Cho vay BĐS là một loại hình tín dụng rủi ro, song thực chất hoạt động của ngành ngân hàng là kinh doanh rủi ro, và nếu trong rủi ro, chúng ta tìm ra được độ an tồn cho hoạt động tín dụng thì mới là cơ hội để thu lợi nhuận. Trong bối cảnh
hiện nay, rủi ro trong việc triển khai cho vay vào lĩnh vực BĐS là khó tránh, song nếu có biện pháp quản lý rủi ro tốt để tìm được độ an tồn thì cơ hội lợi nhuận vẫn rất tốt. Dưới đây là đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động
cho vay BĐS tại MHB của tác giả luận văn này.
3.2.1. Gia tăng nguồn vốn huy động trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS : BĐS :
Để thực hiện được định hướng của MHB, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng
trong cho vay BĐS, thì yếu tố đầu tiên và quyết định đó là nguồn vốn. Nguồn vốn là khởi nguồn cho việc triển khai kế hoạch tín dụng BĐS, làm thế nào để gia tăng
được nguồn vốn trung, dài hạn là vấn đề cần phải giải quyết nếu muốn tăng trưởng.
Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 của Thống đốc NHNN
quy định rằng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung
và dài hạn đối với các TCTD hoạt động tại Việt Nam là 30% (thay cho mức cũ là 40%) đối với các NHTM, Cơng ty tài chính và cho thuê tài chính. Thực tế trong thời gian qua, tình hình huy động vốn trung và dài hạn của MHB nói riêng và các TCTD cịn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến các rủi ro tiềm ẩn do chênh lệch về kỳ hạn giữa
nguồn vốn và sử dụng vốn.
Số liệu vốn huy động và dư nợ cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ qua các năm cho thấy nguồn vốn huy động ở kỳ hạn ngắn luôn chiếm một tỷ lệ cao trong tổng
vốn huy động, bình quân là 70%. Trong khi đó, dư nợ cho vay BĐS – chủ yếu là trung và dài hạn ln chiếm tỷ lệ cao, bình qn 45% trên tổng dư nợ tín dụng. Vì thế, để đảm bảo an toàn thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh bị tác động bởi khủng
hoảng tài chính và suy thối tồn cầu hiện nay, một bài học kinh nghiệm trong năm 2008 khi mà cuộc đua lãi suất giữa các NHTM, đặc biệt là các ngân hàng nhỏ đã đẩy lãi suất lên đến mức 19%/năm, để đảm bảo cho mục tiêu tăng trưởng trong cho
vay BĐS đúng với tên gọi là ngân hàng Phát triển Nhà, thì MHB cần phải nâng cao tỷ trọng nguồn vốn trung dài, hạn trong tổng cơ cấu vốn.
Để làm được điều này, MHB cần đa dạng hóa các sản phẩm huy động vốn
trung, dài hạn bằng nhiều hình thức, có thể phát hành trái phiếu và các chứng chỉ tiền gửi dài hạn, đặc biệt chú trọng thêm các giá trị gia tăng cho bộ sản phẩm huy
động các kỳ hạn trên 12 tháng, đây là kênh huy động ổn định và hiệu quả để tăng
cường nguồn vốn trung, dài hạn cho ngân hàng.
Bên cạnh đó, tiếp tục tranh thủ các nguồn vốn rẻ từ các tổ chức và định chế
quốc tế tài trợ cho mục tiêu phát triển đô thị, phát triển nhà ở như MHB đã nhận và
đang sử dụng nguồn này.
Từ năm 2007, MHB có cơ hội nhận được nguồn vốn ủy thác giá rẻ từ dự án “Hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở cho nhân dân vùng lũ lụt ĐBSCL” (gọi tắt là dự án AFD) do cơ quan phát triển Pháp tài trợ cho Chính phủ Việt Nam và MHB
được vay lại từ Ngân sách Nhà nước cho dự án xây dựng nhà ở. Dự án kéo dài trong
20 năm với hạn mức tối đa là 1 triệu Euro/món vay/1 lần rút vốn.
Và quan trọng hơn hết, để có thể nâng cao năng lực cạnh tranh, tranh thủ được các nguồn vốn rẻ từ đối tác trong dài hạn thì MHB cần nhanh chóng thực hiện
cổ phần hóa. Cổ phần hóa nhằm tranh thủ được cơng nghệ hiện đại, tranh thủ được kinh nghiệm quản lý và trên hết là nguồn vốn để tăng trưởng. Điều này đã được
MHB chuẩn bị từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được trong khi một số các NHTM Nhà nước với lộ trình đi sau nhưng lại về trước điển hình là ngân hàng
Ngoại Thương, ngân hàng Công Thương, và sắp tới là ngân hàng Đầu Tư Phát triển Việt Nam. Chính vì thế Cổ phần hóa là việc làm cấp thiết trong giai đoạn tới.
3.2.2. Tăng cường công tác xử lý nợ :
MHB cần nhanh chóng thành lập cơng ty quản lý nợ và khai thác tài sản như một số TCTD khác đã làm, là giải pháp để giải quyết nợ tồn đọng trong công tác xử
lý tài sản để thu hồi nợ mà chủ yếu là BĐS. Nếu làm tốt công tác này sẽ đẩy nhanh tốc độ xử lý nhiều nợ xấu, nợ quá hạn, tăng hiệu quả khai thác tài sản và giúp lành mạnh hóa tình hình tài chính của MHB.
Hạn chế thấp nhất việc khởi kiện ra tòa đối với các khỏan vay nợ xấu, nợ quá hạn. Thay vào đó, MHB cần nổ lực trong việc thỏa thuận với khách hàng các biện pháp xử lý như cùng nhau bán tài sản, hoặc khách hàng ủy quyền cho ngân hàng có tồn quyền quyết định tài sản hay ngân hàng nhận tài sản để trừ nợ. Và q trình
này có thể xử lý nhanh hơn nhiều so với việc đeo đuổi một vụ kiện.
3.2.3. Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS :
Hội sở cần sớm thành lập phòng hoặc bộ phận thẩm định giá BĐS tại từng
chi nhánh, phòng giao dịch như một số NHTM khác đã có. Bộ phận này tách bạch hẳn với bộ phận thẩm định tín dụng, tránh tình trạng một cán bộ vừa làm cơng tác thẩm định tín dụng lại làm luôn nhiệm vụ thẩm định tài sản thế chấp mà người ta
thường gọi là “vừa đá bóng, vừa thổi cịi”. Cần thiết phải có đội ngũ chun mơn làm công tác thẩm định giá BĐS, việc hoạt động độc lập giữa hai bộ phận sẽ khách quan hơn và hạn chế được những rủi ro mang tính chủ quan.
Để kiểm sốt chặt rủi ro trong q trình triển khai tín dụng BĐS, MHB cần
ban hành quy chế cho vay riêng về BĐS. Trong đó, tiêu chí quan trọng nhất là lựa chọn và thẩm định các dự án BĐS thật kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay, và
chỉ đầu tư vào các dự án, phương án khả thi, thật sự có hiệu quả, tránh hiện tượng nới lỏng các điều kiện cho vay. Bên cạnh đó, cần xem xét khống chế hợp lý tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ tín dụng của MHB, có thể thiết lập danh mục đầu tư cho từng sản phẩm tín dụng BĐS, đồng thời cần quy định giới hạn đối với các
chi nhánh MHB trong việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn nhằm góp
phần hạn chế bớt rủi ro về thanh khoản của toàn hệ thống.
3.2.4. Quản lý và phát triển nguồn nhân lực:
Đứng ở bất kỳ góc độ nào, nhân sự vẫn là yếu tố quan trọng nhất đối với bất
Năng lực của CBTD trong việc thẩm định giá BĐS cần được tăng cường.
Phải đảm bảo tất cả CBTD được tham gia các lớp đào tạo và đào tạo lại về thẩm định giá BĐS, thường xuyên có cơ hội cập nhật kiến thức và thông tin liên quan đến
thị trường BĐS. MHB có thể liên kết tổ chức hoặc đưa cán bộ đi học tại một số cơ sở đào tạo trong và ngoài địa bàn thường có chiêu sinh các khóa ngắn hạn (khoảng 1 tháng) về thẩm định giá BĐS dành riêng cho các CBTD hay các đối tượng làm về lĩnh vực ngân hàng, để ít nhất cán bộ thẩm định phải có được kiến thức cơ bản về thị trường BĐS và giá thị trường của BĐS tại địa bàn hoạt động nhằm hạn chế tình trạng định giá tài sản thế chấp một cách cứng nhắc, rập khuôn theo quy định hoặc
định giá quá cao hay quá thấp với thực tế sẽ dẫn đến rủi ro về giá BĐS hoặc rủi ro
phải mất những khách hàng tốt.
MHB cần tranh thủ lồng ghép các nội dung tăng cường năng lực vào các dự án nhận được từ các định chế tài chính bên ngồi, tận dụng tối đa nguồn các chuyên gia, tư vấn cao cấp của các dự án để nhận được chuyển giao kiến thức, kinh nghiệm và thực tiễn trong nghiệp vụ tín dụng có liên quan.
Bên cạnh việc phát triển nguồn nhân lực, MHB cần có chế độ đãi ngộ phù
hợp nhằm đảm bảo thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “chảy máu chất xám” như trong thời gian vừa qua. Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm CBTD cho các phịng chun mơn, vì hiện nay đa số CBTD tại Chi nhánh đều có kiêm nhiệm thêm các nhiệm vụ khác và hiện đã quá tải. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn
đến chất lượng và hiệu quả công việc, đặc biệt là công tác quản lý nợ và xử lý nợ. Định kỳ ít nhất 01 năm 01 lần, hội sở MHB cần tổ chức những cuộc thi
CBTD giỏi trong toàn hệ thống. Việc này sẽ giúp cho từng cán bộ không ngừng học tập, rèn luyện để nâng cao trình độ chun mơn, cập nhật thêm kiến thức mới. Qua cuộc thi, những cán bộ của toàn hệ thống sẽ cùng nhau chia sẻ những kinh nghiệm
đúc kết từ thực tiễn. Có thể là thành công, nhưng phần lớn sẽ là kinh nghiệm về
những va vấp, thất bại và rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS. Điều này sẽ giúp cho MHB hạn chế được rủi ro, đừng để xảy ra rủi ro do thiếu hiểu biết.
3.2.5. Đánh giá định kỳ TSĐB trong tín dụng BĐS:
Các chi nhánh MHB trong toàn hệ thống cần quy định việc định kỳ đánh giá lại giá trị TSĐB nợ vay, ít nhất là 6 tháng/lần để biết được tình trạng của TSĐB có
suy giảm hay khơng để có biện pháp phù hợp. Trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo nợ thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung TSĐB hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị sụt giảm sau khi đánh giá, và thực hiện việc trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.