2.4. THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂNHÀNG
2.4.2.2. Yếu tố khách qua n:
Rủi ro về yếu tố pháp lý : việc công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo đối
với tài sản hình thành trong tương lai chưa được các cơ quan Cơng chứng và Phịng Tài ngun Mơi trường tại TPCT thực hiện. Đó là vì các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005, Nghị định 163 và Luật Nhà ở 2005 của Chính phủ chưa thống nhất nhau, và tùy theo từng địa phương mà những cán bộ tư pháp có cách hiểu khác nhau.
Bên cạnh đó, việc ngân hàng nhận cho vay cá nhân, hộ gia đình mua nhà
mua đất của dự án và lấy chính tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản đảm
bảo nợ vay như : nền nhà dự án, căn hộ chung cư chưa có các giấy tờ sở hữu hợp pháp thì cũng rất rủi ro cho ngân hàng. Bởi vì, đa số các chủ đầu tư dự án đều có
vay vốn ngân hàng ban đầu và đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất là các khu nhà ở, khu chung cư được hình thành trong tương lai, vì vậy việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vơ hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, trong xã hội có rất nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc nhận tài sản thế chấp để đảm bảo nợ vay. Khi khách hàng A mượn nợ của khách hàng B, để làm tin, bên A sang tên chuyển nhượng căn nhà và đất của mình ln cho bên B (có nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan để bên A quyết định chuyển nhượng tài sản cho bên B mặc dù số nợ ít hơn nhiều so với giá trị tài sản, nhưng đa số các trường hợp là bên A do đi vay ngân hàng không được phải nhờ đến bên B có uy tín, có cơ sở kinh doanh, nguồn trả nợ để vay nợ dùm). Rồi bên B lấy chính căn nhà này thế chấp ngược lại cho ngân để vay vốn, khi bên B không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba bên : bên A, bên B và ngân hàng. Theo điều 29 Bộ Luật Dân sự 2005 : “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu …”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và sẽ dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc thế chấp căn nhà làm tài sản đảm bảo nợ vay này.
Rủi ro về giá BĐS do xu thế thị trường : tại Việt Nam, việc bơm tiền quá
mức vào thị trường BĐS cộng với tâm lý đổ xô đầu tư vào BĐS của mọi thành phần kinh tế, đẩy giá BĐS lên cơn sốt ảo đã là nguyên nhân hàng đầu đẫn đến rủi ro tín dụng BĐS trong 2 năm 2007, 2008 vừa qua và hậu quả của nó vẫn cịn phải khắc phục lâu dài.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu hồi vốn, các ngân hàng thường định giá BĐS rất thấp, chỉ bằng 50-60% giá trị thị trường, do đó, dù rủi ro kinh tế cỡ nào cũng khó mà lỗ đến mức mất hết vốn. Tuy nhiên trong thực tế, khi thị trường BĐS suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Lấy ví dụ, tại thời điểm định giá tài sản để cho vay một miếng đất là 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỷ
đồng, vài năm sau, nếu thị trường BĐS suy thối, thị trường đóng băng thì giá trị
của TSĐB còn lại chừng 2,5 tỷ đồng mà đem bán chưa chắc đã có người mua, mà nếu có bán được lúc này thì ngân hàng coi như mất đứt 1 tỷ đồng, và đây chính là rủi ro về giá trong cho vay BĐS.
Việc thẩm định sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường để giành lấy dư nợ, tiềm ẩn rủi ro rất cao. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản khơng cịn đủ để đảm bảo cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều
chỉnh, gia hạn kỳ hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi vốn càng khó khăn và kéo dài.
Khi thị trường BĐS đóng băng, nợ tới hạn của các đối tượng này có nguy cơ trở thành nợ xấu, nợ quá hạn. Ngân hàng có thể mất một phần vốn đầu tư khi thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do giá BĐS lúc này đã giảm, đặc biệt đối với các ngân hàng cho vay đến 100% giá trị tài sản.
Rủi ro trong công tác xử lý nợ : xử lý nợ để thu hồi nợ là một vấn đề khá
bức xúc tại MHB Cần Thơ nói riêng và của tồn hệ thống NHTM nói chung khơng phải vì tốc độ xử lý chậm, hiệu quả không cao mà nguyên nhân chủ yếu là do thủ
tục pháp lý để xử lý, phát mãi TSĐB còn quá nhiều vướng mắc, bất cập, phức tạp và kéo dài thời gian, gây khó khăn cho ngân hàng khi xử lý nợ. TSĐB có giá trị càng lớn, càng khó xử lý nợ.
Khó khăn lớn nhất trong công tác xử lý nợ tại MHB Cần Thơ là xử lý các khoản nợ khách hàng khơng có khả năng hồn trả, hoặc cố tình dây dưa, chây ỳ không chịu trả nợ. Khi đã tìm mọi biện pháp để xứ lý nhưng vẫn khơng thu hồi
được nợ thì bất đắc dĩ ngân hàng mới đưa ra khởi kiện, căn cứ trên hợp đồng tín
dụng – hợp đồng dân sự là bằng chứng pháp lý cao nhất để tòa án căn cứ phân xử khi có tranh chấp xảy ra giữa các bên.
Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi vốn là một điều khoản rất cụ thể đã được hai bên ký kết tại Hợp đồng thế chấp tài sản, nhưng khi xảy ra vụ việc, phải đi đủ các cấp của Tòa án, từ Quận lên Thành phố, từ sơ thẩm đến phúc thẩm,
từ năm này qua năm khác với nhiều thủ tục rườm rà, nhiêu khê làm tốn kém rất nhiều thời gian và công sức, ngân hàng phải cử người thường xuyên hầu tòa chỉ để
Một thực tế là ngân hàng khơng thích tiếp xúc với các cơ quan có liên quan trong q trình xử lý TSĐB để thu hồi nợ. Tồn tại một điều là công tác của các cơ quan Tòa án và thi hành án là rất chậm, trong thực tế có nhiều bản án mà quyết định của Tịa án đã có hiệu lực thi hành và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành án với nhiều lý do và thủ tục.
Rủi ro lãi suất do sự biến động của nền kinh tế : các khoản cho vay BĐS
thường là những khoản đầu tư trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng thường là ngắn hạn và lãi suất linh hoạt theo thỏa thuận. Chính vì sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các NHTM nói chung và MHB nói riêng cần phải tính tốn thật kỹ và cân đối trong cho vay BĐS.
Lãi suất cho vay nói chung của các TCTD được điều tiết chủ yếu bởi LSCB do NHNN ấn định trong từng thời kỳ và lãi suất huy động trên thị trường. Số liệu thống kê cho thấy LSCB từ 1/2005 đến 1/2008 khơng thay đổi (8,25%/năm), tăng chút ít 8,75% cho đến 4/2008, đột biến vào 5/2008 (12%), đỉnh điểm là 5 tháng tiếp theo(14%), sau đó, liên tục giảm và chỉ ổn định trở lại từ 2/2009 đến nay (7%/năm).
Hình 2.8. NHNN điều tiết Lãi suất Cơ bản qua từng thời kỳ
8.75 7.00 7.50 7.80 8.25 12.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 8.50 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 01/03 /2004 - 31/01 /2005 01/02 /2005 - 30/11/ 200 5 01/12 /2005 - 31/01/ 200 8 01/02 /2008 - 18 /5/2008 19/5/ 200 8 - 1 0/6/ 2008 11/6/ 200 8 - 2 0/10/ 200 8 21/10 /2008 - 04/11/ 200 8 05/11 /2008 - 20/11/ 200 8 21/11 /2008 - 04 /12/ 200 8 05/12 /2008 - 21/12/2 008 22/12 /2008 - 31/01 /2009 01/02 /2009 - 31/8/ 2009
Với việc NHNN duy trì điều hành chính sách tiền tệ theo LSCB như hiện nay đã tác động trực tiếp đến lãi suất kinh doanh của các NHNM, hạn chế khả năng tăng trưởng tín dụng. Các NHTM chỉ có thể áp dụng lãi suất cho vay không được vượt quá 150% LSCB. Chênh lệch lãi suất đầu vào và đầu ra của các ngân hàng đang dần bị thu hẹp, nguy cơ rủi ro lãi suất đã được nhắc đến.
Khi LSCB tăng, đồng nghĩa với việc nới rộng lãi suất cho vay của các
NHTM. Lúc này các NHTM cũng có động thái điều chỉnh tăng lãi suất huy động nhằm đảm bảo tính thanh khoản và đáp ứng được tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo yêu cầu của NHNN. Các động thái này có thể dẫn đến các vụ vỡ nợ hàng loạt của các doanh nghiệp, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đầu tư BĐS, và hy sinh một phần lợi nhuận của hệ thống các NH, nhằm mục đích cứu vãn cả nền kinh tế, rõ nhất là vào tháng 6/2008, khi LSCB tăng liên tục với biên độ khá lớn chỉ trong vòng 1 tháng, từ 12% lên 14%.
Lãi suất cho vay càng cao, rủi ro của khoản vay càng lớn, đặc biệt khi hiện nay chính sách lãi suất cho vay tiêu dùng được nới lỏng và tình hình lạm phát vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Điều cần chú trọng là nếu các ngân hàng đều muốn cho vay với lãi suất cao, thì khơng những người chịu thiệt hại là những người đi vay mà luôn cả ngân hàng cũng phải đối mặt với rủi ro nợ quá hạn. Thử nghĩ lãi suất
cho vay có thể được ấn định lên tới 21%/năm tại thời điểm giữa năm 2008, thì
khách hàng có SXKD hiệu quả cỡ nào cũng khó mà trả được lãi hàng tháng. Bên
cạnh đó, tại thời điểm lãi suất tăng cao cùng với việc thắt chặt tín dụng, thì một số khách hàng tới hạn trả nợ nhưng khơng muốn trả vì một mặt sợ ngân hàng không cho vay lại, mặt khác sợ nếu vay lại phải chịu lãi suất cao 21%/năm, nên không trả nợ chấp nhận trả lãi suất nợ quá hạn vẫn thấp hơn lãi suất vay mới. Trong điều kiện kinh tế khó khăn, doanh nghiệp làm ăn thua lỗ khơng có nguồn thu để trả nợ, khách hàng nợ tới hạn khơng muốn thanh tốn, rủi ro phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn là điều khó tránh khỏi.
Rủi ro do cơ chế chính sách : cuối quý I/2007, trước tình hình tổng phương
28/5/2007, NHNN ra Quyết định số 1141/QĐ-NHNN về việc điều chỉnh dự trữ bắt buộc đối với các TCTD theo hướng tăng gấp đơi nhằm điều tiết nhanh chóng lượng tiền cung ứng cho lưu thông. Mục tiêu của NHNN là thắt chặt tiền tệ, thông qua tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất tái chiết khấu sẽ làm tăng giá vốn và doanh nghiệp phản ứng là thu hẹp vay nợ và qua đó tín dụng thu hẹp, hay cung tiền giảm và giảm lạm phát. Theo giới chun mơn, đây là một biện pháp hành chính cần thiết nhằm đàm bảo an tồn hệ thống, kiểm sốt tốt tăng trưởng tín dụng nhưng lại thu
hẹp lợi nhuận của các ngân hàng từ hoạt động tín dụng, tăng áp lực vốn cho dài hạn mà phần nhiều dành cho đầu tư BĐS.
Hình 2.9. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc áp dụng đối với các NHTM Nhà nước
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Tiền gửi VND 0= kỳ hạn < 12 tháng 5% 10% 11% 10% 8% 6% 5% 3% Tiền gửi VND Kỳ hạn >= 12 tháng 2% 4% 5% 4% 2% 2% 1% 1% Ngoại tệ 0= kỳ hạn < 12 tháng 8% 10% 11% 9% 9% 7% 7% 7% Ngoại tệ Kỳ hạn >= 12 tháng 2% 4% 5% 3% 3% 3% 3% 3% Từ 07.2004 Từ 06.2007 Từ 02.2008 Từ 11.2008 Từ 12.2009 Từ 12.2008 Từ 01.2009 Từ 03.2009 (Nguồn: NHNN).
Năm 2008, khi tỷ lệ lạm phát leo thang, NHNN tiếp tục duy trì ổn định tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất chiết
khấu và lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các ngân hàng
để phù hợp với lãi suất tái cấp vốn và mặt bằng lãi suất thị trường; Tiếp tục kiểm
sốt tốc độ tăng trưởng tín dụng chủ yếu thông qua điều tiết vốn khả dụng bằng
VND của các TCTD bằng cơng cụ chính sách tiền tệ; đồng thời, hỗ trợ vốn thanh
triển hệ thống ngân hàng an toàn, bền vững; Tiếp tục triển khai thanh tra về chất lượng tín dụng nhằm mục đích chấn chỉnh hoạt động của các NHTM, đảm bảo ổn định tiền tệ tín dụng. Với chính sách thắt chặt tiền tệ, đặc biệt lượng cung cho thị
trường BĐS được quản lý chặt chẽ làm cho thị trường này giảm nhiệt, các giao dịch trở nên ảm đạm, lúc này, các ngân hàng lại siết chặt các khoản vay BĐS, kiểm tra thanh tra các khoản cho vay BĐS, các ngân hàng thực hiện hàng loạt biện pháp như
đẩy mạnh hoạt động huy động vốn, hạn chế sử dụng vốn, từng bước thu hồi vốn cho
vay, hạn chế đầu tư tín dụng, rút bớt lượng tiền trong lưu thông về cất trữ nhằm đảm bảo thanh khoản và tỷ lệ dự trữ bắt buộc.
Việc thắt chặt tiền tệ, tín dụng bằng cách bắt buộc các ngân hàng thương mại mua trái phiếu với lãi suất thấp … đã làm cho số vốn khả dụng để cho vay của các ngân hàng giảm đi, bên cạnh đó chỉ được đầu tư số vốn cịn lại sau khi đã trừ đi
phần dự trữ tăng thêm vào những ngành nghề có độ rủi ro cao như cho vay BĐS, chứng khoán… với lãi suất rất cao nhằm bù đắp cho số vốn huy động vốn đã cao mà còn phải cất trữ một phần trong kho. Kết quả là, nguy cơ các NHTM thua lỗ, mất vốn, dẫn đến thanh khoản của hệ thống ngân hàng ngày càng kém .
Bảng 2.13. LSCB được điều chỉnh qua từng thời kỳ Thời gian áp dụng Thời gian áp dụng (Ngày/tháng/năm) Giá trị LSCB (%/năm) 01/03/2004 - 31/01/2005 7,50 01/02/2005 - 30/11/2005 7,80 01/12/2005 - 31/01/2008 8,25 01/02/2008 - 18/5/2008 8,75 19/5/2008 - 10/6/2008 12,00 11/6/2008 - 20/10/2008 14,00 21/10/2008 - 04/11/2008 13,00 05/11/2008 - 20/11/2008 12,00 21/11/2008 - 04/12/2008 11,00 05/12/2008 -21/12/2008 10,00 22/12/2008 - 31/01/2009 8,50 01/02/2009 - 31/8/2009 7,00 (Nguồn: NHNN)
Trong năm 2009, NHNN tiếp tục thực hiện các biện pháp kiểm soát cho vay BĐS, nâng cao hơn chất lượng tín dụng. việc kiểm sốt tăng trưởng tín dụng và giữ nguyên LSCB 7%/năm cùng với giảm lãi suất dự trữ bắt buộc và giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, buộc các ngân hàng phải tính tốn lại chi phí đầu vào -
đầu ra của đồng vốn cho vay, cho vay có chọn lọc và siết chặt các điều kiện cho vay.
Nếu như trong hai tháng đầu năm 2009 hoạt động tín dụng gần như đóng băng từ cả phía ngân hàng lẫn người đi vay, thì bắt đầu từ tháng 03, khi Chính phủ thực hiện gói