2.4. THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂNHÀNG
2.4.2. Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ:
* Từ phía ngân hàng :
Rủi ro về năng lực cán bộ : năng lực và kinh nghiệm của CBTD còn hạn chế
các CBTD tại MHB Cần Thơ đều chưa qua đào tạo bài bản về thẩm định giá BĐS, và các vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS. Có những dự án BĐS với mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu CBTD phải
nắm vững các quy định về pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật
liệu, dòng tiền … Điều này sẽ dẫn đến rủi ro rất lớn trong quá trình tác nghiệp do
phần lớn đều vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD - những người có vai trị quyết định khoản vay tại MHB Cần Thơ.
+ Giá cả BĐS trên thị trường luôn luôn biến động trong từng thời điểm khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nếu cán bộ thẩm định khơng nắm rõ tình hình giá cả thị trường của BĐS ở thời điểm định giá và dự đoán về tiềm năng của BĐS ở tương lai để xác định giá trị phù hợp thì dễ dẫn đến việc cho vay số tiền lớn hơn giá trị TSĐB nợ trong tương lai. Chẳng hạn nhà ở hoặc đất ở tọa lạc tại các vị trí kém
phát triển, khơng thuận lợi, tính khả mại khơng cao như nhà, đất nằm gần nghĩa trang, bãi rác, hẻm cùng heo hút vắng người, hoặc nằm trong khu quy hoạch thì giá bán sẽ thấp hoặc khó bán hơn nhà đã có quy hoạch ổn định, gần chợ, khu thương
mại sầm uất, thuận lợi mua bán kinh doanh hay gần trường học, bệnh viện …
+ Bên cạnh đó, trong cao trào tăng giá BĐS vừa qua ở thời điểm 2007,
không riêng chi nhánh mà đa số các NHTM khác trên địa bàn, để tăng trưởng dư nợ, giành lấy khách hàng đã nới lỏng các điều kiện cho vay, thẩm định sơ xài, chưa sát với qui trình và quy định, chủ yếu dựa vào tài sản đảm bảo. Tại thời điểm này,
chi nhánh đã đẩy mạnh hoạt động cho vay BĐS, có những khoản cho vay BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ lấy từ việc bán chính BĐS hình thành từ vốn vay
đồng thời là TSĐB nợ vay. Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn ra sôi động,
mua bán liên tục với lãi cao, khách hàng thanh toán nợ gốc, lãi đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay hơn trong hoạt động này và hàng loạt sản phẩm tín dụng BĐS ra đời. Tuy nhiên, khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng thì các ngân hàng bắt đầu siết chặt và hạn chế đầu tư vào các khoản cho vay BĐS, thị trường đóng băng và kết quả là nợ xấu, nợ quá hạn tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
+ Ngoài ra việc định kỳ hạn nợ cho khách hàng chỉ mang tính hình thức,
chưa sát với thực tế. Những khách hàng có nguồn thu nhập cao, lẽ ra chỉ cần vay ngắn hạn, nhưng theo yêu cầu của khách hàng, CBTD vẫn xác định thời gian vay vốn dài, thông thường là trên 5 năm (có khi lên đến 15 năm). Đây cũng chính là
nguyên nhân gây ra rủi ro về lãi suất, rủi ro về kỳ hạn trong khi đại đa số vốn huy động của MHB Cần Thơ đều là vốn ngắn hạn, còn các khoản vay là trung, dài hạn.
Rủi ro mất cán bộ giỏi, thiếu hụt nhân sự : hiện tượng “chảy máu chất
xám” hiện nay là khá phổ biến trong thời gian qua, nhân viên của ngân hàng này sang đầu quân cho ngân hàng khác. Điều này nói lên thực trạng thiếu hụt nhân sự trong ngành tài chính tín dụng trên địa bàn TPCT, đặc biệt ngày càng có nhiều TCTD được thành lập mới tại đây với nhiều chính sách ưu đãi về tài chính để lơi
kéo những người giỏi ở ngân hàng khác về với họ. Phải nhìn nhận một điều là nhân sự tại MHB Cần Thơ thực sự chưa có nhiều kinh nghiệm, chỉ qua vài tháng thử việc, họ được giao công tác thẩm định kiêm luôn định giá tài sản đảm bảo và đề
xuất khoản vay tiền tỷ. Rõ ràng, ở một khía cạnh nào đó rủi ro của khoản vay xuất phát ngay từ yếu tố nội tại bên trong của ngân hàng.
Rủi ro do chạy theo dư nợ, quá chú trọng tăng trưởng dư nợ do chạy theo
chỉ tiêu kế hoạch hay giành lấy khách hàng, mà lơ là trong việc đánh giá chất lượng khoản vay. Những năm gần đây, hội sở MHB giao chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ tín dụng cho chi nhánh tương đối cao so với xuất phát điểm, tăng trưởng bình quân
khoản 30%/năm . Để chạy theo chỉ tiêu, đôi khi chi nhánh thực hiện thẩm định một cách sơ xài, bỏ bớt quy trình, điều kiện vay vốn theo quy định, hay chưa theo sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng hoặc định giá TSĐB nợ vay cao, sát với giá thị trường để nâng mức cho vay lên. Việc này nhằm mục đích gia tăng dư nợ, để lôi kéo thêm được khách hàng mới và giữ bằng được khách hàng cũ, khách hàng có mối quan hệ thân tín, lâu năm. Và rủi ro do đánh giá khoản vay khơng đầy đủ, chính xác, thiếu thơng tin, nguồn trả nợ, sử dụng vốn không hiệu quả dễ dàng dẫn đến tình trạng khơng trả được nợ khi tới hạn và nợ quá hạn, nợ xấu phát sinh, khi xử lý tài sản thì khơng đủ để thu hồi nợ do định giá quá cao.
* Từ phía khách hàng :
- Làm giả các giấy tờ sở hữu BĐS để đi vay vốn ngân hàng, có trường hợp
một căn nhà đem thế chấp cho 2 ngân hàng để vay vốn do có 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS.
- Một phương án vay vốn ở nhiều ngân hàng khác nhau do có nhiều tài sản
đảm bảo, dẫn đến tình trạng sử dụng vốn khơng đúng mục đích, thơng thường là đầu cơ BĐS, hay kinh doanh chứng khoán – lĩnh vực chịu nhiều rủi ro.
- Khách hàng thường tính tốn các khoản chi phí của phương án, dự án vay vốn cao hơn so với thực tế để làm tăng thêm nhu cầu vốn nhằm vay vốn được cao hơn, sẽ rủi ro cho ngân hàng nếu không thẩm định một cách chặt chẽ và kỹ lưỡng.
- Hiện nay, có phát sinh việc vay vốn ngân hàng để phân chia tài sản của hai vợ chồng trước khi ly hơn đã gây khơng ít khó khăn cho các NHTM. Đôi khi việc bán tài sản là BĐS để chia nhau tài sản khi ly hôn sẽ không nhanh hơn việc vay vốn ngân hàng, và hậu quả là ngân hàng phải cùng với khách hàng thanh lý tài sản để
thu nợ, trong thời gian này nợ xấu, nợ quá hạn phát sinh là điều khó tránh khỏi.
2.4.2.2. Yếu tố khách quan :
Rủi ro về yếu tố pháp lý : việc công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo đối
với tài sản hình thành trong tương lai chưa được các cơ quan Công chứng và Phịng Tài ngun Mơi trường tại TPCT thực hiện. Đó là vì các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005, Nghị định 163 và Luật Nhà ở 2005 của Chính phủ chưa thống nhất nhau, và tùy theo từng địa phương mà những cán bộ tư pháp có cách hiểu khác nhau.
Bên cạnh đó, việc ngân hàng nhận cho vay cá nhân, hộ gia đình mua nhà
mua đất của dự án và lấy chính tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản đảm
bảo nợ vay như : nền nhà dự án, căn hộ chung cư chưa có các giấy tờ sở hữu hợp pháp thì cũng rất rủi ro cho ngân hàng. Bởi vì, đa số các chủ đầu tư dự án đều có
vay vốn ngân hàng ban đầu và đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất là các khu nhà ở, khu chung cư được hình thành trong tương lai, vì vậy việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, trong xã hội có rất nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc nhận tài sản thế chấp để đảm bảo nợ vay. Khi khách hàng A mượn nợ của khách hàng B, để làm tin, bên A sang tên chuyển nhượng căn nhà và đất của mình ln cho bên B (có nhiều ngun nhân khách quan lẫn chủ quan để bên A quyết định chuyển nhượng tài sản cho bên B mặc dù số nợ ít hơn nhiều so với giá trị tài sản, nhưng đa số các trường hợp là bên A do đi vay ngân hàng không được phải nhờ đến bên B có uy tín, có cơ sở kinh doanh, nguồn trả nợ để vay nợ dùm). Rồi bên B lấy chính căn nhà này thế chấp ngược lại cho ngân để vay vốn, khi bên B không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba bên : bên A, bên B và ngân hàng. Theo điều 29 Bộ Luật Dân sự 2005 : “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu …”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và sẽ dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc thế chấp căn nhà làm tài sản đảm bảo nợ vay này.
Rủi ro về giá BĐS do xu thế thị trường : tại Việt Nam, việc bơm tiền quá
mức vào thị trường BĐS cộng với tâm lý đổ xô đầu tư vào BĐS của mọi thành phần kinh tế, đẩy giá BĐS lên cơn sốt ảo đã là nguyên nhân hàng đầu đẫn đến rủi ro tín dụng BĐS trong 2 năm 2007, 2008 vừa qua và hậu quả của nó vẫn cịn phải khắc phục lâu dài.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu hồi vốn, các ngân hàng thường định giá BĐS rất thấp, chỉ bằng 50-60% giá trị thị trường, do đó, dù rủi ro kinh tế cỡ nào cũng khó mà lỗ đến mức mất hết vốn. Tuy nhiên trong thực tế, khi thị trường BĐS suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Lấy ví dụ, tại thời điểm định giá tài sản để cho vay một miếng đất là 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỷ
đồng, vài năm sau, nếu thị trường BĐS suy thoái, thị trường đóng băng thì giá trị
của TSĐB cịn lại chừng 2,5 tỷ đồng mà đem bán chưa chắc đã có người mua, mà nếu có bán được lúc này thì ngân hàng coi như mất đứt 1 tỷ đồng, và đây chính là rủi ro về giá trong cho vay BĐS.
Việc thẩm định sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường để giành lấy dư nợ, tiềm ẩn rủi ro rất cao. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản khơng cịn đủ để đảm bảo cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều
chỉnh, gia hạn kỳ hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phịng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi vốn càng khó khăn và kéo dài.
Khi thị trường BĐS đóng băng, nợ tới hạn của các đối tượng này có nguy cơ trở thành nợ xấu, nợ quá hạn. Ngân hàng có thể mất một phần vốn đầu tư khi thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do giá BĐS lúc này đã giảm, đặc biệt đối với các ngân hàng cho vay đến 100% giá trị tài sản.
Rủi ro trong công tác xử lý nợ : xử lý nợ để thu hồi nợ là một vấn đề khá
bức xúc tại MHB Cần Thơ nói riêng và của tồn hệ thống NHTM nói chung khơng phải vì tốc độ xử lý chậm, hiệu quả không cao mà nguyên nhân chủ yếu là do thủ
tục pháp lý để xử lý, phát mãi TSĐB còn quá nhiều vướng mắc, bất cập, phức tạp và kéo dài thời gian, gây khó khăn cho ngân hàng khi xử lý nợ. TSĐB có giá trị càng lớn, càng khó xử lý nợ.
Khó khăn lớn nhất trong cơng tác xử lý nợ tại MHB Cần Thơ là xử lý các khoản nợ khách hàng khơng có khả năng hồn trả, hoặc cố tình dây dưa, chây ỳ khơng chịu trả nợ. Khi đã tìm mọi biện pháp để xứ lý nhưng vẫn không thu hồi
được nợ thì bất đắc dĩ ngân hàng mới đưa ra khởi kiện, căn cứ trên hợp đồng tín
dụng – hợp đồng dân sự là bằng chứng pháp lý cao nhất để tòa án căn cứ phân xử khi có tranh chấp xảy ra giữa các bên.
Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi vốn là một điều khoản rất cụ thể đã được hai bên ký kết tại Hợp đồng thế chấp tài sản, nhưng khi xảy ra vụ việc, phải đi đủ các cấp của Tòa án, từ Quận lên Thành phố, từ sơ thẩm đến phúc thẩm,
từ năm này qua năm khác với nhiều thủ tục rườm rà, nhiêu khê làm tốn kém rất nhiều thời gian và công sức, ngân hàng phải cử người thường xuyên hầu tịa chỉ để
Một thực tế là ngân hàng khơng thích tiếp xúc với các cơ quan có liên quan trong quá trình xử lý TSĐB để thu hồi nợ. Tồn tại một điều là công tác của các cơ quan Tòa án và thi hành án là rất chậm, trong thực tế có nhiều bản án mà quyết định của Tịa án đã có hiệu lực thi hành và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành án với nhiều lý do và thủ tục.
Rủi ro lãi suất do sự biến động của nền kinh tế : các khoản cho vay BĐS
thường là những khoản đầu tư trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng thường là ngắn hạn và lãi suất linh hoạt theo thỏa thuận. Chính vì sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các NHTM nói chung và MHB nói riêng cần phải tính tốn thật kỹ và cân đối trong cho vay BĐS.
Lãi suất cho vay nói chung của các TCTD được điều tiết chủ yếu bởi LSCB do NHNN ấn định trong từng thời kỳ và lãi suất huy động trên thị trường. Số liệu thống kê cho thấy LSCB từ 1/2005 đến 1/2008 không thay đổi (8,25%/năm), tăng chút ít 8,75% cho đến 4/2008, đột biến vào 5/2008 (12%), đỉnh điểm là 5 tháng tiếp theo(14%), sau đó, liên tục giảm và chỉ ổn định trở lại từ 2/2009 đến nay (7%/năm).
Hình 2.8. NHNN điều tiết Lãi suất Cơ bản qua từng thời kỳ
8.75 7.00 7.50 7.80 8.25 12.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 8.50 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 01/03 /2004 - 31/01 /2005 01/02 /2005 - 30/11/ 200 5 01/12 /2005 - 31/01/ 200 8 01/02 /2008 - 18 /5/2008 19/5/ 200 8 - 1 0/6/ 2008 11/6/ 200 8 - 2 0/10/ 200 8 21/10 /2008 - 04/11/ 200 8 05/11 /2008 - 20/11/ 200 8 21/11 /2008 - 04 /12/ 200 8 05/12 /2008 - 21/12/2 008 22/12 /2008 - 31/01 /2009 01/02 /2009 - 31/8/ 2009
Với việc NHNN duy trì điều hành chính sách tiền tệ theo LSCB như hiện nay đã tác động trực tiếp đến lãi suất kinh doanh của các NHNM, hạn chế khả năng tăng trưởng tín dụng. Các NHTM chỉ có thể áp dụng lãi suất cho vay không được vượt quá 150% LSCB. Chênh lệch lãi suất đầu vào và đầu ra của các ngân hàng đang dần bị thu hẹp, nguy cơ rủi ro lãi suất đã được nhắc đến.
Khi LSCB tăng, đồng nghĩa với việc nới rộng lãi suất cho vay của các
NHTM. Lúc này các NHTM cũng có động thái điều chỉnh tăng lãi suất huy động