2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ
2.3.4 Thực trạng cho vay BĐS:
2.3.4.1. Thị phần cho vay BĐS:
Hình 2.5. Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS của MHB Cần Thơ so với toàn địa bàn
898 1,388 1,639 4,852 3,641 315 292 301 346 368 366 3,567 35.12% 21.06% 18.39% 7.13% 10.33% 10.06% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% T ỷ VN D - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 % Toàn địa bàn 898 1,388 1,639 4,852 3,567 3,641 MHB Cần Thơ 315 292 301 346 368 366 Tỷ trọng 35.12% 21.06% 18.39% 7.13% 10.33% 10.06% 2004 2005 2006 2007 2008 6/2009 (Nguồn: NHNN TPCT và MHB Cần Thơ).
Hoạt động cho vay BĐS khơng những có ý nghĩa về mặt kinh tế, xã hội mà đối với NHTM nói chung và MHB Cần Thơ nói riêng đó là tạo ra thu nhập, duy trì
hoạt động kinh doanh, ni sống bộ máy. Hình 2.5 cho thấy dư nợ cho vay BĐS của MHB Cần Thơ chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ BĐS trên toàn địa bàn.
BĐS rất cao so với toàn ngành, chiếm tới 35,12% tổng dư nợ BĐS toàn địa bàn. Và dư nợ này bắt đầu giảm dần ở những năm sau đó khi mà ngày càng có nhiều ngân
hàng được thành lập tại TPCT và đa số đều thực hiện việc cho vay BĐS. Vì thế, thị phần về dư nợ BĐS của MHB Cần Thơ liên tục bị chia sẻ, giảm dần rồi ổn định ở những năm gần đây, chiếm bình quân 10% dư nợ BĐS tồn ngành. Tính đến tháng 06/2009, dư nợ cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ chiếm 10,06% dư nợ BĐS toàn địa bàn, tuy nhiên thực tế cho thấy tỷ lệ này tương đối cao so với sự hiện hữu của 38 TCTD trên địa bàn hoạt động. Điều này đáng lưu tâm trong thời kỳ hậu khủng
hoảng kinh tế, thị trường BĐS đã thật sự hồi phục. Và số liệu nêu trên có phản ánh
đúng rủi ro tương ứng mà MHB Cần Thơ đang phải đối mặt.
2.3.4.2. Kết quả cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ :
Cho vay BĐS chính là thế mạnh và đầy tiềm năng của MHB Cần Thơ kể từ ngày đầu mới thành lập. Tên gọi Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL đã dần đi vào tâm trí của người dân thành phố. Khi nhắc tới MHB Cần Thơ là liên tưởng ngay đến nhà và đất, và mọi người thường hay gọi MHB Cần Thơ với tên khác, gần gũi hơn là “NH phát triển nhà ở”, khi cần xây dựng nhà, sửa chữa nhà, mua nhà, mua đất là nhớ đến “Ngân hàng phát triển nhà ở”.
Hầu hết các ngân hàng trên địa bàn mặc dù tên gọi khác nhau, có những thế mạnh riêng trên lĩnh vực hoạt động chính của mình như ngân hàng Nơng nghiệp,
Ngoại Thương, Công Thương, Đầu Tư, nhưng tất cả các ngân hàng này đều có cho vay BĐS và ngày càng đa dạng hóa nhiều sản phẩm phục vụ cho tín dụng BĐS. Tuy nhiên, tại khu vực ĐBSCL và địa bàn TPCT, cho vay BĐS đầu tư dự án tại các
NHTM chiếm tỷ lệ thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn khác do ít có nhà đầu tư lớn tham gia mặc dù 05 năm trở lại đây từ khi thành phố trực thuộc Trung ương, tốc
độ đơ thị hóa khác nhanh, hàng loạt các dự án khu dân cư, chung cư cao tầng, trung
tâm thương mại, khu công nghiệp … được triển khai nhưng với tiến độ rất chậm. Cho đến nay chỉ một vài khu đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và đưa vào sử dụng, số dự án còn lại triển khai chậm, có dự án chưa triển khai bị thu hồi dẫn đến tình trạng dự án treo bị thu hồi là khá phổ biến ở tại Cần Thơ. Chính vì thế các ngân hàng trên địa
bàn cũng thận trọng khi đầu tư cho vay dự án. Và MHB Cần Thơ chỉ tài trợ cho các dự án có tính khả thi cao, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hay chỉ đầu tư cho những khách hàng truyền thống, còn lại chủ yếu đầu tư cho các khoản vay BĐS tiêu dùng.
Hiện nay, các NHTM thích hướng tới việc cho vay theo lãi suất thỏa thuận, vì theo Thơng tư số 01/2009/TT-NHNN của NHNN ngày 23/01/2009 về việc hướng dẫn lãi suất thỏa thuận, từ ngày 01/02/2009, các ngân hàng có thể thỏa thuận lãi suất cho vay đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống (chủ yếu là các khoản cho vay BĐS) ở mức lãi suất cao hơn lãi suất cho vay các đối tượng khác (hiện tại ở mức
10,5%/năm). Chính vì vậy, đa số NHTM cổ phần hạn chế cho vay SXKD do vướng trần lãi suất, hiệu quả không cao, chủ yếu tập trung vào các khoản cho vay lãi suất thỏa thuận để có thể hưởng mức lãi suất cao hơn.
Bảng 2.6. Kết quả cho vay BĐS của MHB Cần Thơ (2006-06/2009)
Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu 2006 2007 2008 06/2009
I. Doanh số cho vay Bất động sản 200,50 225,00 292,48 172,12 II. Dư nợ cho vay Bất động sản 301,36 346,00 368,37 366,35
1. Phân theo thời hạn
- Ngắn hạn 39,47 34,29 19,58 18,42
- Trung, dài hạn 261,89 311,71 348,79 347,93
2. Phân theo nhu cầu vốn
- Cho vay xây văn phòng, cao ốc cho thuê
- Cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng 60,00 55,00 86,30 83,99 - Cho vay xây dựng khu đô thị
- Cho vay xây dựng khu công nghiệp
- Cho vay sửa chữa, mua nhà cửa 193,51 225,54 221,82 221,49
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 181,97 198,68 205,51 210,82
+ Xây dựng, sửa chữa mua nhà để bán 11,54 26,86 16,31 10,67
- Cho vay xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng
- Cho vay chuyển nhượng (mua) quyền sử dụng đất
. 47,85 65,46 60,25 60,87
Trong đó : + Mua để xây nhà ở + Mua để cho thuê, KD
- Cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khác 2,78
Dư nợ cho vay BĐS của Chi nhánh không ngừng tăng trưởng qua các năm, năm 2007 đạt 346 tỷ đồng, tăng 14,81% so với năm 2006; Năm 2008 dư nợ BĐS
đạt 368,37 tỷ đồng, tăng 6,5% so với năm 2007; 06 tháng đầu năm 2009, dư nợ này
gần như không tăng so với năm 2008. Kết quả này thể hiện rằng MHB Cần Thơ luôn luôn đáp ứng và dành một phần lớn nguồn vốn của mình cho thị trường BĐS
của thành phố, góp phần đẩy nhanh tiến trình đơ thị hóa, hồn thiện cơ sở hạ tầng, giúp TPCT sớm hoàn thành mọi chỉ tiêu kế hoạch của một đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
Bảng 2.6 cũng cho thấy rõ dư nợ này chủ yếu tập trung ở các khoản vay trung, dài hạn và có xu hướng tăng dần qua các năm. Cụ thể, dư nợ BĐS trung, dài hạn năm 2006 chiếm 87% tổng dư nợ BĐS, năm 2007 là 90%, năm 2008 và 06/2009 tỷ lệ này là 95%.
Phân theo nhu cầu vốn thì các khoản cho vay trung hạn này chủ yếu là hỗ trợ cho khách hàng vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng, sửa chữa, mua
nhà để ở và dư nợ này luôn chiếm khoảng 70% tổng dư nợ cho vay BĐS – đây là mảng tài trợ chính của Chi nhánh, đồng thời cũng là mục tiêu hướng tới của toàn hệ thống MHB. Dư nợ tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư chiếm khoảng 20% dư nợ BĐS, chủ yếu là của Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà TPCT – khách hàng truyền thống, lâu năm của MHB Cần Thơ, với dư nợ bình quân khoản 50 tỷ đồng, dưới hình thức tài trợ cho doanh nghiệp thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư và dư nợ này gần như không có TSĐB. Dư nợ cịn lại khoảng 10% trên tổng dư nợ BĐS thuộc đối tượng khách hàng kinh doanh, mua đi bán lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây
dựng, sửa chữa, mua nhà để bán.
Cũng chính vì xác định cho vay BĐS là hoạt động chủ lực, MHB Cần Thơ không ngừng đẩy mạnh cho vay BĐS, với doanh số cho vay BĐS liên tục tăng qua các năm. Ngay cả trong giai đoạn lạm phát năm 2008 khi mà kinh tế thế giới đang bị khủng hoảng nặng nề, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế chung là phải đối mặt với lạm phát tăng cao và hiện tượng vỡ bong bóng BĐS, doanh số cho vay BĐS
tại MHB Cần Thơ vẫn tăng mạnh, đạt 292,48 tỷ đồng trong năm 2008 và tăng gần 30% so với năm 2007.
Bảng 2.7. Một số chỉ tiêu liên quan đến cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ
Đơn vị tính :Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu 2006 2007 2008 06/2009
1. Mức cho vay tối đa đối với 1 khách hàng 60,00 55,00 45,00 45,00
2. Thời hạn cho vay tối đa bình quân (tháng) 60 84 84 84
3. Tổng dư nợ có đảm bảo bằng bất động sản 241,36 291,10 322,87 317,27
Trong đó :
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 100,00 116,94 126,61 125,55 - Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền trên đất 130,41 149,16 166,26 163,97
- Thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất
- Thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai 10,95 25,00 30,00 27,75 - Thế chấp, bảo đảm bằng tài sản khác
4. Tổng dư nợ cho vay khơng có tài sản đảm bảo 60,00 55,00 45,00 49,13
(Nguồn : MHB Cần Thơ) .
Qua bảng 2.7 ta thấy mức cho vay tối da đối với một khách hàng tại MHB Cần Thơ có xu hướng giảm dần, đến tháng 06/2009 mức cho vay tối đa là 80 tỷ đồng, thời hạn cho vay tối đa bình quân hiện nay là 84 tháng. Dư nợ cho vay BĐS
tại chi nhánh chủ yếu là dư nợ có TSĐB, đến 06/2009 dư nợ có đảm bảo bằng BĐS chiếm 86,6% dư nợ cho vay BĐS.
Trong thời gian qua, MHB Cần Thơ chưa thật sự nhận thấy rủi ro tiềm ẩn
trong hoạt động cho vay BĐS. Đặc biệt đối với khoản tài trợ cho Công ty Phát triển và kinh doanh Nhà, là khoản cho vay gần như khơng có tài sản thế chấp, dư nợ bình quân khoảng 50 tỷ đồng, chiếm hơn 5% tổng dư nợ tồn chi nhánh. Có thể Chi
nhánh hơi chủ quan do đơn vị này là doanh nghiệp nhà nước mạnh, làm ăn rất có hiệu quả trong những năm qua và được nhiều ngân hàng khác chào mời. Quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và doanh nghiệp chủ yếu dựa vào niềm tin, sự uy tín và lịch sử vay trả. Trên danh nghĩa, khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp toàn bộ dự án nhưng pháp lý của dự án chưa rõ ràng. Ngoài các quyết định giao đất, thu hồi đất, phê duyệt quy hoạch, nghiệm thu khối lượng thi công, biên bản bàn giao đất
với dân, đền bù, giải tỏa … thì thật sự MHB Cần Thơ khơng giữ lấy một thứ gì khác
để đảm bảo cho số tiền đã giải ngân và khoản vay cũng không thực hiện công chứng
và đăng ký giao dịch đảm bảo do trên thực tế tài sản hình thành từ dự án chưa hiện hữu thì khơng thể thực hiện được việc này. Vì vậy, trong thời gian tới MHB Cần
Thơ cần phải đưa ra các biện pháp nhằm quản lý rủi ro đối với các khoản vay như vậy, cần quản lý chặt chẽ hơn quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi mà thị trường BĐS chưa phục hồi, doanh nghiệp vẫn cịn đối mặt với nhiều khó khăn.
2.3.4.3. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng :
Bảng 2.8. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng tại MHB Cần Thơ từ 2006 đến 06/2009 ĐVT : Tỷ VNĐ DN Số KH DN Số KH DN Số KH Cá nhân/HGĐ Số KH 236,36 1.960 65,00 2 301,36 1.962 4,81 103 284,00 1.425 62,00 2 346,00 1.427 6,20 89 282,57 1.296 85,80 3 368,37 1.299 8,41 98 282,85 1.147 83,50 3 366,35 1.150 7,49 90 6/2009 Nợ xấu (Tỷ VND) Cộng Doanh Nghiệp Cá nhân/HGĐ Cơ cấu khách Năm hàng 2006 2007 2008 (Nguồn : MHB Cần Thơ).
Khách hàng cá nhân vay mua nhà đất là một trong những đối tượng chính
của hầu hết các NHTM trong giai đoạn hiện nay. Đầu ra khó, lãi suất thấp thì tín dụng BĐS tiêu dùng có thể thỏa thuận mức lãi suất cao hơn, và là thời điểm phù
hợp để các ngân hàng cho cá nhân vay mua nhà để ở vì giá nhà đã giảm mạnh so
với đầu năm 2008.
Bảng 2.8 cho thấy, khách hàng vay BĐS tại MHB Cần Thơ hầu hết đều là cá nhân, hộ gia đình vay vốn xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất để ở, chỉ có 3 doanh
nghiệp vay vốn tại Chi nhánh với mục đích thực hiện các dự án khu dân cư. Dư nợ BĐS của khách hàng doanh nghiệp tại Chi nhánh chiếm bình quân 20% tổng dư nợ
06/2009, dư nợ BĐS của khách hàng doanh nghiệp đạt 83,5 tỷ đồng, chiếm 22,8% tổng dư nợ BĐS; dư nợ của 1.147 khách hàng cá nhân tại MHB Cần Thơ là 282,85 tỷ đồng, chiếm 77,2% tổng dư nợ BĐS.
Toàn bộ nợ xấu BĐS tại Chi nhánh thuộc đối tượng khách hàng cá nhân. Đến thời điểm tháng 06/2009, nợ xấu BĐS là 7,49 tỷ đồng của 90 khách hàng cá
nhân, giảm 8 khách hàng tương ứng với 927 triệu đồng so với năm 2008. Có thể
nói, trong những năm qua công tác xử lý nợ xấu đối với hoạt động cho vay BĐS tại Chi nhánh là xử lý khách hàng cá nhân, cơng tác xử lý rất chậm, có những khoản vay phát sinh quá hạn từ năm 2003 cho đến nay vẫn chưa xử lý xong bởi nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan. Tuy nhiên, hầu hết các khoản vay cá nhân này đều có TSĐB, và sớm hay muộn đều có thể xử lý để thu hồi được vốn. Còn các khoản vay của khách hàng doanh nghiệp mặc dù chưa phát sinh nợ xấu, nhưng đã có phát sinh việc điều chỉnh và cơ cấu lại nợ cộng với việc có khoản vay gần như khơng có tài sản thế chấp nên tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi thị trường nhà đất đóng băng thì các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS cũng gặp nhiều khó khăn.
2.3.4.4. Hiệu quả tín dụng BĐS:
Bảng 2.9. Thu lãi từ cho vay BĐS của MHB Cần Thơ qua các năm
ĐVT : Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu Năm
Dư nợ bình quân
(Triệu VNĐ)
Thu lãi vay
(Triệu VNĐ) % thu lãi/năm 2004 % thu lãi/năm trước
2004 315,379 32,404 2005 292,308 37,364 115.31% 115.31% 2006 301,364 38,335 118.30% 102.60% 2007 346,000 46,561 143.69% 121.46% 2008 368,373 35,091 108.29% 75.37% (Nguồn : MHB Cần Thơ).
Cũng giống như các NHTM khác trên địa bàn TPCT, nguồn thu từ hoạt động tín dụng tại MHB Cần Thơ chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng nguồn thu của Chi nhánh. Và nguồn thu từ hoạt động cho vay BĐS là nguồn thu chính trong tổng
Lãi suất cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ bình quân khoảng 1,1%/tháng, một mức lãi suất tương đối cao. Qua bảng 2.9, có thể thấy tỷ lệ thu lãi từ năm 2005– 2008
đều vượt trên 100% so với 2004, riêng năm 2007 là năm thu lãi cho vay BĐS cao
nhất, đạt 46,561 tỷ đồng, tăng 43,69% so với năm 2004. Số tiền lãi thu được của
năm sau luôn cao hơn năm trước, năm 2007 thu lãi vượt 21,46% so với năm 2006. Trong năm 2008, khi tình hình kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, chịu ảnh hưởng chung bởi kinh tế tồn cầu, khi Chính phủ thực
hiệnthắt chặt tín dụng thì số lãi thu được từ hoạt động cho vay tại MHB Cần Thơ giảm 11,470 tỷ đồng, chỉ đạt 75,37% so năm 2007. Có nhiều nguyên nhân làm giảm hiệu quả thu lãi, có thể do khoảng cách về lãi suất đầu vào, đầu ra bị thu hẹp, hay do khách hàng không trả được lãi, phải dự thu lãi treo, làm giảm lãi thực thu.
2.3.4.5. Chất lượng cho vay BĐS:
Hình 2.6. So sánh chất lượng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ với toàn địa bàn Thành phố Cần Thơ 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% Tỷ lệ
Tỷ lệ nợ xấu BĐS toàn địa bàn/Tổng Dư nợ toàn địa bàn 0.20% 0.09% 0.50% 0.37% Tỷ lệ nợ xấu BĐS MHB Cần Thơ/Tổng Dư nợ MHB Cần Thơ 0.79% 0.76% 0.99% 0.80%