- Đơn vị định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính
21.000 Khảo sát giá trực tiếp
2 Chi nhánh Công ty CP Hợp Nhất tại Quảng Ninh Thôn Bạch Đằng, Phường Phương Nam, Thành phố ng Bí, Quảng Ninh
19.000 Khảo sát giátrực tiếp
3 Cơng ty Cổ phần Xi măng và Xây dựng Quảng Ninh (Cảng Lam Thạch) Khu công
nghiệp Cái Lân, Bãi Cháy, TP Hạ Long, Quảng Ninh
20.000 Khảo sát giátrực tiếp
ĐƠN GIÁ BÌNH QUÂN 20.000
Bảng 2.9. Đơn giá xuất cảng trên thị trường đối với các Công ty hoạt động tương tự
- Đơn giá xuất cảng đối với hàng hóa vật liệu xây dựng bình qn khoảng: 20.000đồng/tấn
=> Doanh thu ước tính từ hoạt động bốc dỡ, xuất cảng hàng hóa là: 519.187x20.000= 10.383.750.000đồng/năm
➢ Ước tính doanh thu từ hoạt động khác (cho thuê kho bãi;...)
- Tham khảo một số cảng trên địa bàn tỉnh Tổ định giá ước tính Doanh thu từ hoạt động khác (cho thuê kho bãi;...) bằng 10% doanh thu từ hoạt động bốc dỡ, xuất cảng hàng hóa.
=> Doanh thu từ hoạt động khác (cho thuê kho bãi;...) =
Vậy Tổng thu nhập ước tính bình quân 1 năm là: 10.383.750.000đồng/năm + 1.038.375.000đồng/năm =
11.422.125.000đồng/năm
● Ước tính chi phí bình qn 1 năm:
Chi phí hàng năm bao gồm: - Chi phí sản xuất;
- Chi phí chi phí quản lý kinh doanh; - Thuế liên quan đến quyền sử dụng đất
➢ Ước tính chi phí sản xuất và chi phí quản lý kinh doanh: Chi phí sản xuất bao gồm tất cả các khoản chi phí để tạo nên giá thành
sản phẩm: Chi phí lương cho cơng nhân trực tiếp sản xuất; BHXH; BHYT; Kinh phí Cơng đồn; Chi phí khấu hao TSCĐ; Chi phí cơng cụ dụng cụ; Chi phí nguyên vật liệu; Chi phí nhiên liệu; …
Chi phí quản lý kinh doanh bao gồm: Bao gồm chi phí quản lý doanh
nghiệp: Chi phí lương cho bộ phận quản lý; BHXH; BHYT; Kinh phí Cơng đồn; Chi phí khấu hao TSCĐ; Chi phí cơng cụ, dụng cụ,…..
Tham khảo các Cơng ty có hoạt động kinh doanh ngành nghề tương tự đã niêm yết trên sàn chứng khốn, cụ thể:
Cơng ty Cổ phần Đại lý Vận tải SAFI (Mã CK: SFI):
Trụ sở chính: 209 Nguyễn Văn Thủ - P.Đa Kao - Q.1 - Tp.HCM.
Chỉ số Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
BÌNH QUÂN
Giá vốn hàng bán
/Doanh thu thuần 67,37% 71,18% 55,77% 64,78% 64,78% Chi phí Quản lý
doanh
thu thần
Nguồn:http://finance.vietstock.vn Bảng 2.10. Hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần đại lý vận tải SAFI
Công ty Cổ phần Vận tải và Xếp dỡ Hải An (Mã CK: HAH):
Tr s chính: T ng 7 - 45 Tri u Vi t Vụ ở ầ ệ ệ ương - Q.Hai Bà Tr ng - Hàư
N i.ộ
Chỉ số Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
BÌNH QUÂN Giá vốn hàng bán /Doanh thu thuần 63,03% 55,37% 53,95% 58,07% 57,61% Chi phí Quản lý doanh nghiệp/Doanh thu thần 6,36% 7,88% 8,11% 10.09 7,45% Nguồn: http://finance.vietstock.vn Bảng 2.11. Hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Vận tải và Xếp dở Hải
An
Công ty Cổ phần Đa Thức Dun Hải (Mã CK: TCO):
Trụ sở chính: 189 Đình Vũ - P.Đơng Hải 2 - Q.Hải An - Tp.Hải Phòng.
Chỉ số Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
BÌNH QUÂN Giá vốn hàng bán /Doanh thu thuần 76,39% 74,95% 70.48% 66,44% 72,59% Chi phí Quản lý doanh nghiệp/Doanh thu thần 8,07% 7,21% 9,07% 14,17% 9,63% Nguồn: http://finance.vietstock.vn Bảng 2.12. Hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Đa Thức Duyên Hải
Chỉ số Công ty Cổ phần Đại lý Vận tải SAFI (mã CK: SFI) Công ty Cổ phần Vận tải và Xếp dỡ Hải An (Mã CK: HAH) Công ty Cổ phần Đa Thức Duyên Hải (Mã CK: TCO) BÌNH QUÂN Giá vốn hàng bán /Doanh thu thuần bình quân 64,78% 72,59% 72,59% 69,99% Chi phí Quản lý doanh nghiệp/Doanh thu thuần bình qn 7,45% 9,63% 9,63% 8,90%
Bảng 2.13. Ước tính chi phí sản xuất và chi phí quản lý bình qn
- Chi phí sản xuất bình qn 1 năm cho các năm tiếp theo = 69,99% x Tổng thu Nhập = 11.422.125.000x69,99%= 7.994.350.000đồng/năm
- Chi phí quản lý kinh doanh bình quân 1 năm cho các năm tiếp theo = 8,9% x Tổng thu Nhập = 11.422.125.000x8,9% = 1.016.570.000đồng/năm
● Ước tính thuế liên quan đến quyền sử dụng đất:
Căn cứ Hợp đồng thuê đất số 157/HĐ-TĐ ngày 27/5/2014 giữa UBND tỉnh Quảng Ninh và Chi nhánh Công ty Cổ phần Thương binh An Hòa quy định giá tiền thuê đất theo Quyết định số 5051 QĐ/TC-QLTSC ngày 05/12/2012 của Sở Tài chính về việc phê duyệt điều chỉnh giá thuê 31.679,3 m2 để xây dựng cảng hàng hóa, vật liệu xây dựng tại phường Quang Trung, thành phố Uông Bí của Cơng ty Cổ phần Thương binh An Hịa, khu đất có giá thuê là 5.850đồng/m2/năm và thời hạn thuê đất là 50 năm kể từ ngày 08/11/2005 đến ngày 08/11/2055.
Vậy tổng chi phí ước tính bình qn 1 năm là: Chi phí sản xuất + Chi phí quản lý kinh doanh + thuế liên quan đến quyền sử dụng đất =
7.994.350.000đồng/năm + 1.016.570.000đồng/năm + 194.562.225đồng/năm = 9.205.480.000đồng/năm
Do đó, Thu nhập rịng bình qn một năm = Thu nhập bình quân
một năm – Chi phí bình qn một năm
= 11.422.125.000đồng/năm - 9.205.480.000đồng/năm =
2.216.645.000đồng/năm.
● Xác định lãi suất tiền gửi Ngân hàng bình quân 1 năm:
Theo Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT: Lãi suất tiền gửi bình qn 1 năm
là lãi suất tiền gửi bình quân 1 năm (r) trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.Tham khảo các Thông tư của
Ngân hàng Nhà nước tại các thời điểm cần tính tốn về việc quy định mức lãi suất tối đa đối với tiền gửi VNĐ, Tổ định giá lập bảng thống kê để xác định mức lãi suất đưa vào tính tốn, trong 1 năm có nhiều mức khác nhau thì sử dụng mức trung bình. Cụ thể:
Tham khảo thơng báo lãi suất huy động vốn tại Sở giao dịch Agribank, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng các năm 2012, 2013, 2014 là:
Năm/tháng 2012 2013 2014 1 14,0% 8,0% 7,0% 2 14,0% 8,0% 7,0% 3 13,0% 8,0% 7,0% 4 12,0% 7,5% 7,0% 5 11,0% 7,5% 7,0% 6 9,0% 7,5% 7,0% 7 9,0% 7,0% 7,0% 8 9,0% 7,0% 7,0% 9 9,0% 7,0% 7,0% 10 9,0% 7,0% 7,0%
11 9,0% 7,0% 7,0%
12 9,0% 7,0% 7,0%
Trung bình 10,58% 7,38% 7,00%
Lãi suất trung bình 3 năm: 8,30%
Bảng 2.14. Bảng lãi suất huy động vốn tại sở giao dịch Agribank năm 2012- 2014
Vậy, lãi suất trung bình 3 năm 2012, 2013, 2014 là: 8,3%/năm.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm được điều chỉnh theo cơng thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
r x (1 + r)n
(1+r)n - 1 Trong đó:
n là thời hạn sử dụng đất cịn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
r là lãi suất trung bình 03 năm 2012, 2013 và 2014.
Theo Quyết định 1806/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc điều chỉnh ranh giới diện tích thuê đất giai đoạn I cho Chi nhánh Công ty Cổ phần Thương binh An Hịa theo hình thức trả tiền th đất hàng năm để làm Cảng hàng hóa và vật liệu xây dựng (trừ than) tại cụm cảng Điền Công, phường Quang Trung, thành phố ng Bí:
- Thời hạn thuê đất đối với diện tích 33.258,5m2 đất (Giai đoạn I) là: 40 năm 4 tháng (Từ ngày 26/6/2015 đến ngày 08/11/2055). Do đó:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn 40,3 năm = 8,3% x (1 + 8,3%)40,3 (1+ 8,3%)40,3 - 1 = 8,65%
● Xác định giá trị hiện tại của cơng trình và vật kiến trúc gắn liền trên đất:
Qua khảo sát thực trạng khu đất của Chi nhánh Cơng ty Cổ phần Thương binh An th Cơng trình trên đất là nhà văn phòng làm việc, tường bao khu đất.... Tại thời điểm định giá, đơn vị không cung cấp được danh mục tài sản cố định trên ranh giới khu đất xin thuê, theo hồ sơ đơn vị cung cấp chi phí khấu hao những cơng trình trên đã được phân bổ hết vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, Tổ định giá không chiết trừ tài sản trên đất từ phần giá trị vốn hóa, mà giá trị quyền sử dụng đất chính bằng giá trị vốn hóa dịng lợi nhuận bình qn một năm.
Giá trị quyền sử dụng đất là phần giá trị sau khi chiết trừ tài sản trên đất từ phần giá trị vốn hóa. Từ số liệu và các giả thiết tính tốn trên, Tổ định giá đưa ra bảng tính doanh thu, chi phí và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
TT NỘI DUNG Diển giải Đơn vị tính Giá trị
I Diện tích đất thuê m2 33.258,5