V. KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ:
3.2.3. Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin.
Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng, nhưng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Cơng việc phân tích thơng tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi tiết, cụ thể:
− Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
− Khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trường hai khơng, có dựa trên cơ sở “ thuận mua vừa bán” hay không. Điều này yêu cầu TĐV phải nắm vững những yêu cầu trong mục đích sử dụng của Khách hàng sau thẩm định và vị trí tâm lý của khách hàng. Họ là
người mua? Hay người bán? Họ kinh doanh hay làm nhà riêng? Họ có cần bán gấp hay mua gấp hay không? Giá mà thẩm định viên đưa ra là GTTT song giá mà thẩm định viên cần tư vấn cho Khách hàng phải bao hàm cả yếu tố phi thị trường trong đó.
Có thể nảy sinh "giá trị đặc biệt" khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế, mà sự liên kết đó chỉ thu hút được mối quan tâm đặc biệt của một số ít người. Ví dụ: chủ sở hữu có thể đánh giá mảnh đất liền kề cao hơn GTTT; hoặc giá hợp nhất DN có thể cao hơn giá mua bán chính DN đó; hay giá cổ phần chi phối. "Giá trị đặc biệt" có thể nảy sinh khi xem xét giá trị tài sản ở góc độ đầu tư - giá trị đầu tư ..
− Khi ước tính chất lượng cịn lại của các cơng trình xây dựng cần phải có căn cứ rõ ràng. Trong một số trường hợp, để có được kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc... trong và ngồi nước.
Giá trị cịn lại là thuật ngữ dùng để chỉ số tiền có thể nhận được từ tài sản sau khi đã trừ chi phí thanh lý, phá dỡ. Đó là giá trị của những tài sản khơng cịn được tiếp tục sửa chữa hay sử dụng nữa. Còn gọi là giá trị thanh lý hay giá trị ròng.
− Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, TĐV cần phải xem xét các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
Muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá. TĐV trước
hưởng đến giá trị tài sản - nhà định giá phải hiểu được thị trường đánh giá tài sản đó như thế nào. Qui mô khảo sát thị trường tài sản không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản.
Vai trò của TĐV là ở chỗ: căn cứ vào mục đích, cơng dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dich cụ thể của từng tài sản để có thể lựa chọn đúng khái niệm, đảm bảo cơng việc thẩm định có thể ước tính hợp lý nhất giá trị TS
− Ngồi ra, cơng ty cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn.
− Các kỹ thuật phân tích thẩm định tại VFA VIETNAM đã được các thẩm định viên áp dụng một cách triệt để, có sự vận dụng linh hoạt cho từng đối tượng. Tuy nhiên theo thời gian các kỹ thuật này cần có sự cải tiến và bổ sung cho thật sự phù hợp với xu hướng phát triển chung của thời đại và thế giới
Quy trình định giá đóng vai trị hết sức quan trọng trong hoạt động định giá, có tính chất quyết định đến thành cơng của một tổ chức định giá.Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có một quy trình định giá khoa học, hiệu quả. Do đó, để hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam, trong thời gian tới cần thiết phải hồn thiện quy trình định giá.
Quy trình định giá được áp dụng tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam về cơ bản là đầy đủ, song cịn mang tính chất
chung, khơng cụ thể. Để có hiệu quả, các bước trong quy trình cần phải cụ thể hố một cách rõ ràng các công việc, cũng như phải xây dựng được một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này.