3.3.1. Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS:
Thực hiện thường xuyên công tác kiểm tra, giám sát đối với hoạt động cho
vay BĐS, đảm bảo công tác cho vay BĐS được thực hiện đúng qui trình và qui định hiện hành của MHB, làm tốt cơng tác kiểm sốt tín dụng nội bộ, đảm bảo không nới lỏng điều kiện cho vay, cho vay phải đúng mục đích, đúng đối tượng.
Tăng cường nhiều hơn nữa công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Kiểm tra về tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng, tình hình trả nợ gốc, lãi, tình hình tài chính, TSĐB... Việc thường xun kiểm tra, thăm viếng khách hàng. Tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với khách hàng sẽ giúp CBTD nắm bắt được những
thơng tin về tình hình thu nhập, nguồn trả nợ có tăng hay giảm và có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng hay không nhằm kịp thời xử lý ngay khi thấy có dấu hiệu rủi ro, đề xuất điều chỉnh, gia hạn nợ gốc lãi một cách hợp lý, hạn chế được nợ xấu, nợ quá hạn phát sinh.
Tăng cường khả năng thu thập và xử lý thông tin : Thu thập thông tin và
xử lý thông tin là một bước rất quan trọng trong quy trình tín dụng, và trong cơng tác phịng ngừa rủi ro. Thu thập thơng tin từ nguồn nào, thu thập rồi xử lý thông tin ra sao để tránh tình trạng thơng tin bất cân xứng dễ dẫn đến việc ra quyết định tín dụng sai lệch. Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định và hạn chế trước rủi ro có
thể xảy ra đối với khoản vay thì MHB Cần Thơ cần phải chú trọng công tác thu thập thông tin và kiểm tra, xử lý thông tin.
Tăng cường công tác xử lý nợ quá hạn, nợ xấu : Phải xác định được rằng,
xử lý nợ quá hạn, nợ xấu để nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo hiệu quả hoạt
động kinh doanh là công việc làm thường xuyên và kiên quyết của chi nhánh. Quyết
tâm khởi kiện các hộ chây ỳ, khơng có thiện chí trả nợ. Chủ động, bán, hoặc phát mãi tài sản thông qua trung tâm bán đấu giá tài sản. Các tài sản đảm bảo chưa đầy
đủ thủ tục pháp lý thì nhanh chóng hồn thiện thủ tục để bán thu hồi nợ. Mạnh dạn đề xuất trung ương nhận các tài sản để cấn trừ nợ đối với các khoản vay đã xử lý lâu
ngày vẫn chưa thu hồi được .
Không nên chú trọng quá nhiều vào tài sản đảm bảo. Công tác thẩm định,
cho vay tại MHB Cần Thơ vẫn cịn mang tính chủ quan, cảm tính, làm việc theo kinh nghiệm. Việc xem xét và ra quyết định cho vay vẫn còn lệ thuộc và bị chi phối bởi TSĐB. Và chính từ đây, rủi ro nằm ngay trong cái được xem là “bảo hiểm”
bằng TSĐB vì quá chú trọng vào tài sản mà quên mất rằng hiệu quả của dự án, tính khả thi của phương án vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng mới chính là yếu tố quyết định. Vì thế, ngân hàng nên bỏ hẳn quan điểm dựa dẫm quá nhiều vào
TSĐB, thay vào đó là việc lưu tâm nhiều hơn đến khả năng trả nợ của khách hàng, tính khả thi của dự án, phương án sản xuất kinh doanh của họ.
Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai
vì tính pháp lý của loại tài sản này là chưa rõ ràng và còn nhập nhằng trong việc công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo cho tài sản. Hạn chế nhận thế chấp đối với các BĐS có tính thanh khoản kém do tọa lạc ở vị trí giao thơng khơng thuận lợi,
quy hoạch chưa rõ ràng, hay diện tích quá nhỏ…
Cần thiết phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vay BĐS. Hiện nay,
nợ xấu, nợ quá hạn tại MHB Cần Thơ đang gia tăng và sẽ còn tăng trong thời gian tới. Vì vậy, cần phải có sự phân loại, đánh giá từng nhóm đối tượng khách hàng để quản lý. Nên cơ cấu giảm dư nợ hoặc chấm dứt quan hệ tín dụng đối với nhóm
khách hàng tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu, nợ quá hạn, tăng tỷ trọng dư nợ BĐS cho nhóm khách hàng tiềm năng. Bên cạnh đó, cần chủ động thỏa thuận lại với khách hàng
thay đổi lịch trả nợ đối với các khoản vay có lịch trả nợ chưa phù hợp với nguồn thu nhập của khách hàng nhằm gia tăng doanh số thu nợ, hạn chế bớt rủi ro về kỳ hạn.
3.3.2. Trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách đầy đủ và chính xác : và chính xác :
Cần trích lập dự phịng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách chính xác và đầy đủ, nghiêm cấm việc che dấu nợ xấu, phản ánh không đúng mức độ rủi ro thực tế của các khoản nợ để khơng phải trích lập, làm đẹp sổ sách, gia tăng lợi nhuận. Không phải đợi đến khi khoản vay đã quá hạn, đã phát sinh rủi ro rồi mới
trích lập. MHB có thể trích lập ngay khi đánh giá độ rủi ro dựa trên việc chấm điểm xếp loại tín dụng khách hàng, nếu điểm thấp mà ngân hàng vẫn quyết định cho vay thì thực hiện trích lập dự phịng ngay và đưa vào danh mục khoản vay có khả năng rủi ro để thường xuyên theo dõi, giám sát và có biện pháp xử lý.
3.3.3. Hạn chế tối đa các khoản cho vay đầu cơ BĐS chứa đựng nhiều rủi ro
Nguồn trả nợ được xác định từ việc bán tài sản thế chấp để trả nợ chứ khơng có nguồn thu ổn định nào từ các hoạt động kinh doanh khác mang lại. Chính các
hoạt động đầu cơ này đã tạo nên cơn sốt BĐS trong thời gian qua.
3.3.4. Củng cố hệ thống quản lý tín dụng:
Xây dựng Phòng kinh doanh, Phòng quản lý rủi ro và bộ phận pháp chế
vững mạnh, tập trung những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu
rộng về hoạt động tín dụng và thị trường BĐS. MHB Cần Thơ cần thiết phải thành lập bộ phận pháp chế “đúng nghĩa”. Nhân sự của bộ phận này phải thật sự am hiểu về luật, tốt nghiệp ngành luật để thay mặt ngân hàng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay, đồng thời tiếp cận, tạo mối quan hệ với các cơ quan tòa án, thi hành án để thúc đẩy nhanh quá trình xử lý các khoản nợ khởi kiện.
Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng trong từng giai đoạn, điều
chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản đảm bảo nợ vay .
mềm riêng hỗ trợ cho công tác quản lý nợ của CBTD . Hiện nay, MHB Cần Thơ chỉ sử dụng duy nhất công cụ theo dõi nợ xấu, nợ quá hạn là phần mềm máy tính FoxPro đã quá cũ kỹ và lạc hậu.
MHB Cần Thơ cần quan tâm hơn đến công tác quản lý quan hệ khách hàng, từng bước hoàn thiện cơ sở dữ liệu về khách hàng, tập quán, thói quen đầu tư, vay mượn của họ, phục vụ cho việc xây dựng chiến lược phát triển của Chi nhánh theo từng giai đoạn phát triển của Thành phố.
Cần nắm bắt các cơ hội và khả năng tăng cường mảng dịch vụ phi tín dụng,
để đảm bảo an tồn và duy trì được lợi nhuận trong giai đoạn siết chặt tín dụng do
vỡ bong bóng BĐS.
3.3.5. Thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS
Tăng cường khả năng dự báo các diễn biến của thị trường BĐS trên địa bàn hoạt động nhằm có được các biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước
những tác động của thị trường.
Định kỳ 6 tháng, MHB Cần Thơ nên khảo sát đơn giá đất theo biến động của
giá thị trường để làm cơ sở định giá TSĐB. Việc thường xuyên cập nhật giá đất
theo thị trường sẽ giúp cho cán bộ thẩm định xác định giá trị BĐS một cách dễ
dàng, sát với giá trị thực tế của BĐS, giúp cho ngân hàng giảm thiểu được rủi ro không thu hồi đủ nợ gốc, lãi trong trường hợp phải bán tài sản nhưng không đủ để thu nợ do định giá tài sản quá cao so với giá thị trường hoặc mất cơ hội dành lấy khách hàng tốt do định giá quá thấp, khách hàng bỏ đi ngân hàng khác. Ngoài ra,
MHB Cần Thơ cũng cần cập nhật các thông tin về quy hoạch, giải tỏa trên địa bàn thành phố để tránh phải nhận các tài sản nằm trong khu quy hoạch, giải tỏa vì nếu phải xử lý tài sản để thu hồi nợ thì sẽ rất khó thanh lý các tài sản thuộc diện này vì sẽ khó tìm dược người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc khu quy hoạch đã được nhà nước quy hoạch phục vụ cho dự án nào đó.