Xác định tỷ suất chiết khấu căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng huy động vốn từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản, theo công thức sau:
M x Rm + (1-M) x Re = RO Trong đó:
RO : tỷ suất chiết khấu. M : tỷ trọng vốn vay.
(1-M) : tỷ trọng vốn chủ sở hữu Rm : tỷ suất thu hồi vốn vay.
Re : lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu ● Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và khơng ổn định của thu nhập:
Trong đó: V : Giá trị thị trường của bất động sản. CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn : Giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n. n : thời gian nắm giữ bất động sản.
r : tỷ suất chiết khấu. ● Ưu điểm
− Về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
− Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
− Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
− Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
− Nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
− Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
● Điều kiện áp dụng
− Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
− Áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.