7. Kết cấu của luận văn
1.5. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước và bài học rỳt ra đối vớ
1.5.2. Bài học rỳt ra đối với Việt Nam
Qua nghiờn cứu mụ hỡnh quản lý đất đai của cỏc nước cho thấy, thực tiễn phỏp luật điều chỉnh quan hệ về đất đai trờn thế giới rất phong phỳ và cũng khụng kộm phần phức tạp. Số lượng văn bản luật về đất đai nhiều, lại được sửa đổi, bổ sung rất thường xuyờn, mặt khỏc phản ỏnh tầm quan trọng và sự quan tõm của cỏc nước đối với lĩnh vực đất đai. Dự cú thể núi rằng, phỏp luật về đất đai của mỗi nước khụng giống nhau, song nhỡn chung quỏ trỡnh tỡm hiểu phỏp luật cỏc nước đó làm toỏt lờn xu thế vận động, cải cỏch phỏp luật về đất đai của thế giới theo hướng tăng cường vai trũ, trỏch nhiệm
quản lý của nhà nước qua cỏc cụng cụ chớnh sỏch, quy hoạch và kiểm soỏt, đồng thời phỏt huy cỏc yếu tố thị trường qua định giỏ, giao dịch dõn sự và bảo đảm cỏc quyền tài sản. Mục tiờu chung của phỏp luật đất đai thế giới, một mặt là bảo tồn đất đai, mặt khỏc là phỏt huy việc đầu tư, sử dụng, khai thỏc hiệu quả lợi ớch mà đất đai đem lại, để phỏp luật về đất đai trở thành động lực thỳc đẩy phỏt triển bền vững kinh tế - xó hội đất nước.
- Hệ thống cỏc văn bản phỏp luật trong lĩnh vực đất đai phải được nghiờn cứu sõu sắc, khoa học và được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tớnh chất ổn định (tuy chỉ là tương đối nhưng vẫn phải đảm bảo trong thời gian nhất định 5 đến 10 năm), đồng thời cỏc quy định phỏp luật dự cú điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tớnh kế thừa.
- Cần phải xõy dựng được hệ thống dữ liệu thụng tin đất đai thống nhất, đồng bộ trờn cơ sở cụng nghệ tin học điện tử hiện đại từ Trung ương đến địa phương. Muốn đạt được điều đú cần phải đầu tư đồng bộ để cú được hệ thống hồ sơ địa chớnh cơ sở (hồ sơ gốc) cú độ tin cậy cao ở tất cả cỏc địa phương trong cả nước. Thống nhất phương phỏp phõn loại, quản lý hồ sơ đất đai và cụng khai thụng tin từ Trung ương đến địa phương.
.- Xỏc định việc đăng ký quyền về tài sản khụng chỉ là lợi ớch của người dõn mà đú chớnh là lợi ớch của cả Nhà nước. đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, gắn với việc quy định cụ thể hơn cỏc quyền của NSDĐ, chớnh là chỡa khoỏ để thực hiện việc cụng khai dõn chủ quan hệ đất đai trong xó hội.
- Coi trọng quản lý đất đai vừa với tư cỏch tài nguyờn, nguồn lực của quốc gia, mụi trường sống chung, vừa với tư cỏch tài sản của cỏc chủ thể kinh tế. Kinh nghiệm của cỏc nước cho thấy, đất đai cú một vị trớ đặc biệt đối với con người, xó hội, doanh nghiệp. Mỗi một quốc gia đều được định vị vào lónh thổ, đất đai của mỡnh, đều phỏt triển được là nhờ khai thỏc tốt quỹ đất đai và tổ chức tốt mụi trường diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xó hội của quốc gia.
- Chỳ trọng xõy dựng chớnh sỏch, phỏp luật quản lý đất đai. Ngày nay, nhiều quốc gia trờn thế giới đó tiếp cận đất đai với tư cỏch là một dạng tài sản
(bất động sản), nhưng đều thừa nhận đõy là dạng tài sản đặc biệt, nền tảng bởi mọi hoạt động kinh tế, quản lý, đời sống... đều diễn ra trờn đú. Vỡ thế, chớnh sỏch, phỏp luật đất đai vừa mang tớnh dõn sự vừa mang tớnh quản lý - hành chớnh.
- Cỏc nước cú kinh tế thị trường phỏt triển chỳ trọng hơn trong hỡnh thành hệ thống quản lý đất và hệ thống thụng tin bất động sản.
- Chỳ ý bảo vệ quỹ đất, mụi trường sống và khuyến khớch sử dụng đất hiệu quả.
Những kinh nghiệm quản lý đất đai của cỏc nước trờn, cú khả năng nghiờn cứu ỏp dụng trong điều kiện thực tiễn Việt Nam như sau:
- Xõy dựng hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Cơ cấu tổ chức bộ mỏy quản lý về đất đai ở phần lớn cỏc nước ỏp dụng hỡnh thức quản lý phõn cấp theo chiều dọc, từ cấp cơ quan trung ương cho đến cỏc cấp chớnh quyền địa phương. Cơ quan quản lý chung ở Trung ương đa phần thuộc Bộ Tài nguyờn, Bộ Xõy dựng. Nhiều nước thành lập cỏc ủy ban về đất đai. Vai trũ của ủy viờn đất đai khỏ quan trọng.
- Xõy dựng chớnh sỏch tài chớnh đối với đất đai: Vấn đề tài chớnh về đất
đai được nhiều nước quy định trong cỏc bộ luật đất đai theo 02 nhúm chớnh: (l) Những quy định liờn quan đến vấn đề thuế, phớ và cỏc khoản thu từ đất; (2) Những quy định liờn quan đến vấn đề giỏ và định giỏ đất. Bài học rỳt ra từ nghiờn cứu chớnh sỏch tài chớnh đối với đất đai của cỏc nước trờn thế giới là:
+ Cỏc khoản thu ngõn sỏch nhà nước từ đất được quy định trong luật đất đai và cỏc luật riờng về thuế. Cỏc nước cho thấy, hầu hết cỏc nước trờn thế giới đều sử dụng giỏ thị trường làm cơ sở để xỏc định giỏ của đất đai. ễxtrõylia là nước sử dụng rất nhiều loại giỏ đất khỏc nhau tựy theo từng mục đớch. Cỏc nước đều cú cơ quan nhà nước quản lý về vấn đề định giỏ đất. Một số nước cú luật riờng về định giỏ đất hoặc luật về thuế đất như: Luật định giỏ đất của ễxtrõylia.
- Xỏc định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước, tổ chức, người sử dụng đất: Quyền và trỏch nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của cỏc tổ chức,
cỏ nhõn đối với đất đai cú một vị trớ hết sức quan trọng trong phỏp luật đất đai, bởi đõy chớnh là cơ sở phỏp lý cho cỏc hoạt động trờn thực tế của cỏc chủ thể liờn quan tới quan hệ đất đai. Mặt khỏc, nú cú mối quan hệ khỏ mật thiết với hỡnh thức sở hữu đất đai, bởi cỏc hỡnh thức sở hữu đất đai khỏc nhau sẽ kộo theo cỏc dạng quyền khỏc nhau với đất đai.
Nhà nước cú quyền định đoạt đối với đất cụng (quy định mục đớch sử dụng đất thụng qua quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết), Nhà nước cú thể trao quyền cho cơ quan quản lý về đất đai để thực hiện việc giao đất, cho thuờ đất (vớ dụ đất rừng, khu bảo tồn, đường giao thụng,...) cho cỏc đối tượng sử dụng đất với mục đớch xỏc định.
Ở cỏc nước luật phỏp cụng nhận sở hữu tư nhõn về đất đai, chủ sở hữu đất cú đầy đủ cỏc quyền cơ bản như mua bỏn, cho thuờ, thế chấp, thừa kế, tặng cho. Với đất của Nhà nước / của Vua thỡ được cho thuờ cú thời hạn và quyền lợi của chủ sử dụng bị hạn chế (cú thể khụng được chuyển nhượng, hoặc chỉ chuyển nhượng trong thời gian được thuờ, thế chấp khi đỏp ứng một số điều kiện nghiờm ngặt).
Kể cả ở cỏc quốc gia cú cụng nhận sở hữu tư nhõn về đất đai thỡ đõy vẫn khụng phải là quyền tuyệt đối, bởi Nhà nước vẫn cú quyền thu hồi đất cho mục đớch cụng cộng, phục vụ dõn sinh và phỏt triển kinh tế - xó hội. Thường thỡ người dõn được đền bự trờn mức giỏ thị trưởng với nhiều hỗ trợ nhưng nếu khụng đồng ý, họ cú thể kiện lờn tũa ỏn. Khi tũa ỏn đó phỏn xử thỡ người dõn sẽ tũn thủ theo phỏn quyết cuối cựng. Tuy nhiờn, nếu thu hồi đất để xõy dựng trụ sở cơ quan nhà nước thỡ phải thỏa thuận dựa trờn ý kiến của người dõn. Nếu họ khụng đồng ý thỡ khụng được phộp thu hồi đất.
Cỏc nước cụng nhận sở hữu nhà nước về đất đai, thỡ người dõn cú quyền sử dụng đất khỏ tương đồng với Việt Nam: chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp, cho tặng, nhưng khụng cú quyền cho thuờ lại.
Nhỡn chung, quy định về thời gian, hạn mức giao đất và sử dụng đất đối với người sở hữu, nhận, cho thuờ và sử dụng đất được ghi trong cỏc luật bộ luật đất đai chung của cỏc nước khụng chi tiết, cụ thể và đầy đủ bằng cỏc điều khoản quy định nội dung tương đương trong Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam. Việc quy định thời gian, hạn mức giao và sử dụng đất cú thể là hạn mức tối thiểu (thời hạn, hạn mức sàn) hoặc mức tối đa (thời hạn, hạn mức trần) và phụ thuộc chủ yếu vào cỏc yếu tố sau: hỡnh thức sở hữu, loại đất đối tượng và mục đớch sử dụng.
Về hỡnh thức sở hữu, nội dung quy định về thời hạn, hạn mức giao và sử dụng đất chỉ ỏp dụng đối với đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và sở hữu cụng. Về loại đất cỏc quy định về thời gian, hạn mức giao và sử dụng đất cú phõn biệt về loại đất cũng như vị trớ của thửa đất. Cỏc loại đất được liệt kờ trong Luật cỏc nước chủ yếu là đất nụng nghiệp (đất được tưới tiờu và đất khụng được tưới tiờu), đất đồng cỏ, đất rừng.
- Về xõy dựng hệ thống thụng tin đất đai: Việc tỡm hiểu, nghiờn cứu
phỏp luật đất đai của cỏc quốc gia và vựng lónh thổ trờn thế giới là cần thiết vỡ cung cấp cho chỳng ta cỏch nhỡn đa dạng về cỏch tiếp cận cũng như nội dung và phương thức quản lý. Tuy nhiờn, thực tiễn quản lý đất đai trờn thế giới rất phong phỳ và cũng khụng kộm phần phức tạp tựy thuộc vào đặc điểm từng nước. Song nhỡn chung quản lý đất đai của cỏc nước đều cú điểm chung là tăng cường vai trũ, trỏch nhiệm quản lý của Nhà nước qua cỏc cụng cụ chớnh sỏch, quy hoạch và kiểm soỏt, đồng thời phỏt huy cỏc yếu tố thị trường qua định giỏ, giao dịch dõn sự và đảm bảo cỏc quyền tài sản. Mục tiờu chung của quản lý đất đai của hầu hết cỏc nước là vừa bảo tồn đất đai - nguồn tài nguyờn quý giỏ của mỗi quốc gia vừa phỏt huy việc đầu tư, sử dụng khai thỏc hiệu quả lợi ớch mà đất đai đem lại.
Chương 2
THỰC TRẠNG QUẢN Lí NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRấN ĐỊA BÀN THỦ Đễ HÀ NỘI