SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.3.1. Rủi ro cho vay BĐS tại một số nước : 1.3.1.1. Ở Mỹ :
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn (Subprime Mortgage Crisis) ở Mỹ đã lan rộng như một virus máy tính, làm chao đảo thị trường tiền tệ và chứng khoán thế giới, trong đó có Việt Nam.
Trong lịch sử, BĐS đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931-1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào
năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trơng có vẻ khả quan nhất.
Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào BĐS cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ
quá mức”.
Trong những năm 2004 - 2007, giá nhà đất tại Mỹ tăng nhanh, việc mua bán lại khá dễ dàng, người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, cịn lại sẽ trả góp trong vịng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy được những lời rất lớn. Đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều TCTD trên khắp thế giới.
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi người ta mua nhà khơng phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một cơng cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Để kích cầu, giới tài chính Mỹ thậm chí cho vay mua nhà ngay cả với những người có mức
độ tín nhiệm thấp, tiền sử tín dụng xấu và tiềm ẩn rủi ro khơng có khả năng thanh
tốn nợ đến hạn, điều kiện cho vay mua nhà thật dễ dàng, công tác thẩm định cho
vay sơ sài, việc quản lý của ngân hàng không chặt chẽ – và chúng ta gọi đây là
Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay
mua nhà bỗng tăng vọt vì áp dụng lãi suất thả nổi. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao, vịng sinh lời khơng cịn lời nhanh như mấy năm trước. Sau khi tận dụng các kỹ thuật như cho vay để tái cấu trúc nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các NHTM bắt đầu cơng bố tin xấu: nợ khó địi tăng vọt.
Thế là sụp đổ dây chuyền. Các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên TTCK và bắt đầu ảnh hưởng trên toàn cầu.
Tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia khác, cho vay thế chấp bằng BĐS là những khoản cho vay chủ chốt. Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70%. Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc
điểm riêng biệt của nước này. Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh BĐS
nên thị trường BĐS của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư. Do vậy, khi thị trường BĐS bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực
ngân hàng đầu tư - là những ngân hàng có tình trạng chứng khốn hóa các khoản nợ BĐS và được đem bán tràn lan trên khắp thế giới. Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khốn hóa cho thị trường BĐS, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp.
Có thể rút ra nhiều bài học từ việc sụp đổ của các ngân hàng cho vay thế
chấp của Mỹ. Đó là chế độ kế tốn đánh giá giá trị tài sản hằng tháng là rất cần thiết nhưng nếu bị can thiệp thiếu minh bạch thì sẽ dễ dẫn đến những thiệt hại cho thị
trường.
Cịn nếu để đạt được cả hai mục đích, vừa đảm bảo tính an tồn cho ngân
hàng, vừa phục hồi được thị trường BĐS thì các NHTM nên thân thiện với các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua việc đánh giá lại các dự án để họ có thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để thu hồi vốn.
Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mơ lớn, nhưng lẽ ra nó cịn lớn
đầu cơ. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế BĐS cho chính quyền địa phương và
thuế suất mỗi nơi mỗi khác. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hịng kiếm lời cịn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính
đến thuế kinh doanh nhà cho thuê…Trong khi đó, Việt Nam chưa có những sắc thuế
như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu.
Như chúng ta đã thấy, hậu quả nghiêm trọng như thế nào khi rủi ro tín dụng BĐS Mỹ bùng nổ. Người vay lâm vào tình cảnh cực kỳ khó khăn phải giao tài sản cho ngân hàng để trừ nợ có người rơi vào tình cảnh vơ gia cư, hàng loạt các ngân hàng và tập đồn tài chính lớn phá sản hoặc bị thâu tóm như: Lehman, Citigroup,
Morgan Stanley, Merrill Lynch … Chính phủ phải tốn kém một khoản kinh phí khổng lồ hơn 700 tỷ đô la để giải cứu ngành tài chính của Mỹ. Và Việt Nam cũng khơng nằm ngồi vịng xoáy này, cũng phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu, nợ quá hạn mất thanh khoản trong hệ thống NHTM, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS liên
tục rớt giá, nền kinh tế bị lạm phát và rơi vào tình cảnh vơ cùng khó khăn.
1.3.1.2. Ở Nhật:
Ngành tài chính của Nhật cũng trải qua một cuộc khủng hoảng trầm trọng do hiện tượng vỡ bong bóng địa ốc vào những năm cuối thập niên 90 thế kỷ 20. Nhiều ngân hàng đã liều lĩnh cấp tín dụng dễ dàng để lấy lời, khơng thẩm định đúng mức rủi ro, nên cuối cùng đã bị điêu đứng vì các khoản nợ khó địi chồng chất. Khó khăn tài chính Nhật Bản kéo dài trong gần 10 năm. Trong suốt thời gian đó, Chính phủ Nhật liên tục chấn chỉnh toàn bộ hệ thống ngân hàng và rất thận trọng đối với các
khoản vay dưới chuẩn. Nhờ vậy mà trong đợt suy kiệt tín dụng vừa qua, ngành tài chính Nhật Bản tương đối đứng vững.
Giống như Mỹ, Khủng hoảng tài chính ở Nhật bắt đầu với thị trường chứng khốn và bong bóng BĐS. Trong suốt nửa sau những năm 80, giới tiền tệ Nhật rót
đầy thanh khoản cho các doanh nghiệp nhằm đối phó với đồng Yen tăng giá. Các
thị trường quốc tế, trong đó, có cả những vụ đầu cơ vào thị trường chứng khoán,
BĐS và các khoản đầu tư nước ngoài. Vào thời điểm này, giá thị trường của cả đất lẫn nhà đều tăng nhanh đến mức các nhà đầu tư và đầu cơ khó có thể bỏ lỡ cơ hội, bất chấp rủi ro. Sai lầm lớn của họ là không vay mượn và đầu tư, và kết quả là không thu lãi từ giá thị trường đang tăng cao. Các ngân hàng lại xem hầu hết các
khoản vay thế chấp bằng BĐS là rất an toàn, khỏi tranh cãi. Thế là bong bóng vỡ. Bong bóng kinh tế vỡ đã làm cho giá trị TSĐB của các khoản vay ngân hàng thấp hơn giá trị gốc của khoản vay. Các vụ đầu tư liều lĩnh mua đi bán lại BĐS, đặc biệt là cao ốc văn phịng khơng có lãi do giá thuê xuống thấp. Khi nền kinh tế đi
xuống, các công ty cũng đối mặt với sản xuất dư thừa, hàng tồn kho và lợi nhuận thấp, các khoản vay ngày càng xấu đi và phải bán đi các TSĐB với giá “mặc cả”.
Trong năm 1995-1996, cuộc khủng hoảng càng tồi tệ hơn với hàng loạt các công ty chuyên cho vay nhà ở bị phá sản. Lúc này, Chính phủ Nhật lần đầu tiên bơm tiền mua lại tài sản từ những người cho vay. Năm 1997, ngành ngân hàng của Nhật rơi vào khủng hoảng toàn hệ thống và Chính phủ Nhật đã phải cứu trợ 13 ngàn tỉ Yen (108 tỷ USD) cho các ngân hàng và 17 ngàn tỉ yen (142 tỷ USD) cho Tập
đồn Bảo hiểm Tiền gửi. Trong vịng một năm, từ tháng 3/1998 đến tháng 3/1999,
Chính phủ tiếp tục ghi thêm tổng cộng 9,3 ngàn tỷ Yen vào bảng cân đối kế toán của các NH. Đến tháng 10/1998, Chính phủ đã đầu tư tổng cộng 60 ngàn tỷ Yen
(495 tỷ USD) để hỗ trợ tài chính các ngân hàng, chiếm 12% tổng sản phẩm quốc nội. Chính phủ chỉ hy vọng giữ được các ngân hàng tiếp tục hoạt động, hoạt động có lãi và vốn cổ phần các giá trị tài sản có thể trang trải các khoản cho vay xấu. ngân hàng Trung ương Nhật Bản duy trì lãi suất thấp để các ngân hàng có thể sinh lời từ các khoản cho vay mới. Năm 2001, ngân hàng Trung ương Nhật hạ lãi suất và áp dụng chính sách nới lỏng định lượng. Năm 2002, việc bảo đảm tài khoản tiền gửi được dỡ bỏ.
Giữa năm 1995 và 2003, các ngân hàng của Nhật đã xóa được tổng cộng
37,2 ngàn tỷ Yen (318 tỷ USD) các khoản vay không thực hiện được nhưng những khoản vay mới đã xuất hiện nhanh đến nỗi tổng nợ đọng tiếp tục tăng và tăng đỉnh
điểm vào tháng 3/2002 ở mức 43,2 ngàn tỷ Yen (330 tỷ USD), chiếm 8,4% tổng
doanh số phát vay.
Qua một loạt gói cứu trợ cùng các luật định mới, sự giám sát chặt chẽ hơn,
tái cơ cấu lại ngành ngân hàng, phục hồi nền kinh tế có chừng mực và nhiều năm tháo gỡ các khoản vay không thực hiện được, ngành ngân hàng Nhật Bản giờ đây đã hoàn toàn hồi phục. Tháng 9/2005, các ngân hàng đã báo cáo các khoản vay
chưa thực hiện được ở mức có thể chấp nhận 3,5%. Đến năm 2006, ngân hàng
Trung ương Nhật ngừng áp dụng chính sách nới lỏng định lượng (tăng cung tiền
thơng qua nghiệp vụ thị trường mở).
Việc giải quyết thành cơng khủng hoảng tài chính đặt nền móng cho thời kỳ tăng trưởng mạnh và dài nhất thời hậu chiến mà không cần đến quá nhiều sự can thiệp của chính phủ do xuất khẩu tăng trưởng mạnh, lợi nhuận doanh nghiệp cao, thị trường việc làm biến chuyển tích cực. Kinh tế tăng trưởng tốt với mức độ 2% trong suốt năm 2007, thị trường chứng khoán nhảy vọt. Áp lực giá cả vẫn ở mức thấp, tỷ lệ lạm phát toàn phần mãi đến năm 2006 mới tăng lên mức dương.
Cuối cùng khủng hoảng của Nhật cũng được giải quyết, dù vậy Nhật đã trải
qua cả một thập kỷ mất mát: tăng trưởng kinh tế trì trệ, giảm phát giá hàng hóa, tài sản, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng khơng có xu thế giảm.
So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt trên đầu người lớn hơn, thu nhập trên đầu người lại thấp hơn rất nhiều, thế nhưng giá nhà đất, đặc biệt là nhà đất đô thị ở 2 nước lại có khi tương đương nhau. Điều này cho thấy rõ mức độ bong bóng của giá BĐS tại các đơ thị Việt Nam. Bong bóng BĐS này tiềm ẩn
nhiều rủi ro nghiêm trọng đối với nền kinh tế, đặc biệt khi có sự dịch chuyển từ các lĩnh vực kinh doanh nòng cốt sang đầu cơ BĐS của các tập đoàn, doanh nghiệp nhà nước lớn, có nguy cơ dẫn đến sự đảo lộn trong hệ thống tài chính giống hệt như ở
Nhật. Vì vậy, bài học từ khủng hoảng tài chính ở Nhật dù đã hơn 1 thập kỷ nhưng vẫn có giá trị lớn, chủ yếu xét về mặt chính sách. Cụ thể như sau:
- Chính phủ đánh giá thấp bản chất và sự nghiêm trọng các vấn đề của ngân hàng. Hầu hết đều nghĩ các vấn đề tài chính hẳn sẽ tự giải quyết thơng qua phát
triển kinh tế và giữ cho lãi suất ngân hàng trung ương thấp nhằm tăng lợi nhuận biên và khả năng sinh lời của ngân hàng.
- Nhận biết rất chậm qui mô của các khoản vay không thực hiện được và việc các ngân hàng cố vực dậy các công ty đang sống dở chết dở, gần như đã phá sản về mặt kỹ thuật, chỉ làm chậm trễ việc giải quyết vấn đề.
- Tính minh bạch và cập nhật các định nghĩa, yêu cầu báo cáo về các khoản vay không thực hiện được là rất quan trọng để nhận biết qui mô thật sự của vấn đề.
- Thiếu sự kềm chế và chỉ đạo chính trị nhằm hối thúc các cấp có thẩm
quyền có hành động quyết định sớm hơn.
- Chính phủ đã bắt đầu các giải pháp bằng việc tạo ra các thể chế mới để trợ giúp tài chính khẩn cấp nhưng lại chậm chuyển giao các hoạt động đó cho Tập đồn Bảo hiểm Tiền gửi – một thể chế hoạt động chuyên về các tổ chức tài chính có vấn đề.
- Chính phủ đã bơm vốn vào các tổ chức tài chính bằng nhiều cách tùy vào từng tình huống. Trong hầu hết các trường hợp, Tập đoàn Bảo hiểm Tiền gửi đã có thể sử dụng quyền của riêng mình để quyết định trợ giúp.
- Các tài sản có vấn đề được các tổ chức tài chính khỏe mạnh mua (để bơm vốn) với giá không hợp lý so với giá trị danh nghĩa và đã làm xáo trộn thị trường quá mức – thường trong vòng 3 năm. 2 ngân hàng quốc hữu hóa sau đó lại được bán cho các nhà đầu tư cá thể. Cũng có những lần bơm vốn dưới hình thức hỗ trợ chứng khoán, trợ cấp đặc biệt và những khoản vay phụ.
- Từ khi có ít ngân hàng hơn, các cơ quan có thẩm quyền đã có thể tập trung các nỗ lực phục hồi cho các ngân hàng lớn và gần 200 tổ chức tài chính nhỏ hơn, dễ thu thập thông tin và phối hợp.
- Khi Nhật loan báo gói cứu trợ tài chính sớm, nó đặt ra các điều kiện khắt khe về sự trợ giúp mà các ngân hàng không sẵn sàng chấp nhận. Kết quả là các ngân hàng lơ là với gói cứu trợ và cố gắng điều chỉnh bảng cân đối kế toán chứ
- Vỡ bong bóng BĐS ở Nhật gây khó khăn cho các ngân hàng hơn là vỡ
bong bóng chứng khốn vì sự sụp đổ về giá BĐS ảnh hưởng đến giá trị của TSBĐ của các khoản vay Ngân hàng.
- Nhật Bản được đánh giá là đã hành động quá chậm khi sử dụng chính sách tiền tệ, chính sách tài chính và giải pháp cho các vấn đề của ngành ngân hàng. Một khi nền kinh tế bắt đầu hồi phục, dường như chính sách tài chính đã được thắt chặt quá sớm.
1.3.2. Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS đối với các NHTM tại Việt Nam : tại Việt Nam :
Từ kinh nghiệm của Mỹ và Nhật chúng ta có thể rút ra được một số bài học kinh nghiệm hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại Việt nam :
Các ngân hàng không nên nới lỏng các điều kiện cho vay dù trong tay có
nhiều thanh khoản, nếu cho vay phải tuân thủ quy trình, quy định ngay cả trong giai
đoạn hưng thịnh của BĐS. Cần phải tuân thủ các quy trình, quy định trong hoạt động cho vay BĐS, cho vay khách hàng phải thật sự có năng lực tài chính, phương
án vay vốn khả thi và hiệu quả.. Thực hiện thường xuyên việc rà soát, kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Trong công tác định giá tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS cần phải tính tốn tỷ lệ tài trợ hợp lý, khơng q cao đề phòng rủi ro giảm giá