1.2. RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS:
1.2.6.1. Lạm phát:
Trong trường hợp lạm phát tăng cao, NHNN buộc phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để giảm lượng tiền trong lưu thông, nhưng nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp và cá nhân, hộ gia đình mục đích kinh doanh vẫn rất lớn. Các NHTM chỉ có thể đáp ứng cho một số ít khách hàng với những hợp đồng đã ký hoặc những dự án thật sự có hiệu quả, với mức độ rủi ro ở mức thấp nhất. Mặt khác, do lãi suất huy động tăng cao, thì lãi suất cho vay cũng cao, điều này làm xấu đi môi trường đầu tư của ngân hàng. Do sức mua của đồng nội tệ giảm, giá vàng và ngoại tệ tăng
cao, việc huy động vốn kỳ hạn dài thật sự khó khăn đối với mỗi ngân hàng, trong khi nhu cầu vay vốn trung và dài hạn cho mục đích BĐS tiêu dùng của khách hàng là rất lớn, vì vậy việc dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn trong giai đoạn lạm phát ở các ngân hàng là không nhỏ. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của các NHTM, lạm phát tăng cao đã làm suy yếu thậm chí phá vỡ thị trường vốn, ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các NHTM. Sự không ổn định của giá cả,
bao gồm cả giá vốn, đã làm suy giảm lòng tin của các nhà đầu tư và dân chúng, gây khó khăn cho sự lựa chọn các quyết định của khách hàng cũng như các thể chế tài
chính – tín dụng. Vì vậy, có thể nói lạm phát có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động
nói chung và hoạt động cho vay BĐS nói riêng tại các NHTM.
1.2.6.2. Cơ chế chính sách tác động đến cho vay BĐS :
Thị trường BĐS là một thị trường đầy tiềm năng nhưng trồi sụt bất thường
và chứa đựng những mối quan hệ phức tạp giữa các chủ thể tham gia thị trường.
Gắn chặt với thị trường này, tín dụng BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi hàng loạt các chính sách điều tiết chính nó và các yếu tố ảnh hưởng của nó. Đó là những chính
sách tín dụng nói chung (LSCB, dự trữ bắt buộc), tín dụng BĐS nói riêng (thắt chặt cho vay BĐS khi có nguy cơ tăng nợ xấu cho vay BĐS), chính sách tài chính, tiền tệ (ưu đãi đầu tư, thuế BĐS), chính sách đất đai (giá đất), chính sách an sinh xã hội (nhà ở cho người nghèo)... Các chính sách điều tiết vĩ mơ này có tác động rất lớn và
quan trọng khơng riêng gì đối với hoạt động tín dụng ngân hàng, tín dụng BĐS mà với tồn bộ nền kinh tế.
Bên cạnh đó, sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước và chính
quyền địa phương cũng sẽ tác động khơng nhỏ đến hoạt động của thị trường BĐS
nói chung và hoạt động cho vay BĐS của các NHTM nói riêng. Cụ thể như sự
khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS, qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng lên. Hay gần đây nhất là chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt nam, chính sách cho phép người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố hoặc chính sách về tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS hay các chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS.
Nói tóm lại, cơ chế chính sách có tác động rất lớn đến thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho vay BĐS của các NHTM nói riêng. Điều này chúng ta dễ dàng nhận thấy, trong những tháng vừa qua với chính sách kích cầu kinh tế, BĐS đã có dấu hiệu hồi phục trở lại và ấm dần lên, nhà đất được giao dịch nhiều hơn, giá cả cũng có xu hướng tăng dần. Và như vậy, các TCTD cũng đã bắt đầu rộng cửa hơn trước cho lĩnh vực kinh doanh đầy tiềm năng này.
1.2.6.3. Giá BĐS:
Giá cả BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá BĐS thường bị đẩy cao lên, ngược lại, khi cầu thấp hơn cung giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Bên cạnh đó, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán đất do cha ơng để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hay ham muốn có nhà mặt tiền. Ngồi ra, một số yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS, như một khu vực mà mật độ dân số đột
nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số thì BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung cầu bị phá vỡ. Các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá BĐS. Tình trạng những người sống trong khu vực, về sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống hay những vấn đề liên quan đến phong thủy đều có tác động phần nào
đến giá BĐS.
1.2.6.4. Nguồn vốn cho vay BĐS:
Các khoản cho vay BĐS thường có hạn mức lớn và thời hạn thu hồi vốn dài, thường là trung và dài hạn, vì vậy để tăng trưởng dư nợ BĐS thì ngân hàng phải
đảm bảo nguồn vốn ổn định và lâu dài, tức là phải huy động được nguồn vốn kỳ hạn
dài. Nếu không, khi đã cho vay chưa kịp thu hồi, một khi khách hàng rút vốn đồng lọat có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng bị mất thanh khoản về vốn. Nhận thấy được rủi ro này, để đảm bảo tính an tồn cho hệ thống ngân hàng, NHNN luôn quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn. Theo đó các TCTD chỉ được phép sử dụng tối đa một tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn nào đó để cho vay trung dài hạn. Với quy định này, nguồn vốn chảy vào tín dụng BĐS sẽ ít
lại và các ngân hàng cũng sẽ hạn chế các khoản cho vay BĐS.
Tuy nhiên, các NHTM cũng thường nhận được các nguồn vốn ủy thác từ các tổ chức quốc tế như AFD, WB, JBIC... cho các mục tiêu phát triển nhà ở, phát triển
đô thị. Đây là một kênh cung cấp vốn trung dài hạn dành cho các ngân hàng, đóng
góp phần lớn vào hoạt động cho vay BĐS hệ thống NHTM .
1.2.6.5. Tâm lý nhà đầu tư :
Giá cả BĐS cũng như hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng cũng còn tùy thuộc một phần lớn vào những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý nhà đầu tư. Tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi thị trường BĐS bắt đầu sơi động thì tình trạng người dân đổ xô nhau đi mua để đầu cơ, hiện tượng mọi người đi vay tiền để mua BĐS là rất phổ biến, trong đó có cả những nhà đầu tư thiếu kiến thức, và kinh nghiệm kinh doanh trong lĩnh vự này. Do đó, tâm lý đầu tư cũng tác động đến hoạt động cho vay BĐS.
1.3. KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.3.1. Rủi ro cho vay BĐS tại một số nước : 1.3.1.1. Ở Mỹ :
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn (Subprime Mortgage Crisis) ở Mỹ đã lan rộng như một virus máy tính, làm chao đảo thị trường tiền tệ và chứng khốn thế giới, trong đó có Việt Nam.
Trong lịch sử, BĐS đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931-1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào
năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trơng có vẻ khả quan nhất.
Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào BĐS cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ
quá mức”.
Trong những năm 2004 - 2007, giá nhà đất tại Mỹ tăng nhanh, việc mua bán lại khá dễ dàng, người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vịng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy được những lời rất lớn. Đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều TCTD trên khắp thế giới.
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi người ta mua nhà khơng phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một cơng cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Để kích cầu, giới tài chính Mỹ thậm chí cho vay mua nhà ngay cả với những người có mức
độ tín nhiệm thấp, tiền sử tín dụng xấu và tiềm ẩn rủi ro khơng có khả năng thanh
tốn nợ đến hạn, điều kiện cho vay mua nhà thật dễ dàng, công tác thẩm định cho
vay sơ sài, việc quản lý của ngân hàng không chặt chẽ – và chúng ta gọi đây là
Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay
mua nhà bỗng tăng vọt vì áp dụng lãi suất thả nổi. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao, vịng sinh lời khơng cịn lời nhanh như mấy năm trước. Sau khi tận dụng các kỹ thuật như cho vay để tái cấu trúc nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các NHTM bắt đầu công bố tin xấu: nợ khó địi tăng vọt.
Thế là sụp đổ dây chuyền. Các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên TTCK và bắt đầu ảnh hưởng trên toàn cầu.
Tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia khác, cho vay thế chấp bằng BĐS là những khoản cho vay chủ chốt. Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70%. Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc
điểm riêng biệt của nước này. Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh BĐS
nên thị trường BĐS của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư. Do vậy, khi thị trường BĐS bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực
ngân hàng đầu tư - là những ngân hàng có tình trạng chứng khốn hóa các khoản nợ BĐS và được đem bán tràn lan trên khắp thế giới. Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khốn hóa cho thị trường BĐS, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp.
Có thể rút ra nhiều bài học từ việc sụp đổ của các ngân hàng cho vay thế
chấp của Mỹ. Đó là chế độ kế tốn đánh giá giá trị tài sản hằng tháng là rất cần thiết nhưng nếu bị can thiệp thiếu minh bạch thì sẽ dễ dẫn đến những thiệt hại cho thị
trường.
Còn nếu để đạt được cả hai mục đích, vừa đảm bảo tính an tồn cho ngân
hàng, vừa phục hồi được thị trường BĐS thì các NHTM nên thân thiện với các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua việc đánh giá lại các dự án để họ có thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để thu hồi vốn.
Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mơ lớn, nhưng lẽ ra nó cịn lớn
đầu cơ. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế BĐS cho chính quyền địa phương và
thuế suất mỗi nơi mỗi khác. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hịng kiếm lời cịn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính
đến thuế kinh doanh nhà cho thuê…Trong khi đó, Việt Nam chưa có những sắc thuế
như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu.
Như chúng ta đã thấy, hậu quả nghiêm trọng như thế nào khi rủi ro tín dụng BĐS Mỹ bùng nổ. Người vay lâm vào tình cảnh cực kỳ khó khăn phải giao tài sản cho ngân hàng để trừ nợ có người rơi vào tình cảnh vô gia cư, hàng loạt các ngân hàng và tập đồn tài chính lớn phá sản hoặc bị thâu tóm như: Lehman, Citigroup,
Morgan Stanley, Merrill Lynch … Chính phủ phải tốn kém một khoản kinh phí khổng lồ hơn 700 tỷ đô la để giải cứu ngành tài chính của Mỹ. Và Việt Nam cũng khơng nằm ngồi vịng xoáy này, cũng phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu, nợ quá hạn mất thanh khoản trong hệ thống NHTM, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS liên
tục rớt giá, nền kinh tế bị lạm phát và rơi vào tình cảnh vơ cùng khó khăn.
1.3.1.2. Ở Nhật:
Ngành tài chính của Nhật cũng trải qua một cuộc khủng hoảng trầm trọng do hiện tượng vỡ bong bóng địa ốc vào những năm cuối thập niên 90 thế kỷ 20. Nhiều ngân hàng đã liều lĩnh cấp tín dụng dễ dàng để lấy lời, khơng thẩm định đúng mức rủi ro, nên cuối cùng đã bị điêu đứng vì các khoản nợ khó địi chồng chất. Khó khăn tài chính Nhật Bản kéo dài trong gần 10 năm. Trong suốt thời gian đó, Chính phủ Nhật liên tục chấn chỉnh toàn bộ hệ thống ngân hàng và rất thận trọng đối với các
khoản vay dưới chuẩn. Nhờ vậy mà trong đợt suy kiệt tín dụng vừa qua, ngành tài chính Nhật Bản tương đối đứng vững.
Giống như Mỹ, Khủng hoảng tài chính ở Nhật bắt đầu với thị trường chứng khốn và bong bóng BĐS. Trong suốt nửa sau những năm 80, giới tiền tệ Nhật rót
đầy thanh khoản cho các doanh nghiệp nhằm đối phó với đồng Yen tăng giá. Các
thị trường quốc tế, trong đó, có cả những vụ đầu cơ vào thị trường chứng khoán,
BĐS và các khoản đầu tư nước ngoài. Vào thời điểm này, giá thị trường của cả đất lẫn nhà đều tăng nhanh đến mức các nhà đầu tư và đầu cơ khó có thể bỏ lỡ cơ hội, bất chấp rủi ro. Sai lầm lớn của họ là không vay mượn và đầu tư, và kết quả là không thu lãi từ giá thị trường đang tăng cao. Các ngân hàng lại xem hầu hết các
khoản vay thế chấp bằng BĐS là rất an tồn, khỏi tranh cãi. Thế là bong bóng vỡ. Bong bóng kinh tế vỡ đã làm cho giá trị TSĐB của các khoản vay ngân hàng thấp hơn giá trị gốc của khoản vay. Các vụ đầu tư liều lĩnh mua đi bán lại BĐS, đặc biệt là cao ốc văn phịng khơng có lãi do giá thuê xuống thấp. Khi nền kinh tế đi
xuống, các công ty cũng đối mặt với sản xuất dư thừa, hàng tồn kho và lợi nhuận thấp, các khoản vay ngày càng xấu đi và phải bán đi các TSĐB với giá “mặc cả”.
Trong năm 1995-1996, cuộc khủng hoảng càng tồi tệ hơn với hàng loạt các công ty chuyên cho vay nhà ở bị phá sản. Lúc này, Chính phủ Nhật lần đầu tiên bơm tiền mua lại tài sản từ những người cho vay. Năm 1997, ngành ngân hàng của Nhật rơi vào khủng hoảng toàn hệ thống và Chính phủ Nhật đã phải cứu trợ 13 ngàn tỉ Yen (108 tỷ USD) cho các ngân hàng và 17 ngàn tỉ yen (142 tỷ USD) cho Tập
đồn Bảo hiểm Tiền gửi. Trong vịng một năm, từ tháng 3/1998 đến tháng 3/1999,
Chính phủ tiếp tục ghi thêm tổng cộng 9,3 ngàn tỷ Yen vào bảng cân đối kế tốn của các NH. Đến tháng 10/1998, Chính phủ đã đầu tư tổng cộng 60 ngàn tỷ Yen
(495 tỷ USD) để hỗ trợ tài chính các ngân hàng, chiếm 12% tổng sản phẩm quốc nội. Chính phủ chỉ hy vọng giữ được các ngân hàng tiếp tục hoạt động, hoạt động có lãi và vốn cổ phần các giá trị tài sản có thể trang trải các khoản cho vay xấu. ngân