Thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành nhưng cũng đã thể hiện tầm quan trọng, có ảnh hưởng không nhỏ tới các thị trường khác. Câu hỏi đặt ra là thị trường
BĐS Việt Nam có giống thị trường BĐS Mỹ và các nước tại khu vực Châu Á mà chúng ta đã chứng kiến đợt khủng hoảng tài chính - tín dụng BĐS vừa qua, đang tác
động mạnh đến hệ thống tài chính - tín dụng của nhiều nước trên thế giới?
1.3.1.1. Khủng hoảng tài chính - tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ.
Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ việc cho vay nhà đất thứ cấp “dưới chuẩn” đã làm sụp đổ hàng loạt các Ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ, như Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers,… và các tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp BĐS lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa BĐS cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac đang
được Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trường tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ
thống, Quốc Hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch tăng cường tài chính để cứu
vãn thị trường. Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp BĐS tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu.
1.3.1.2. Khủng hoảng tài chính tín dụng tại Thái Lan.
Với những chính sách mở rộng về đầu tư, chỉ trong vòng ba năm, đến năm
1995, Thái Lan đã tăng được gấp đơi lượng vốn đầu tư nước ngồi. Tình hình đầu tư
vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu nợ của các NHTM Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua thị trường chứng khoán tăng cao, trong khi tỷ lệ đầu tư vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với các nước trong khu vực.
Sự lên giá của đồng USD, cùng với sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung
Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khó khăn, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa. Giá BĐS bất ngờ rớt xuống, không giải quyết được đầu ra cho BĐS, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng khơng có khả năng thu hồi tăng lên ồ ạt. Các ngân hàng theo đó khơng có khả năng thanh
tốn các khoản nợ vay từ nước ngồi. Hệ thống tài chính ngân hàng lâm vào khủng hoảng.
1.3.1.3. Khủng hoảng tài chính tín dụng tại Singapor.
Sự phát triển nóng của thị trường BĐS, cùng với những cơn sốt nhà đất của những năm cuối thập niên 90, một số tập đồn cơng ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ tăng vụt và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS, từ các ngành kinh doanh xe buýt, đóng tàu bè, dệt may, cho đến lắp ráp điện tử... mặc dầu đều chưa hề có tí kinh nghiệm nào về xây cất. Và chính trong thời gian này nhiều tập đồn cũng đã bắt đầu bỏ tiền túi đầu tư vào các nước trong khu vực.
Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng bath Thái Lan vào tháng 7 năm 1997 là ngòi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dây chuyền tại tất cả các nước trong vùng, chỉ trong vòng 7 tháng, giá nhà đất đã xuống khoảng 35%. Một lượng giá trị tài sản khổng lồ
trong nền kinh tế vụt biến mất chỉ trong thời gian ngắn, đầu ra khó khăn và vốn Ngân hàng lâm vào tình trạng khó thu hồi.
1.3.1.4. Thị trường tài chính tín dụng tại Trung Quốc.
Cũng với chính sách mở cửa, Chính phủ Trung Quốc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở trong nước. Chỉ trong
khoảng thời gian ngắn, vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên với con số kỷ lục, giá nhà đất theo đó tăng lên, lơi kéo các nhà đầu tư trong nước cùng những khoản tín dụng Ngân hàng thuận lợi. Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao thúc đẩy các nhà đầu tư trong
nước bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các cơng trình giải trí. Tại một số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS hơn 100% vào các năm đầu thập niên 90, tỷ lệ thu hồi vốn khiêm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác.
Trước sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS, cùng với cơ cấu đầu tư không hợp lý vào công nghiệp BĐS dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993, Chính phủ đã nắm lại việc kiểm soát thị trường BĐS và
đưa ra các chính sách nhằm hạn chế và điều chỉnh thị trường. Chính những khoản đầu
tư trong giai đoạn thị trường tăng đột biến bị chặn nguồn vốn, thị trường quay đầu và nguy cơ cho những khoản nợ có vấn đề tăng cao.
Cơn sốt nhà đất đã đưa đến nhiều ảnh hưởng tai hại, lôi kéo các thành phần
kinh tế cùng tham gia và cùng chịu hậu quả cho những nóng vội và chủ quan. Tồn khu vực Đông Nam Á hầu như đều trải qua những cơn sốt BĐS tương tự. Và số lượng tiền khổng lồ từ nước ngoài đổ vào đầu tư trong vùng như dầu đổ vào lửa khiến cơn “sốt” càng cao. Một nền kinh tế quá dựa vào BĐS làm thế mạnh thì khơng chóng thì chầy sẽ phải trả những giá đắt. Nguyên nhân cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau, nhưng có chung một đặc điểm là
đều liên quan đến những cơn sốt BĐS và TDBĐS, có thể rút ra một số nguyên nhân cơ
bản sau đây:
- Chính sách mở cửa cùng với những cơ hội đầu tư cho các nguồn vốn nước
ngoài tham gia đã tác động mạnh mẽ đến tình hình thị trường BĐS trong nước, đưa thị trường phát triển nóng trong thời gian rất ngắn.
- Gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hóa BĐS thế chấp” trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng.
- Hệ thống các Ngân hàng tham gia vào các khoản tài trợ quá dễ dãi với những khoản vay “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm sốt và phịng ngừa.
- Giá BĐS tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS làm cung vượt quá cầu. Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông
đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ BĐS, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” BĐS lên cao.