7. Kết cấu của luận văn
3.2.2.Đổi mới quy trỡnh lập quy hoạch sử dụng đất đai gắn với quy
3.2. Cỏc giải phỏp chủ yếu để nõng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đa
3.2.2.Đổi mới quy trỡnh lập quy hoạch sử dụng đất đai gắn với quy
hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cụng cụ để nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng cú hiệu quả và tiết kiệm. Cụng tỏc quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đó được cỏc ngành quan tõm và đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiờn, vấn đề quy hoạch kế hoạch vẫn cũn nhiều hạn chế, như quy hoạch sử dụng đất chưa gắn với chiến lược phỏt triển kinh tế - xó hội, tiến hành quy hoạch chậm lại thiếu cụng bố rộng rói nờn cú một số đối tượng nắm được quy hoạch, kế hoạch đó lợi dụng để làm giàu. Quy hoạch, kế hoạch thiếu nghiờn cứu một cỏch đồng bộ nờn chắp vỏ sửa đi sửa lại nhiều lần... Những khiếm khuyết này đũi hỏi phải cú những giải phỏp cụ thể về quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất nhằm nõng cao hiệu quả quản lý đất đai.
- Bổ sung thờm một số quy định vào luật đất đai hiện hành để xỏc định rừ hơn trỏch nhiệm và nghĩa vụ lập và thực hiện quy hoạch - kế hoạch của UBND cỏc cấp.
- Bổ sung những quy định phỏp lý để đảm bảo cho quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được cụng khai hoỏ, thực hiện được nguyờn tắc dõn chủ cụng khai trong quản lý và sử dụng đất. Quy định cụ thể chi tiết việc lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trờn toàn địa bàn thành phố, từng quận, huyện và đối với từng loại đất trong đú chỳ trọng đất nụng nghiệp, lõm nghiệp và đụ thị, quy định chi tiết hơn trỡnh tự và thủ tục cỏc bước tiến hành trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xỏc định nghĩa vụ và quyền hạn của cỏc cơ quan nhà nước quản lý đất đai và cỏc cỏ nhõn được trao quyền trong việc xõy dựng và tổ chức thực hiện lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất.
- Xỏc định ranh giới cụ thể giữa cỏc vựng để cú quy chế đối với việc quy hoạch cỏc vựng, cỏc quận, huyện của thủ đụ. Từ đú cú sự kết hợp giữa cỏc thành phố với cỏc quận huyện để cú thể thực hiện tốt cụng tỏc quy hoạch tổng thể trờn toàn địa bàn thành phố cũng như quy hoạch từng vựng trờn địa bàn.
- Cú sự phõn cấp mạnh hơn trong việc sử dụng cỏc cụng cụ điều tiết như hạn ngạch, thuế, lệ phớ và nghĩa vụ tài chớnh để đảm bảo cho Hà Nội cú một chế độ thực hiện quy hoạch. Sự phõn cấp hợp lý sẽ đảm bảo được sự lựa chọn việc sử dụng đất đỳng đắn và thực hiện cú kết quả cỏc chiến lược phỏt triển của thành phố.
3.2.3. Tạo điều kiện hỡnh thành thị trường quyền sử dụng đất cú sự quản lý của Nhà nước để chuyển nguồn lực cú hiệu quả
Quản lý chặt chẽ đất đai trờn địa bàn thành phố theo phỏp luật quy định đảm bảo mục tiờu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dựng đất thụng qua việc cấp giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, đồng thời theo dừi cập nhật thường xuyờn biến động về đất đai là một trong những nhiệm vụ chiến lược của ngành địa chớnh vả cụng tỏc quản lý đất đai của chớnh quyền địa phương cỏc cấp. Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội vẫn chưa được hồn thành, một số xó thuộc cỏc huyện ngoại thành vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nụng nghiệp, đặc biệt là cấp giấy chứng nhà quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/CP vẫn cũn chậm, gõy lực cản trong giao dịch dõn sự về mua bỏn nhà đất của cỏc chủ thể trong thị trường bất động sản. Bởi vậy, để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực hiện những giải phỏp sau:
- Cần phải đơn giản hoỏ căn cứ và thủ tục cấp giấy chứng nhận theo hướng coi trọng hiện trạng sử dụng đất hơn là tỡm hiểu về ngọn ngành về lịch sử hỡnh thành và phỏt triển của nú. Thực tế sử dụng đất ổn định, khụng tranh chấp, hoà thuận với xúm giềng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chớnh với nhà nước là một cơ sở quan trọng chứng nhận quyền sử dụng đất chớnh đỏng của người đú. Để làm được điều này nờn đẩy mạnh hơn nữa vai trũ của đơn vị chớnh quyền nhỏ nhất là UBND xó, phường, thị trấn cựng với hệ thống cụm dõn cư và tổ dõn phố cũng như cảnh sỏt khu vực, những người hàng ngày lăn lộn với cuộc sống và biết rừ nhất tỡnh hỡnh sử dụng đất đai ở khu vực mỡnh. Mặt khỏc, trong thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế, để cú thể đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận thỡ khụng nờn trụng chờ vào sự hoàn hảo ngay từ đầu, nụn núng muốn đạt thành tớch cao mà phải đi từng bước một và đảm bảo thực hiện đỳng tiến độ đề ra.
- Về chớnh sỏch truy thu cỏc loại thuế: Chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoỏ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũn quỏ cao. Tuy Thủ tướng Chớnh phủ đó cho phộp chậm nộp cỏc khoản thu theo quy định của nhà nước khi xột hợp thức hoỏ để cấp giấy, đến nay vẫn được duy trỡ nhưng vẫn cũn tồn tại những điều bất hợp lý, để được cấp giấy, người dõn phải nộp đầy đủ cỏc khoản thu cho ngõn sỏch như tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phạt tiền xõy dựng khụng phộp, sai phộp, truy thu cỏc loại thuế đất, lệ phớ trước bạ... Chớnh sỏch thu này khụng phự hợp với khả năng tài chớnh của người dõn và khú cú thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận được. Bởi vậy giải phỏp đặt ra là Nhà nước cần nghiờn cứu cỏc chế độ nhằm
giảm bớt mức thu của từng khoản nhà nước xem xột cho người dõn chậm nộp cỏc khoản thu theo quy định của nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Về tài chớnh để phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Để kờ khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cụng tỏc quản lý đất đai được tốt cần phải đưa cụng nghệ thụng tin vào trong quỏ trỡnh kờ khai đăng ký. Để hoàn thiện hệ thống hồ sơ quản lý về đất đai thỡ cụng tỏc cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành trờn quy mụ lớn, khối lượng hồ sơ sẽ tăng lờn rất nhiều và quản lý hồ sơ cũng gặp nhiều khú khăn. Do đú, đầu tư tài chớnh vào cụng tỏc này là rất cần thiết, nú vừa đỏp ứng được khối lượng cụng việc và nhu cầu quản lý được nhanh gọn, thụng tin được lưu trữ an toàn. Bởi vậy để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận, cỏc cơ quan quản lý địa chớnh cũng như UBND cỏc quận, huyện cần tập trung tài chớnh cho cụng tỏc này và xin hỗ trợ về tài chớnh của cấp trờn.
- Ngoài ra phải cú sự phối hợp, giỳp đỡ của cơ quan địa chớnh với UBND cỏc quận huyện về chuyờn mụn, thủ tục cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết nhanh cỏc thủ tục, đơn giản hoỏ cỏc thủ tục để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy. Sở Địa chớnh - Nhà đất phải tập trung chỉ đạo tới cấp cơ sở, đụn đốc cỏc cơ sở thực hiện cụng tỏc này, thỏo gỡ những vướng mắc, khú khăn để cú thể thực hiện được mục tiờu hoàn thành cụng tỏc cấp giấy chứng nhận trờn toàn địa bàn Thành phố Hà Nội.
Thực hiện giải phỏp này sẽ giỳp cho cơ quan địa chớnh hoàn thành được cụng tỏc kờ khai đăng ký cấp giấy chứng nhận, nõng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, làm ổn định tỡnh hỡnh kinh tế - chớnh trị - xó hội và cuộc sống của người sử dụng đất
3.2.4. Đổi mới chớnh sỏch kinh tế đối với đất đai
- Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giỏ trị đất đai gia tăng qua giỏ đất là giải phỏp tớch cực và cú hiệu
quả để Nhà nước thực hiện đỳng vai trũ vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai.
- Cần tăng cường cỏc biện phỏp thu hồi đất, đền bự giải phúng mặt bằng để phỏt triển tốt thị trường bất động sản
- Hỡnh thành hệ thống định giỏ đất và quản lý giỏ đất theo nguyờn tắc thị trường cú sự quản lý của Nhà nước: Trong thực tế việc xỏc định khung giỏ đất sỏt giỏ thị trường chỉ mang tớnh tương đối và chủ quan nhiều hơn. Như chỳng ta đó biết, việc chuyển nhượng thực tế trong khu dõn cư chỳng ta khụng nắm được chớnh xỏc, khi chuyển nhượng cỏc hộ dõn cú xu hướng khai thấp hơn hoặc bằng với khung giỏ nhà nước để trốn thuế. Chỳng ta chỉ nắm được giỏ đất thụng qua việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, mà việc đấu giỏ khụng phải ở quận, huyện nào cũng cú. Vỡ vậy, kiến nghị:
1. Nghiờn cứu bói bỏ chớnh sỏch 2 giỏ đất cựng tồn tại song hành như hiện nay; đưa giỏ đất vào cỏc loại giỏ do Nhà nước quản lý.
2. Nhà nước chỉ quy định giỏ đất tối thiểu; giỏ đất tối đa, cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo nguyờn tắc sỏt với thị trường và giữ ổn định trong kỳ.
3. Nhà nước phải thành lập cỏc đơn vị tư vấn giỏ đất, cỏc đơn vị này đủ năng lực, trỡnh độ, cú bộ phận nghiờn cứu chuyờn sõu để điều tra thu thập giỏ đất, điều tra giỏ đất trờn thị trường một cỏch chuyờn nghiệp, nhằm giỳp cỏc địa phương xõy dựng khung giỏ đất tiệm cận với giỏ đất trờn thị trường.
4. Khuyến khớch việc cỏc hộ dõn kờ khai, nộp cỏc loại thuế theo giỏ chuyển nhượng giữa hai bờn. Xử lý nghiờn cứu cỏc trường hợp kờ khai khụng đỳng cỏc loại thuế phải nộp (nếu bị phỏt hiện).
5. Để trỏnh tốn kộm và thuận lợi cho việc sử dụng khung giỏ đất, tạo ổn định giỏ đất, đề nghị Nhà nước quy định khung giỏ đất được ổn định từ 3 năm. Hàng năm cú điều tra, cập nhật bổ sung theo biến động của thị trường.
Đề nghị nghiờn cứu bổ sung cụ thể quy định này trong luật, nội dung đề nghị theo hướng: quy định cụ thể cơ quan quản lý đất đai chịu trỏch nhiệm tổ
chức thực hiện; quy định về quản lý giỏ đất như những mặt hàng chiến lược Nhà nước quản lý để Nhà nước cú biện phỏp hành chớnh để can thiệp, điều tiết (với tư cỏch là chủ sở hữu) và Nhà nước cú quyền định giỏ để làm căn cứ bồi thường, thu tiền khi giao đất, cho thuờ đất.
Đề nghị nghiờn cứu, bổ sung quy định: năm năm một lần, UBND cấp tỉnh xõy dựng giỏ đất cụ thể cụng bố vào ngày 01 thỏng 1 làm căn cứ tớnh tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, thuế sử dụng đất, lệ phớ trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường đối với người cú hành vi vi phạm phỏp luật đất đai mà gõy thiệt hại cho nhà nước. Khi đơn giỏ thu tiền sử dụng đất cú thay đổi lớn hơn 20% thỡ điều chỉnh, khụng tớnh giỏ đất cho từng dự ỏn cụ thể như hiện nay, mà ỏp luụn vào khung giỏ đất để xỏc định. Cụng tỏc về giỏ đất giao cho một cơ quan chủ trỡ thực hiện. Trường hợp vẫn xỏc định giỏ đất đối với từng dự ỏn, đề nghị giao một cơ quan chủ trỡ xỏc định cả khung giỏ đất và đơn giỏ thu tiền sử dụng đất từng dự ỏn.
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai
- Đề nghị quy định thời hạn giao đất, cho thuờ đất để sản xuất, kinh doanh được căn cứ theo dự ỏn đầu tư và quy hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng khụng quỏ 50 năm.
- Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định đất cụng ớch do UBND xó, phường, quản lý; đất cụng trỡnh giao thụng, cụng trỡnh HTKT theo tuyến khụng cấp giấy chứng nhận, dẫn đến tỡnh trạng bị lấn chiếm, thất thoỏt đất đai. Đề nghị cỏc loại đất trờn cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản lý (chủ sử dụng là UBND cấp xó, tổ chức quản lý cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Do chớnh sỏch giao đất nụng nghiệp, thời hạn giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh (đến nay thời hạn sử dụng đất nụng nghiệp theo Nghị định 64/CP đó sắp hết, việc cú lập phương ỏn giao lại đất hay tiếp tục ra hạn thời hạn sử dụng đất nụng nghiệp là hết sức nhạy cảm, phức tạp).
- Hoàn thiện hoạt động của văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất (cú thể đặt tờn là văn phũng đăng ký đất đai) để thành "cỏnh tay nối dài" của chớnh quyền và chỗ dựa phỏp lý cho cỏc giao dịch trờn thị trường bất động sản.
3.2.6. Tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tra của cỏc cơ quan quảnlý nhà nước lý nhà nước
- Tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai của chớnh quyền địa phương cỏc cấp và cỏc cơ quan chuyờn mụn của thành phố. Kiểm tra việc giao đất sản xuất nụng, lõm nghiệp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết cỏc khiếu nại tố cỏo đất đai, đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải quyết cỏc vụ việc tranh chấp đất đai kộo dài nhằm ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị xó hội.
- Tăng cường và tạo chuyển biến mới trong cụng tỏc giải quyết khiếu kiện, khiếu nại về lĩnh vực đất đai, gúp phần quản lý trật tự đụ thị, thống kờ và phõn loại cỏc vụ tranh chấp đất đai để giải quyết cỏc vụ nổi cộm, điểm núng. Đẩy mạnh việc phõn cấp và làm rừ trỏch nhiệm của cỏc cấp cỏc ngành trong cụng tỏc giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai.
- Tiến hành kiểm tra thanh tra về cỏc hoạt động nghiệp vụ như đo đạc, quy hoạch, thực hiện cỏc chế độ chớnh sỏch, quy trỡnh quy phạm kĩ thuật thống nhất của Tổng cục Địa chớnh ban hành về cụng tỏc này.
- Kiờn quyết xử lý cỏc vi phạm trong quản lý đất đai để tăng cường phỏp chế, thi hành nghiờm luật đất đai đối với cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và đối với cả cỏn bộ cụng chức trong bộ mỏy quản lý, làm trong sạch bộ mỏy quản lý đất đai
- Mặt khỏc khi thanh tra kiểm tra cần phải xõy dựng kế hoạch cụ thể, xõy dựng nội đung thanh tra rừ ràng, đẩy mạnh sự phối hợp giữa cỏc cấp chớnh quyền một cỏch chặt chẽ đồng bộ. Cần phải tổ chức cỏc đợt thanh tra, kiểm tra thường xuyờn, toàn diện, phỏt huy được vai trũ của phỏp luật, vai trũ quản lý của nhà nước đối với cỏc vi phạm trong quản lý sử dụng đất.
- Xõy dựng củng cố, kiện toàn tổ chức thanh tra từ Sở Địa chớnh nhà đất đến cỏc phũng địa chớnh ở cỏc quận, huyện để cỏn bộ thanh tra cú đủ khả năng, năng lực hoàn thành nhiệm vụ.
Thực hiện giải phỏp này, sẽ làm cho hoạt động quản lý và sử dụng đất được trong sạch theo đỳng cỏc quy định của phỏp luật, lấp kớn được những kẽ hở trong phỏp luật đất đai mà cỏc đối tượng xấu cú thể lợi dụng để đầu cơ trục lợi, từ đú gúp phần nõng cao hiệu quả quản lý đất đai hiện nay.
3.2.7. Đào tạo đội ngũ cỏn bộ địa chớnh
- Đổi mới cụng tỏc cỏn bộ, nõng cao trỡnh độ năng lực của người làm cụng tỏc địa chớnh. Bởi vỡ cỏn bộ là nguyờn nhõn của mọi nguyờn nhõn cho nờn cần phải đào tạo, nõng cao trỡnh độ của đội ngũ cỏn bộ địa chớnh là yờu cầu cấp bỏch.
- Xõy dựng quy hoạch đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc địa chớnh, trong đú chỳ trọng cả hai phẩm chất đạo đức chớnh trị và trỡnh độ năng lực chuyờn mụn. Việc xõy dựng và tiờu chuẩn hoỏ cỏn bộ cú ý nghĩa lớn đối với việc đào