- Đơn vị định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính
NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ ĐỊNH GIÁ:
● Các văn bản pháp quy về Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Xây dựng:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 77/2014/TT/-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019.
● Văn bản pháp quy về thẩm định giá:
- Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Căn cứ Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Căn cứ Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành 4 tiêu chuẩn thẩm định giá 01, 02, 03, 04.
- Căn cứ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
- Căn cứ Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3).
● Hồ sơ tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh cung cấp:
- Giấy chứng nhận Đăng ký hoạt động chi nhánh mã số chi nhánh 0200469046-001, đăng ký lần đầu ngày 10/8/2002, đăng ký thay đổi lần thứ 7
ngày 21/4/2011 do Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Ninh cấp cho chi nhánh Cơng ty Cổ phần thương binh An Hịa.
- Quyết định số 915/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 của UBND thành phố ng Bí về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cảng hàng hóa, vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Cơng, phường Quang Trung, thành phố ng Bí.
- Biên bản thẩm tra hồ sơ đất đai ngày 24/4/2015 giữa đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh; UBND thành phố ng Bí; UBND phường Quang Trung và Chi nhánh Cơng ty Cổ phần thương binh An Hòa;
- Đơn xin thuê đất ngày 07/7/2015 của chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa xin thuê 33.258,5m2 tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh;
- Phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính số 162/TNMT ngày 08/7/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh đối với diện tích đất 33.258,5m2 của Chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa xin thuê tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Bản trích lục và đo bổ sung xin điều chỉnh ranh giới, diện tích th đất cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Công- Chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa tỷ lệ 1/500 tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt kèm theo Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 26/6/2015;
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Công, phường Quang Trung– Thanh phố ng Bí.
● Các văn bản pháp quy và tài liệu khác.
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn định giá đất số 330B/2015/HĐTVĐG- VFAVIETNAM ngày 11/8/2015 giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam về việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ (33.258,5 m2) đất của Chi nhánh Cơng ty Cổ phần thương binh An Hịa th trả tiền hàng năm tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Kết quả khảo sát thông tin, thực tế tài sản định giá tại thời điểm tháng 6/2015;
- Cơ sở dữ liệu của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam;
- Các căn cứ pháp lý về Định giá; Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Các căn cứ pháp lý khác liên quan.
● ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ:Hiện trạng và những thông tin liên quan: Hiện trạng và những thơng tin liên quan:
Q trình nghiên cứu, thẩm định hồ sơ, tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh cung cấp và tiến hành khảo sát hiện trường bất động sản, VFA VIETNAM đánh giá tổng quan về đặc điểm của Bất động sản như sau:
- Diện tích: Lơ đất có diện tích đất là 33.258,5m2 (Giai đoạn 1).
- Ranh giới khu đất: Được xác định theo Bản trích lục và đo vẽ bổ sung xin điều chỉnh ranh giới, diện tích th đất cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Công- Chi nhánh Công ty Cổ phần thương binh An Hòa tỷ lệ 1/500 tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí được UBND
tỉnh Quảng Ninh phê duyệt kèm theo Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 26/6/2015.
- Địa điểm: Phường Quang Trung, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh; có vị trí tiếp giáp cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp Cơng ty TNHH TM và Kinh doanh tổng hợp ng Bí; + Phía Nam giáp Cơng ty Cổ phần Dịch vụ và Thương mại ng Bí; + Phía Đơng giáp đường chun dùng ra cảng Điền Cơng;
+ Phía Tây giáp sơng Sinh. - Hình thể: Hình dáng phức tạp.
- Mục đích sử dụng đất: Để làm Cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng (trừ than).
- Thời hạn thuê đất:
+ Đối với diện tích 29.944,5m2 được tính từ ngày 08/11/2005 theo Quyết định số 3432/QĐ-UBND ngày 17/11/2010 của UBND tỉnh) đến hết ngày 08/11/2055 theo Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của UBND tỉnh;
+ Đối với diện tích 3.314m2 được tính từ ngày 26/6/2015 đến hết ngày 08/11/2055 theo Quyết định số 1806/QĐ- UBND ngày 26/6/2015 của UBND tỉnh.
- Hình thức thuê đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
- Nguồn gốc sử dụng đất: Theo phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác định giá thuê đất số 162/TNMT ngày 08/7/2015;
- Theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019: Giá đất thương mại, dịch vụ tại
phường Quang Trung, thành phố ng Bí – Các vị trí bám đường vận chuyển than (từ tiếp theo khu tái định cư Đồng Mây đến cảng Điền Công) là:
1.020.000đồng/m2.
Lơ đất có chiều sâu lớn hơn 100m, áp dụng Quyết định số 3238/QĐ- UBND cho lơ đất có chiều sâu so với mặt bám đường chính trên 100m, giá trị của lơ đất được tính như sau:
Giá trị thửa đất = (30% x S x g) +(30% x S x g x 75%) + (40% x S x g x 50%)
Trong đó: S: Diện tích thửa đất.
g: Đơn giá đất tính theo vị trí, khu vực bám đường chính của thửa đất. Do đó, giá trị thửa đất theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND là: (30% x 33.258,5m2 x 1.020.000đồng/m2) + (30% x 33.258,5m2 x 1.020.000đồng/m2 x 75%) +(40% x 33.258,5m2 x 1.020.000đồng/m2 x 50%) =
24.594.660.750đồng.
Giá đất thương mại dịch vụ bình quân theo giá của UBND tỉnh quy định là: 739.500đồng/m2
● CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊNTẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ: TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ:
● Cơ sở giá trị của định giá:
Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản định giá VFA VIETNAM chọn cơ sở giá trị thị trường (TĐGVN02) để định giá.
● Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Nguyên tắc lợi ích tương lai.
- Nguyên tắc đóng góp. - Nguyên tắc cung cầu.
● Phương pháp định giá:
Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm của tài sản định giá và cơ sở định giá, VFA VIETNAM sử dụng phương pháp thu nhập để định giá, cụ thể:
Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
● ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ:
Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, phương pháp thu nhập được áp dụng tính tốn như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá =
Thu nhập rịng bình qn một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
một năm ● Xác định thu nhập rịng bình qn một năm:
Thu nhập rịng bình qn một năm = Thu nhập bình qn một năm – Chi phí bình quân một năm
➢ Xác định thu nhập bình quân một năm:
Tổng thu nhập từ thửa đất cần định giá bao gồm: Thu nhập từ hoạt động bốc dỡ hàng hóa (vật liệu xây dựng) xuất cảng và thu nhập khác (cho thuê kho bãi,...)
TT Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013 2014 BÌNH QUÂN I TỔNGTHU DOANH 1.120.256.985 893.265.475 758.963.250 633.620.245 925.243.811 866.269.953 II TỔNG CHI PHÍ 1.181.149.268 962.627.278 841.700.125 805.746.018 969.193.366 952.083.211 1 Chi phí sản xuất - Giá vốn hàng bán 852.568.471 612.077.388 462.523.900 300.001.946 598.243.811 2 Chi phí vận hành
- Chi phí quản lý kinhdoanh 143.256.892 165.225.985 193.852.320 320.420.167 185.625.650
3 Thuế liên quan đếnquyền sử dụng đất 185.323.905 185.323.905 185.323.905 185.323.905 185.323.905
- Diện tích (m2) 31.679,3 31.679,3 31.679,3 31.679,3 31.679,3
- Giá thuê đất (đồng/m2) 5.850 5.850 5.850 5.850 5.850
III THU THẬP RỊNG
BÌNH QUÂN (85.813.258)
Bảng 2.7: Tổng hợp Doanh thu, chi phí, Thu nhập (số liệu BCTC 5 năm (2010-2014)
➢ Ước tính doanh thu từ hoạt động bốc dỡ hàng hóa xuất cảng:
Qua q trình khảo sát thực tế và nghiên cứu số liệu BCTC 5 năm (2010- 2014). Tổ định giá nhận thấy công ty hoạt động không hiệu quả. Tổ định giá áp dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần định giá để tính giá trị QSD đất thuê. Cụ thể:
Căn cứ Quyết định số 915/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 của UBND thành phố ng Bí về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cảng hàng hóa, vật liệu xây dựng tại cụm cảng Điền Cơng, phường Quang Trung, thành phố ng Bí:
Quy mơ cơng suất của cảng: 1.000.000tấn/năm cho phần diện tích đất xây dựng cảng là 65.014,10m2
Tổ định giá ước tính Cơng suất dự kiến cho giai đoạn I (diện tích 33.754,50m2) tỷ lệ % diện tích xây dựng là: 52% x 1.000.000tấn = 519.187 (tấn) Danh mục Diện tích(m2) Tỷ lệ Cơng suất dự kiến (Tấn) Đất xây dựng GĐ I 33.754,50 52% 519.187 Đất xây dựng GĐ II 31259,6 48% 480.813 TỔNG CỘNG 65.014,10 1.000.000 Bảng 2.8. Bảng cơ cấu sử dụng đất
Tham khảo đơn giá xuất cảng trên thị trường đối với các Công ty hoạt động tương tự:
(đồng/tấn)
1
Công ty Liên Hiệp Khoa Học Công Nghệ Tài nguyên Khống sản Mơi trường và Năng lượng Thôn Bạch Đằng, Phường Phương Nam, Thành phố ng Bí, Quảng Ninh