7. Kết cấu của luận văn
1.5. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước và bài học rỳt ra đối vớ
1.5.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước
1.5.1.1. Quản lý đất đai tại Thụy Điển
Thụy Điển là quốc gia thuộc loại trung bỡnh ở Bắc Âu, cú diện tớch rộng 450.000 km2, với dõn số hơn 9,4 triệu người (năm 2010). GDP năm 2010 của Thụy Điển đạt 445 tỷ USD, GDP/đầu người đạt 47.667 USD, thuộc cỏc nước cú thu nhập cao trờn thế giới.
Quản lý đất đai tại Thụy Điển đặt trọng tõm vào việc bảo vệ quyền sử dụng đất và kiểm soỏt đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp phỏp luụn được người dõn Thụy Điển coi trọng.
a) Kinh nghiệm xõy dựng phỏp luật đất đai
Ở Thụy Điển, quyền sở hữu đất được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970, theo đú, đất đai tại Thụy Điển được chia thành những đơn vị bất động sản và được giữ trong sổ đăng ký bất động sản.
Luật phỏp của Thụy Điển quy định, trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải cú hợp đồng thành văn bản giữa cỏc bờn, nờu rừ đối tượng (thửa đất) và giỏ chuyển nhượng (nghĩa vụ). Cần cú 2 người làm chứng xỏc nhận chữ ký của bờn bỏn. Hợp đồng hợp phỏp là những hợp đồng đỏp ứng đầy đủ cỏc điều
kiện theo luật. Những hứa hẹn mua bỏn ở Thụy Điển cũng cú giỏ trị phỏp lý nếu được cam kết bằng hợp đồng. Hợp đồng mua bỏn phải trỡnh cho cơ quan đăng ký đất đai trong vũng 3 thỏng để họ ghi những biến đổi vào sổ đăng ký. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lụ đất đó được đăng ký.
b) Kinh nghiệm đăng ký đất đai
Thụy Điển ỏp dụng hệ thống đăng ký bằng khoỏn, cú nghĩa là cơ quan đăng ký sẽ cấp cho chủ sở hữu một tờ giấy chứng thực họ là chủ sở hữu hợp phỏp của một lụ đất. Nhà nước Thụy Điển đảm bảo tớnh hợp phỏp của giấy đăng ký, cú nghĩa là bất cứ ai được cấp giấy phộp sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi sự xõm phạm của người khỏc trong những tỡnh huống được quy định trong luật. Quỏ trỡnh chuyển nhượng cú thể do cỏc bờn liờn quan giải quyết và khụng nhất thiết phải cú sự tham gia của cơ quan phỏp lý. Ở Thụy Điển, cụng chứng viờn khụng cú vai trũ gỡ trong cỏc vụ chuyển nhượng và đăng ký đất.
c) Kinh nghiệm quy hoạch sử dụng đất đai và tạo lập bất động sản
Xõy dựng quy hoạch sử dụng đất đai ở Thụy Điển thuộc về trỏch nhiệm của chớnh quyền địa phương (chớnh quyền tự trị), nơi cú trỏch nhiệm phỏt triển cỏc kế hoạch sử dụng đất trong lónh thố và cỏc kế hoạch phỏt triển chi tiết khỏc. Luật phỏp quy định chớnh tuyền địa phương phải lồng ghộp lợi ớch quốc gia vào nội dung quy mạch của mỡnh, nhất là quy hoạch sao cho đảm bảo đủ đất để sử tụng vào những mục đớch quan trọng như nụng nghiệp, lõm nghiệp, ngư nghiệp, bảo tồn thiờn nhiờn, xõy dựng đường bộ, đường tàu, khai thỏc mỏ, quốc phũng,... Những khu vực đặc biệt quan trọng với mụi trường như: vựng duyờn hải, vựng chưa phỏt triển và sụng ngũi luụn được Nhà nước bảo vệ khỏi sự khai thỏc tràn lan, tự phỏt của dõn cư.
Việc phõn bổ đất đai được triển khai theo một quy trỡnh phỏp lý do cơ quan địa chớnh đề xuất. Quy trỡnh này dựa trờn đơn yờu cầu của chủ sở hữu cũng như của chớnh quyền. Quy trỡnh này sẽ được thực hiện một cỏch minh bạch với sự tham gia của tất cả cỏc bờn liờn quan và họ cú quyền bảo vệ
quyền lợi mỡnh. Cơ quan địa chớnh sẽ tham gia điều tra nếu được sự cho phộp của cỏ nhõn hay tập thể. Quyết định của cơ quan địa chớnh cú thể sẽ bị khỏng cỏo hoặc kiện ra tũa.
Đối với việc khảo sỏt kỹ thuật núi chung, Thụy Điển đó cho thành lập hệ thống tham chiếu vận hành liờn tục (CORS), dựa trờn hệ thống định vị toàn cầu sử dụng vệ tinh (GNSS) để khảo sỏt sử dụng cỏc trạm tham chiếu lõu dài cố định xuyờn suốt cả nước.
d) Kinh nghiệm xõy dựng hệ thống thụng tin đất đai
Hệ thống thụng tin đất đai của Thụy Điển là nền tảng của cơ sở hạ tầng, dữ liệu khụng gian quốc gia và cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin phục vụ quản lý đất đai, sở hữu đất và cỏc hoạt động kinh doanh trong xó hội. Hệ thống này đó được số húa trờn phạm vi tồn quốc kể từ khoảng năm 1995. Nú cũng đó được quy định trong Bộ luật đăng ký bất động sản.
Trong hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển, thửa đất địa chớnh với số hiệu nhận dạng duy nhất riờng biệt cú vai trũ quan trọng. Nú là cơ sở để chủ sở hữu đăng ký quyền về tài sản trong thủ tục đăng ký đất đai, là cơ sở để đăng ký mục đớch sử dụng đất, cơ sở để tớnh giỏ trị phục vụ thu thuế, cơ sở để cụng dõn đăng ký hộ khẩu. Mặc dự ở Thụy Điển, thủ tục đăng ký thuế và đăng ký hộ khẩu là riờng biệt và được điều hành bởi cỏc cơ quan khỏc nhau nhưng chỳng chỉ cú thể thực hiện được khi cú hệ thống đăng ký bất động sản. Việc sử dụng cỏc đơn vị địa chớnh trong một số hệ thống hành chớnh là một phần rất quan trọng của cơ sở hạ tầng thụng tin đất đai ở Thụy Điển.
Ở Thụy Điển, hệ thống đăng ký bất động sản được kết nối tới cỏc cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thụng qua hệ thống tọa độ. Cỏc cơ sở dữ liệu địa lý cú chứa cỏc thụng tin về địa hỡnh, sử dụng đất, thủy văn, thực vật. Thụng tin cơ bản trong hệ thống đăng ký bất động sản được cập nhật hằng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chớnh. Ngoài ra, cỏc cơ quan khỏc chịu trỏch nhiệm về cỏc hoạt động xó hội sẽ cập nhật cỏc vấn đề cú liờn quan đến
lĩnh vực của họ. Cỏc chớnh quyền địa phương chịu trỏch nhiệm về việc lập bản đồ địa hỡnh tỷ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và cỏc cơ quan này cũng sẽ cập nhật cỏc thụng tin vào hệ thống trờn.
1.5.1.2. Quản lý đất đai tại ễxtrõylia
Hiện nay ễxtrõylia cú diện tớch 7.741.000 km2; dõn số. 22,11 triệu người. GDP năm 2008 đạt 889,7 tỷ USD, GDP đầu người đạt 40.239 USD.
a) Kinh nghiệm xõy dựng phỏp luật đất đai
Phỏp luật đất đai ễxtrõylia chịu ảnh hưởng sõu sắc của hệ thống phỏp luật của Vương quốc Anh (thuộc hệ Com mon law). Mặc dự thừa nhận tư hữu về đất đai, nhưng luật Anh quốc khụng cụng nhận quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai của chủ sở hữu thực tế.
Theo quan niệm của phỏp luật ễxtrõylia, đất đai là vấn đề mang tớnh chất địa phương và là đối tượng điều chỉnh của phỏp luật của cỏc bang. Vương quyền đối với đất đai ở ễxtrõylia được hiểu là quyền tối cao của Nữ hồng đối với tồn bộ đất đai (lónh thổ) quốc gia. Đất đai được phõn bố để sử dụng thụng qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuờ (leasehold). í nghĩa của Vương quyền đối với từng phương thức nờu trờn cú khỏc nhau. Thụng thường, những loại đất nhạy cảm thường cho thuờ. Sở hữu tư nhõn về đất đai được thiết lập tương ứng với khỏi niệm về tài sản (tài sản đất là quyền trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất, một thứ quyền cho phộp mỡnh và người khỏc được sử dụng hay khụng được sử dụng). Với chế độ sở hữu như vậy, nhiều người cú thể cú lợi ớch trờn cựng một mảnh đất. Hơn nữa, cỏc lợi ớch cú thể phõn theo thời gian và ứng với nú cú, những loại tài sản khỏc nhau được thiết lập.
Trờn đất nước ễxtrõylia, đất đai cú thể phõn loại theo dấu hiệu sở hữu như sau:
- Đất tư (gần như sở hữu tư nhõn tuyệt đối). - Đất thuờ (sở hữu cú điều kiện về thời hạn).
- Đất sử dụng theo hợp đồng (khụng cú quyền sở hữu).
- Đất cụng thuộc sở hữu cộng đồng. Đất chưa giao gọi là Crown lang. Phần lớn đất đai tại đụ thị của ễxtrõylia được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold), trừ Thành phố Canberra, Thủ đụ của ễxtrõylia được phỏt triển theo phương thức cho thuờ đất.
Kinh nghiệm quy hoạch đất đai và phỏt triển bất động sản của ễxtrõylia, quản lý việc sử dụng và phỏt triển đất đai của mỡnh thụng qua quy hoạch. Để thực hiện việc này, mỗi bang đều cú luật về quy hoạch sử dụng đất. Luật này thường quy định cỏc nội dung về nguyờn tắc quy hoạch và quản lý quy hoạch.
Một điểm đỏng chỳ ý là ở ễxtrõylia, hệ thống quản lý theo quy hoạch ở những khu vực đất đai được sử dụng theo phương thức giao sử dụng tự do (freehold) khỏc với những nơi ỏp dụng phương thức thuờ. Vớ dụ: ở Bang Victoria hệ thống quy hoạch sử dụng đất ỏp dụng cho cỏc đụ thị thuộc bang. Cơ sở phỏp lý của cụng tỏc này là Đạo luật về mụi trường năm 1987 (Planning and Environment Act 1987) và được sửa đổi, bổ sung năm 2000. Đạo luật này quy định những chuẩn mực cơ bản đối với cụng tỏc lập và phối hợp thực hiện quy hoạch dựa trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất, chiến lược của chớnh quyền bang. Căn cứ vào những hướng dẫn phỏp lý này, mỗi đụ thị đều xõy dựng sơ đồ quy hoạch chuẩn làm cơ sở cho việc cấp phộp quy hoạch. Cỏc cơ quan quản lý quy hoạch ở đụ thị, bao gồm cỏc cấp chớnh quyền và cỏc cơ quan chức năng. Thụng thường, cỏc cấp chớnh quyền quản lý quy hoạch là cỏc Hội đồng địa phương.
c) Kinh nghiệm xõy dựng hệ thụng đăng ký đất đai (Torrens)
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens là một thành cụng nổi bật của ễxtrõylia. Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam ễxtrõylia năm 1858 do chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Hệ thống Torrens đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đõy là nguyờn nhõn chớnh làm cho hệ thống Torrens triển khai thành cụng.
Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của ễxtrõylia (hệ thống Torrens) cú những đặc điểm chủ yếu sau:
- Bằng khoỏn được đảm bảo bởi Nhà nước. - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
- Một trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ớch được đăng ký và dự phũng cho đăng ký biến động lõu dài.
- Bằng khoỏn đất là một văn bản được trỡnh bày dễ hiểu đối với cụng chỳng. - Sơ đồ trớch lục thửa đất trong bằng khoỏn dễ dàng kiểm tra, tham khảo. - Giỏ thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phớ và thời gian xõy dựng. Hệ thống được xõy dựng trờn nền tảng cụng nghệ thụng tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phỏt triển, đỏp ứng yờu cầu quản lý và sử dụng. Ở ễxtrõylia hiện nay, hệ thống này đó được vi tớnh húa. Cỏc hỡnh thức chứng nhận quyền sở hữu rất đa dạng như giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tư, đất thuờ, đất cho thuờ lại, đất thế chấp, quyền sở hữu đối với đất của cộng đồng: ... Nhỡn chung, hỡnh thức giấy chứng nhận quyền sở hữu đất được quy định phự hợp với đặc điểm của từng bang.
d) Kinh nghiệm định giỏ đất và bất động sản ở ễxtrõylia
Nguyờn tắc định giỏ đất bất động sản được tuõn thủ ở ễxtrõylia là những nguyờn tắc được xõy dựng trờn cơ sở kinh nghiệm thực tế lõu năm cú cập nhật thực tế định giỏ ở thời kỳ hiện đại và đó được xỏc định, phõn loại trong cỏc vụ xột xử tại tũa ỏn về tranh kiện nhà đất, bất động sản, khi cỏc bờn tranh kiện đưa ra cỏc chứng cứ để phủ định lý lẽ của đối phương.
Thụng thường Hội đồng thành phố đảm nhiệm việc định giỏ, sử dụng cỏc thụng số kỹ thuật của cơ quan định giỏ của chớnh quyền bang. Ngoài ra, cũn cú cỏc cụng ty hợp đồng định giỏ do Hội đồng thành phố lựa chọn. Cỏc cụng ty này định giỏ theo tiờu chuẩn quốc gia và cỏc tiờu chuẩn thống kờ quốc tế cũng như cỏc nghiờn cứu về doanh thu bỏn (giao dịch thành cụng).
Quy trỡnh định giỏ (2 năm thực hiện 1 lần) gồm cỏc bước:
- Cỏc định giỏ viờn nhúm cỏc tài sản thành cỏc nhúm thị trường. Phõn tớch giỏ bỏn để quyết định giỏ trị của đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất cho từng nhúm thị trường trờn.
- Xõy dựng cỏc bảng biểu thể hiện giỏ trị của cỏc diện tớch đất, loại hỡnh đất và cỏc loại hỡnh tài sản gắn liền với đất.
Đưa ra tiờu chuẩn về cỏc yếu tố dữ liệu đối với từng loại tài sản - Phần mềm định giỏ sử dụng bảng giỏ trị và tỡm kiếm đối với giỏ trị thực của từng loại tài sản. Ngoài ra, phần mềm định giỏ sẽ bao gồm cỏc bỏo cỏo ngoại lệ để xỏc định cỏc trường hợp khụng bỡnh thường.
Ở ễxtrõylia yờu cầu của quy trỡnh đỏnh giỏ cỏc tài sản đất đai của chớnh quyền bang bao gồm những nội dung sau:
Đối với cỏc tài sản cú giỏ trị trờn 500.000 đoạt, ễxtrõylia cần thiết phải cú 2 lần định giỏ: lần 1 do cơ quan định giỏ của bang thực hiện; lần 2 do một thành viờn trong Ban Hội thẩm của Cơ quan định giỏ của bang kiểm tra lại.
- Trường hợp cú tranh chấp xảy ra sẽ tổ chức họp để bàn hướng giải quyết, định giỏ: đưa ra đỏnh giỏ về giỏ trị thực của tài sản để tớnh toỏn trước 30 thỏng 6 hoặc 31 thỏng 12 hằng năm.
Định giỏ ở địa phương được thực hiện theo 3 mức cho mỗi tài sản cỏ đất xõy dựng: giỏ bỏn thị trường đối với đất khụng tu sửa, bao gồm cỏc cụng trỡnh xõy dựng như san lấp mặt bằng, hệ thống thoỏt nước, định sỏt nhưng khụng trựng với giỏ thị trường - Giỏ trị thực hằng năm.
1.5.1.3. Quản lý đất đai của Cộng hũa Nhõn dõn Trung Hoa (Trung Quốc)
Trung Quốc cú tổng diện tớch tự nhiờn là 9.597 nghỡn km. Trong đú diện tớch đất canh tỏc khoảng 1.200 nghỡn km2 (bỡnh quõn 896 m2/người); dõn số năm 2010 là 1.338 triệu người (mật độ dõn số 139 người/ km2, tỷ lệ dõn thành thị chiếm 44%; dõn nụng thụn chiếm 56%).
a) Kinh nghiệm xõy dựng phỏp luật đất đai
Theo quy định của Luật đất đai năm 1999 của Trung Quốc thỡ đất đai tại đụ thị thuộc sở hữu Nhà nước, đất đai tại nụng thụn thuộc sở hữu tập thể.
Đất nụng nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể nụng dõn mà đại diện là ban lónh đạo thụn do người dõn trong thụn bầu. Ban lónh đạo thụn căn cứ số nhõn khẩu thực tế trong thụn tại thời điểm giao khoỏn đất, thực hiện việc giao khoỏn đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong thụn sử dụng. Thời gian giao khoỏn đất nụng nghiệp là 30 năm.
Đất phi nụng nghiệp ở Trung Quốc được quản lý theo nhiều phương thức khỏc nhau tựy theo từng loại đất:
- Đất ở tại nụng thụn: là loại đất thuộc sở hữu tập thể thụn, người dõn sống trong thụn được giao quyền sử dụng đất ở (khụng phải trả tiền sử dụng đất) với thời hạn sử dụng là 70 năm, con cỏi họ được thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất nhưng nụng dõn khụng được cho thuờ, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất ở tại nụng thụn. Nếu khụng cũn nhu cầu sử dụng thỡ phải trả lại đất ở cho Nhà nước.
- Đất ở tại đụ thị: Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư xõy dựng nhà ở chung cư để bỏn hoặc cho thuờ với thời hạn sử dụng đất khụng quỏ 70 năm. Người mua nhà ở (khụng phõn biệt trong nước hay nước ngoài) cú quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, được chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất ở.
- Đất cụng nghiệp, đất kinh doanh, dịch vụ: Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuờ đất thụng qua hỡnh thức đấu giỏ đất, thời hạn sử dụng đất đối với đất cụng nghiệp khụng quỏ 40 năm, đất thương mại, dịch vụ khụng quỏ 50 năm.