Sau những cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới chuẩn tại các nước trong khu vực và Mỹ, đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mơ hình hoạt động của hàng loạt các tập đồn tài chính và ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay BĐS. Ngay tại thị trường Việt Nam, giai đoạn 2007 – 2008, cũng là thời gian lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên từ các nguồn trong và ngoài nước. Thị trường BĐS phát triển nóng đẩy giá nhà đất tăng nhanh, các khoản đầu tư nhanh chóng thu lợi nhuận cao lơi kéo nhiều thành phần kinh tế tham gia tích trữ và đầu cơ. Rõ ràng, những biểu hiện của thị trường BĐS trong thời gian qua, ít nhiều là những biểu hiện tiền khủng hoảng, và nguy cơ cho những khủng hoảng là khó tránh khỏi. Việc cần thiết là chủ động phân tích, đánh giá rút ra các bài học kinh nghiệm cho hệ thống các NHTM Việt Nam để phát huy các mặt tích cực và hạn chế tối đa các tác động tiêu cực đối với nền kinh tế của đất nước.
1.3.2.1. Hồn thiện các chính sách đối với Tín dụng Bất động sản.
Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách và qui định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp (Bộ xây dựng, Bộ đầu tư,...) đến các
ban ngành lĩnh vực liên quan (vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết bị...). Bất kỳ sự thay
đổi của các Chính sách, qui định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình
cấp tín dụng cho nền kinh tế. Từ những khoản tài trợ khả thi trong điều kiện bình thường, nếu khơng có những biện pháp phịng ngừa trước, thì với bất kỳ một sự điều chỉnh chính sách, pháp lý liên quan, khoản tài trợ rất dễ trở thành khoản vay có vấn đề và kém hiệu quả. Để có thể thích nghi và phát triển trong mọi hồn cảnh, các Ngân
hàng cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, hồn thiện các chính sách đang áp dụng và có những chiến lược cụ thể trong từng giai đoạn. Những ảnh hưởng từ sự thay
đổi môi trường kinh tế và môi trường pháp lý trong thời gian qua là những minh chứng
1.3.2.2. Đảm bảo tuân thủ chính sách, qui định trong cho vay.
Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, theo đó, để bảo đảm tính tn thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khoản vay BĐS, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng thực hiện, thiện chí và khả năng trả nợ của khách hàng, phương án, dự án kinh doanh khả thi và hiệu quả,
đem lại lợi ích chung cho xã hội.
Rủi ro tự mãn là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng vừa qua. Vì vậy, về phía các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường BĐS cần lưu ý phịng tránh rủi ro này. Nên tự có những chính sách, qui định, biện pháp giám sát tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Trong
điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận trọng trong khi theo đuổi
mục tiêu lợi nhuận. Vẫn là cho vay tài trợ hàng hóa là BĐS, nhưng các ngân hàng nên phân bố đầu tư vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, hỗ trợ xuất khẩu, phát triển các ngành nghề ổn định, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp
như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phẩm,... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong
trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm.
Mặt khác, trong trường hợp khi thị trường BĐS đang “nóng”, việc định giá
BĐS để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng cần tuân thủ qui định và cẩn trọng trong việc xác định giá BĐS (mặc dù điều này ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý khách hàng và khả năng thu hút khách hàng), nhằm đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá
BĐS đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng và cả khách hàng, dẫn
đến những hệ lụy khó ngờ.
1.3.2.3. Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng Bất động sản.
Đa phần các Ngân hàng đều tăng trưởng cao dư nợ tín dụng BĐS vào những giai đoạn thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt. Vì áp lực cạnh tranh lơi kéo khách hàng, tăng trưởng dư nợ, hầu như các Ngân hàng ít chú trọng đến việc phân tích và
trong q trình thẩm định thường được rút ngắn và bỏ qua khá nhiều cảnh báo rủi ro.
Vì vậy, các Ngân hàng cần cho vay với những dự án, phương án trọng tâm, hiệu quả với kế hoạch thời gian cụ thể, không nên chạy theo số dư tại các thời điểm thị trường bất ổn.
Trong thời gian sắp tới, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khốn hóa các khoản cho vay, chứng khốn hóa BĐS,... càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân
hàng. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, các
ngân hàng cần có quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này,
trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu ban đầu của quá trình cho
vay đối với lĩnh vực BĐS là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.
Kết luận chương 1.
Nhằm nâng cao hiệu quả Tín dụng BĐS tại các Ngân hàng Thương mại Việt Nam, chúng ta cần nắm rõ tất cả các khái niệm về BĐS và những yếu tố liên quan, tác
động đến loại hàng hóa được các Ngân hàng tài trợ. Việc nắm rõ và hiểu rõ bản chất
của đối tượng tài trợ sẽ giúp các Ngân hàng có quyết định đúng đắn trong q trình
cấp tín dụng, quản lý và xử lý các phát sinh trong quá trình tài trợ vốn cho các chủ thể thực hiện thành công các dự án, phương án BĐS, góp phần ổn định và phát triển thị trường BĐS nói riêng và kinh tế xã hội nói chung, góp phần ổn định, nâng cao hiệu quả TDBĐS và phát triển hoạt động tín dụng tại các NHTM Việt Nam.
Nội dung chính bao gồm:
- Tổng quan về Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam.
- Cuộc khủng hoảng tài chính tín dụng của Mỹ và các nước khu vực Châu Á từ những khoản cho vay tín dụng BĐS dưới chuẩn. Bài học cho các NHTM Việt Nam.
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
THỜI GIAN TỪ NĂM 2005 ĐẾN NĂM 2009