2.1.1. Tình hình kinh tế Việt Nam.
Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, sau ba năm gia nhập WTO, Việt Nam đã có những diễn biến nhiều chiều về sự phát triển kinh tế. Cụ thể, năm 2007, tăng trưởng kinh tế được hưởng lợi từ nhiều yếu tố tích cực, nền kinh tế gắn liền với hội nhập kinh tế quốc tế, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 8,5%, mặc dù giá trên thế giới tăng cao gây áp lực lớn đến giá đầu vào của sản xuất trong nước.
Năm 2008, tác động của hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra theo nhiều chiều trái ngược nhau, giá nguyên liệu tăng cao tạo sức ép lạm phát cao và tăng trưởng kinh tế thấp hơn. Kinh tế các nước bạn hàng chính bước vào thời kỳ suy thối hoặc tăng trưởng chậm lại, cũng là yếu tố ảnh hướng xấu đến xuất khẩu và FDI của Việt
Nam. Cùng với sự lúng túng trong việc xử lý các bất ổn kinh tế vĩ mô đã gây ảnh
hưởng nhất định đến lạm phát và tăng trưởng. Những tác động tiêu cực ảnh hưởng lớn hơn, truyền dẫn nhanh hơn vào nền kinh tế, mặc dù giá dầu thô và giá lương thực - hai mặt hàng xuất khẩu chủ lực cũng như giá nhiều mặt hàng xuất khẩu khác tăng cao, thị trường xuất khẩu được mở rộng... nhưng tăng trưởng GDP vẫn chững lại chỉ đạt 6,2%. Năm 2009 tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế toàn cầu, tăng trưởng GDP tiếp tục giảm, chỉ đạt 5,3%. Tuy đây là mức sụt giảm đáng kể nhưng vẫn được xem là tương đối cao so với mức tăng trưởng thấp hoặc âm
của nhiều nước trên thế giới trong bối cảnh khủng hoảng tài chính và suy thối kinh tế toàn cầu.
2.1.2. Thực trạng Thị trường Bất động sản.
2.1.2.1. Sự phát triển và những biến động của Thị trường Bất động sản.
Cùng với những chính sách mới thời mở cửa, đưa thị trường BĐS phát triển với những nhu cầu mới của các thành phần kinh tế, lượng cung hàng hóa BĐS cũng được
đầu tư và kịp thời cung cấp cho thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển là những
biến động khó lường. Thực tế thị trường BĐS ở nước ta cho thấy hai "cơn sốt" vào
năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn, nhất là BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình qn đầu người cao hơn Việt Nam. Trong
đó, giá th văn phịng cũng cao khơng kém. Theo kết quả từ cuộc điều tra thị trường
về giá thuê văn phịng tồn cầu tại 176 thành phố trên tồn thế giới của Tập đoàn kinh doanh BĐS CB Richard Ellis (CBRE), Tp. Hồ Chí Minh xếp thứ 14/50 thị trường có giá th văn phịng tăng nhanh nhất thế giới và đứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất, hơn cả các thành phố nổi tiếng khác như: Li-vơ-pun (Anh), Am-
xtec-đam (Hà Lan), Thượng Hải (Trung Quốc)...Trong top 50 thị trường có giá thuê tăng nhanh nhất, Tp. Hồ Chí Minh đứng thứ 14 (tăng 33,3%), sau A-bu Đa-bi của các tiểu vương quốc Ả-rập thống nhất (tăng 102,9%), Niu Đê-li của ấn Độ (79,1%), Xin- ga-po (53,6%)...
Rõ ràng sự nóng lên khơng bình thường của thị trường này là do yếu tố đầu cơ, bởi nhu cầu nhà ở của người dân dù cao cũng khơng thể lên tới mức tăng 300% trong vịng một năm. Phải chăng thị trường BĐS nước ta đang đi theo "lối mòn" mà các
nước đã vấp phải thất bại? Theo đánh giá chung, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay là thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
2.1.2.2. Tác động chung từ những diễn biến của Thị trường Bất động sản.
Sự phát triển và những diễn biến của Thị trường BĐS trong thời gian qua đã có những tác động mạnh mẽ và ảnh hưởng lớn đối với sự ổn định và phát triển của nền
tượng tham gia vào lĩnh vực BĐS, và hoạt động của các NHTM, nhà tài trợ vốn cho
thị trường BĐS phát triển và hoạt động, bao gồm cả tích cực và tiêu cực.
¾ Đối với nền kinh tế.
- Tích cực: Với sự phát triển chung của đất nước, lĩnh vực BĐS đã góp phần
tăng cường và phát triển xã hội và nền kinh tế thơng qua việc góp phần phát triển các ngành nghề kinh tế một cách gián tiếp và trực tiếp (phát triển cơ sở hạ tầng, nhà xưởng, văn phòng làm việc,…), góp phần ổn định an sinh xã hội qua các dự án cung cấp nhà ở, chỉnh trang đô thị, xây sửa nâng cấp nhà trong các tầng lớp dân cư, nâng cao đời sống theo điều kiện xã hội ngày một phát triển.
- Tiêu cực: Khi thị trường chưa được đầu tư và mở rộng, các nguồn vốn được
phân đều trong các ngành, các lĩnh vực và ưu tiên cho các ngành được hỗ trợ và
khuyến khích phát triển. Nhưng khi thị trường nhà đất bước vào thời kỳ bùng nổ, lợi nhuận từ những khoản BĐS tăng cao, tất cả các nguồn vốn hầu như tập trung vào các giao dịch BĐS, từ các thành phần kinh tế đến các tổ chức tín dụng, hỗ trợ đầu tư và
trực tiếp tham gia đầu tư. Thị trường BĐS góp phần phát triển các ngành nghề, cũng góp phần hạn chế nguồn vốn và nhân lực khi tỷ suất lợi nhuận từ BĐS tăng cao. Và những hệ lụy kéo theo khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng”, nguồn vốn tiếp tục thực hiện thiếu, giao dịch khó thực hiện, nợ xấu tại các Ngân hàng tăng lên.
¾ Đối với các thành phần kinh tế.
- Tích cực: Thị trường BĐS phát triển mang lại cơ hội cho các thành phần kinh
tế, từ cá nhân đến doanh nghiệp. Giá cả hàng hóa BĐS tăng lên, điều kiện giao dịch thuận lợi hơn, mở ra cơ hội làm giàu cho các thành phần kinh tế, nhiều cá thể cũng từ
đó có điều kiện phát triển hơn. Với những chính sách thơng thống hơn sau khi Việt
Nam gia nhập WTO, nhiều chính sách, qui định cũng được cải cách, chỉnh sửa bổ sung thuận lợi hơn, tạo điều kiện và cơ hội cho các thành phần kinh tế có điều kiện và khả năng cùng tham gia.
- Tiêu cực: Thị trường BĐS hụt hơi bắt đầu từ giữa năm 2008 sau khi Ngân
hiện và đầu ra hầu như bị chặn lại, thủ tục thực hiện khắt khe hơn, nhiều chủ đầu tư
không thể hoàn tất giấy tờ pháp lý và huy động nguồn để thực hiện, và sự thanh lọc trên thị trường BĐS cho các dự án, phương án không đủ điều kiện diễn ra. Bên cạnh
đó, khó khăn trong việc giải quyết đầu ra khiến nhiều chủ thể rơi vào tình trạng mất
thanh khoản, và nguy cơ dẫn đến phá sản là điều khơng tránh khỏi.
¾ Đối với tình hình hoạt động của các Ngân hàng thương mại.
- Tích cực: Hoạt động chính của đa số các Ngân hàng hiện tại vẫn là huy động
và cho vay. Trong tổng dư nợ cho vay, dư nợ tín dụng BĐS thường chiếm khá cao, bao gồm cả những khoản thuộc ngành nghề BĐS và những ngành nghề liên quan. Trong thời gian thị trường BĐS phát triển, tỷ trọng dư nợ tại các Ngân hàng tăng lên ồ
ạt, cùng với những dự án được cấp phép thực hiện, những gói cam kết tài trợ cũng được ký kết giữa Ngân hàng và khách hàng. Tỷ trọng dư nợ tăng cao, cùng với những
chính sách mở rộng tín dụng, đây cũng là thời gian cho các Ngân hàng gia tăng lợi
nhuận từ hoạt động tín dụng và dịch vụ mua bán BĐS qua Ngân hàng.
- Tiêu cực: Từ ảnh hưởng khủng hoảng của nền kinh tế thế giới và khu vực, các
chính sách thu hẹp thị trường, thắt chặt tín dụng được Nhà nước ban hành nhằm khống chế những hệ lụy do ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới đang lan tỏa, thị trường BĐS lâm vào tình trạng “đóng băng” khi các giao dịch khó có thể thực hiện. Các nguồn vốn bị siết và khó tiếp cận hơn. Tuy nhiên, với những cam kết và những dự án, phương án
đã rót vốn, các Ngân hàng buộc vẫn phải tiếp tục tham gia cùng các chủ thể nếu dự án
có thể phát triển, chi phí huy động vốn tăng cao theo tiến độ thi công của các dự án,
phương án.
Sự biến động ngược chiều của thị trường BĐS đã khiến chủ đầu tư “lỗi hẹn”
với Ngân hàng theo những cam kết ban đầu, những khoản cho vay đến kỳ đáo hạn,
nhưng nguồn thu chưa thực hiện được đã đẩy tỷ trọng nợ có vấn đề và nợ xấu lên cao. Ngân hàng Nhà nước mở các đợt tổng thanh tra, kiểm soát thường xuyên và xoáy sâu vào các khoản TDBĐS, số tiền trích lập dự phịng cụ thể tăng cao khiến chi phí hoạt
2.1.2.3. Hậu quả của Thị trường Bất động sản đóng băng.
Việc thị trường BĐS đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế. Trước hết là chủ đầu tư khốn đốn khi kỳ đến hạn trả gốc, lãi theo cam kết, thiếu vốn trong việc thực hiện
các giai đoạn tiếp theo. Theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS Tp. Hồ Chí
Minh, nếu kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% Doanh nghiệp bị phá sản. Hiện tại Tp. Hồ Chí Minh đã có tới 50% các Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ cịn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh
doanh. Còn tại địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phịng giao dịch nhà
đất, các cơng ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì “gặp
phải lũ quét”.
Tiếp đến là việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đổ bể làm nguồn thu Ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể. Và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới
28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” BĐS là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.
Mặc dù có những khác biệt, nhưng những hệ lụy và những kinh nghiệm sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và khu vực cho Việt Nam cái nhìn tồn diện hơn về thị trường BĐS và những biến chứng có thể xảy ra. Mặc dù tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam còn rất lớn, nhưng thị trường cũng có dấu hiệu thiếu ổn định và tiềm
ẩn nhiều rủi ro. Để phát triển hiệu quả thị trường BĐS và tránh thị trường rơi vào tình
trạng đóng băng, Nhà nước, các cơ quan ban ngành cần có những chính sách cụ thể
nhằm quản lý và điều hành thị trường BĐS ổn định và phát triển bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.