Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó địi hỏi phải qn triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
● Các bước tiến hành
− Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
− Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
− Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của cơng trình xây dựng trên đất, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
− Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính tốn của bước 2 và bước 3.
● Ưu điểm:
− Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
− Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. − Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ
dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
● Nhược điểm
− Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. − Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
− Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
− Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền. ● Điều kiện áp dụng
− Phù hợp khi định giá BĐS có u cầu về sự phát triển khơng phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
− Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
− Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hố thì sẽ làm cho ngơi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.