần có sự họp bàn, thống nhất và phân cơng rõ ràng cụ thể từng nhiệm vụ cho từng cá nhân. Sau đó tiếp nhận kết quả thu nhận được và thống nhất,
− Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ, giám sát cán bộ thẩm định trong việc chấp hành các văn bản pháp luật Nhà nước cũng như quy trình thẩm định nhằm tránh những sai xót đáng tiếc.
− Nâng cao chất lượng thơng tin thu thập phục vụ q trình thẩm định, đảm bảo thơng tin chính xác, đầy đủ, kịp thời.
− Trong thời đại ngày nay, thông tin được sử dụng như một nguồn lực, một vũ khí trong mơi trường cạnh tranh, ai nắm bắt và xử lý thơng tin chính xác, kịp thời sẽ chiến thắng.
− Việc tăng cường ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào trơng q trình thẩm định bằng các máy tính hiện đại và phần mềm chuyên dụng cũng giúp cho việc thu thập thông tin đạt hiệu quả cao hơn.