TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM)
● Phương pháp so sánh:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định GTTT của tài sản. Nội dung như sau:
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh tăng, giảm mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
− Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự cới tài sản cần TĐG, đã giao dịch thành công hoặc mua, bán trên thị trường.
− Bước 2: thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các TS cùng loại hoặc tương tự để có thể so sánh được với tài sản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc thời điểm gần với thời gian định giá.
− Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích so sánh với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
− Bước 4: phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa TSSS và tài sản cần TĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các TSSS theo sự khác biệt về yếu tố so sánh so với tài sản cần TĐG, tìm ra mức chỉ dẫn cho mỗi TSSS.
− Bước 5: phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của TSSS, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
● Phương pháp chi phí:
Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần TĐG để xác định GTTT của tài sản cần TĐG.
Các bước tiến hành:
− Bước 1: ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất thoe nguyên tắc xác định giá đất quy hoạch tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, UBNN các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.
− Bước 2: ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để đào tạo, thay thế cơng trình xây dựng hiện có trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của Pháp luật.
− Bước 3: xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
− Bước 4: ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ đi hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành.
− Bước 5: ước tính giá trị của BĐS cần TĐG bằng cách (+) kết quả bước 1 và bước 4.
● Phương pháp thặng dư
Là phương pháp TĐG mà GTTT của tài sản cần TĐG được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (Tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư thường áp dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
Phương pháp thặng dư có thể sử dụng cho đất trống hoặc đất có cơng trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ cơng trình xây dựng trên đất.
Phương pháp này dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho BĐS phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ đi (-) tổng chi phí đầu tư để tạo thành doanh thu phát triển.
Cơng thức tính: