2.2.1. Các chính sách vĩ mơ.
2.2.1.1. Các chính sách của Ngân hàng Nhà nước.
Sau thời gian cuối năm 2007, đầu năm 2008, thị trường BĐS phát triển ồ ạt
cùng với việc mở rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tại các NHTM, NHNN liên tục đưa ra các chính sách, qui định khống chế việc cho vay: giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, áp dụng các chính sách thắt chặt tiền tệ, rút tiền trong lưu thông thông qua việc phát hành trái phiếu bắt buộc, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, thông qua các hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động của các NHTM, TDBĐS luôn là đối tượng được thanh tra, giám sát
thường xuyên. Ngoài việc khống chế tỷ lệ tăng trưởng dư nợ, NHNN yêu cầu tất cả các Ngân hàng phải có chế độ báo cáo định kỳ về dư nợ và lãi suất cho vay BĐS…
Đến năm 2010, mặc dù thị trường nhà đất đã lâm vào trạng thái “đóng băng”, NHNN
vẫn khống chế việc cho vay BĐS nhằm quản lý lạm phát và điều chỉnh thị trường. Cụ thể, theo thống kê, mặc dù dư nợ TDBĐS toàn ngành đến cuối tháng 5/2010 chỉ tăng khoảng 4,54% so với đầu năm nay, song NHNN vẫn đưa ra kế hoạch sẽ giám sát chặt cho vay BĐS, nhằm tránh những tác động xấu có thể xảy ra. Vì đây được xem là "mồi lửa" cho các khoản nợ xấu trong hoạt động tín dụng. Đồng thời, qua đó tránh hiện
tượng "bong bóng" xảy ra trên thị trường BĐS. Bên cạnh những chính sách mở rộng và hỗ trợ cho vay đối với các ngành nghề kinh tế như cho vay hỗ trợ lãi suất, cho vay lãi suất thỏa thuận, BĐS là lĩnh vực không được ưu tiên với những qui định loại trừ.
2.2.1.2. Các chính sách của các ban ngành liên quan.
Thông qua các cơ quan quản lý trực tiếp, Nhà nước ln có những chính sách và hoạt động giám sát thường xuyên trong quá trình hoạt động ở tất cả các lĩnh vực,
các nghành nghề kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với hoạt động TDBĐS, ngịai những chính sách chung trong tín dụng như những ngành nghề kinh tế khác, thì chính sách trực tiếp đối với thị trường BĐS và hàng hóa BĐS chính là những chính sách tác động
đến quá trình tài trợ vốn và quản lý khoản vay. Căn cứ theo các chính sách, các qui định đối với thị trường BĐS và hàng hóa BĐS, đối tượng thực hiện, các Ngân hàng điều chỉnh và thực hiện trong khuân khổ với sự hướng dẫn và thực thi của các cơ quan
chủ quản. Cụ thể, đối tượng thực hiện kinh doanh trong lĩnh vực BĐS theo hàng hóa giao dịch, như cá nhân tùy theo đối tượng sẽ được phép giao dịch các mặt hàng phổ
biến theo khả năng và tình hình tài chính, hoặc các loại hàng hóa chỉ dành cho những
đối tượng theo qui định (nhà, chung cư dành cho người có thu nhập thấp,…); hộ kinh
doanh chỉ được phép kinh doanh dịch vụ cho thuê nhỏ lẻ (phòng trọ, thuê nhà cá
nhân,…), Doanh nghiệp đủ khả năng thực hiện, khả năng tài chính đảm bảo được thực hiện các lĩnh vực theo giấy phép kinh doanh đã đăng ký. Song song đó, tùy theo từng dự án, phương án cụ thể, có những qui định ràng buộc đối tượng thực hiện cụ thể, như nghĩa vụ đối với Nhà nước, đối với các hộ dân trong dự án, giấy phép thực hiện và
những điều kiện phải thực hiện kèm theo...
Thông qua các qui định và chính sách đối với chủ thể thực hiện và các loại hàng hóa giao dịch, Nhà nước và các ban ngành liên quan quản lý và ổn định thị trường
BĐS một cách trực tiếp, và tác động đến hoạt động TDBĐS của các Ngân hàng một
các gián tiếp. Khi Nhà nước muốn phát triển và tăng cung các loại hàng hóa sẽ có những chính sách mở rộng, ưu đãi và kêu gọi đầu tư. Ngược lại, khi muốn thu hẹp và giảm lượng hàng hóa, Nhà nước sẽ có những chính sách ràng buộc với những điều
kiện khắt khe và hạn chế thực hiện. Cụ thể các họat động giao dịch mua bán nhà phải thực hiện qua sàn giao dịch; Các Hợp đồng mua bán phải qua chứng thực và hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ đối với các cơ quan, ban ngành liên quan,…
Để thúc đẩy chương trình nhà ở và lành mạnh hóa thị trường BĐS, vừa qua,
Nhà nước vừa chỉ đạo một loạt các chính sách cải cách mạnh mẽ, đặc biệt là các
chương trình phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp, đồng thời điều tiết, lành mạnh hóa cung – cầu thực tế; nghiên cứu xây dựng hệ thống tài chính BĐS, tài chính nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở từ nguồn doanh nghiệp và người lao động trích nộp để mua nhà ở. Song song, các Bộ, ngành rà soát, xây dựng các cơ chế pháp lý thích hợp để kêu gọi đầu tư, chủ động hơn trong việc tham gia phát triển nhà ở xã hội, phục vụ những
đối tượng khó khăn nhất về chỗ ở. Đồng thời, xem xét các chính sách về thuế, về vay
tín dụng ưu đãi để khuyến khích hơn nữa việc đầu tư xây dựng nhà ở cho cơng nhân
2.2.2. Các chính sách vi mơ của các Ngân hàng thương mại.
Từ những chính sách, qui định của các cơ quan, ban ngành Nhà nước, các Ngân hàng ln có những điều chỉnh phù hợp và thực thi các chính sách. TDBĐS được các Ngân hàng áp dụng theo chính sách tín dụng chung giống các ngành nghề kinh tế khác. Tuy nhiên, bên cạnh những chính sách chung vẫn có những chính sách cụ thể kèm theo.
2.2.2.1. Theo đối tượng được cấp tín dụng.
Đối tượng khách hàng trong thời gian qua khá phong phú tại các NHTM. Căn
cứ vào chính sách phát triển đối tượng khách hàng, bán bn hoặc bán lẻ, mỗi Ngân
hàng sẽ có dư nợ cho các đối tượng khách hàng khác nhau. Trong thời kỳ sốt nhà đất, hầu hết đối tượng thực hiện dự án cung cấp hàng hóa cho thị trường đều được các
Ngân hàng đưa vào danh sách đối tượng khách hàng chính được phục vụ, trong đó, vẫn ưu tiên và phát triển đối với các khách hàng truyền thống và có mối quan hệ lâu năm. Đến thời kỳ thị trường đóng băng, cá thể và doanh nghiệp có nhu cầu thực về nhà
ở, văn phịng nhà xưởng lại được quan tâm và phát triển.
2.2.2.2. Theo hàng hóa được tài trợ.
Trước giai đoạn Việt Nam gia nhập WTO, các hàng hóa được Ngân hàng tài trợ
đa phần là những dự án, phương án phát triển hạ tầng đơn vị, xây dựng, nâng cấp nhà
xưởng, văn phòng làm việc, và tập trung nhiều vào các hàng hóa phát triển nhà ở với nhu cầu thực cho người dân. Sau khi gia nhập WTO, với những qui định thơng thống hơn, tín dụng BĐS mở rộng hơn, hàng loạt các dự án ra đời và hình thành, các Ngân hàng tập trung vốn đầu tư vào các dự án trực tiếp hoặc gián tiếp, phát triển các dịch vụ BĐS thông qua Ngân hàng. Đây là thời gian các chủ thể thu nhiều lợi nhuận từ các giao dịch BĐS, san sẻ lại lợi nhuận cho các Ngân hàng qua các gói tài trợ về vốn, hoặc cả vốn và dịch vụ.
Sau ảnh hưởng của kinh tế thế giới và khu vực, Nhà nước đưa các chính sách
thu hẹp và thắt chặt tín dụng, các Ngân hàng tập trung hơn vào các dự án, phương án hiệu quả. Để song hành cùng khách hàng, Ngân hàng vẫn phải tiếp tục bơm vốn nhưng
tăng cường các điều kiện ràng buộc. Dư nợ tín dụng giảm tại các dự án mới, và tăng cường tại các mặt hàng nhà ở, văn phòng, nhà xưởng hỗ trợ các ngành nghề kinh tế.
2.2.2.3. Theo loại Tài sản đảm bảo.
Tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng khá phong phú căn cứ theo qui định về các loại Tài sản được nhận làm Tài sản đảm bảo và tỷ lệ đảm bảo căn cứ theo đối
tượng tài trợ được qui định trong các văn bản và hướng dẫn tại các Ngân hàng. Tuy
nhiên, BĐS vẫn là tài sản phổ biến trong các khoản tài trợ. Đối với các dự án, phương án với giá trị lớn, đa phần tài sản hình thành trong tương lai chiếm tỷ trọng khá lớn.
Điều này gây ra rủi ro về phía Ngân hàng trong trường hợp khách hàng khơng tiến
hành hồn tất thủ tục tài sản đảm bảo theo kế hoạch. Nhưng với những chính sách
song hành cùng khách hàng, các điều kiện cụ thể của khách hàng, Ngân hàng và khách hàng cùng phối hợp trong q trình hồn tất thủ tục về Tài sản theo qui định.
2.2.2.4. Theo loại tiền cấp tín dụng.
Đa phần các khoản tín dụng tại các NHTM đều tài trợ trong nước, VNĐ và
vàng vẫn là loại tiền tệ được sử dụng chủ yếu trong các giao dịch. Trong đó, VNĐ
chiếm đa phần, vàng chiếm tỷ trọng nhỏ, nhưng với sự biến động của thị trường trong thời gian qua, tỷ giá vàng tăng theo thời gian đã khiến các khách hàng chuộng giao dịch vàng với lãi suất thấp đã phải đau đầu trong việc thanh toán nợ đến hạn. Có
những khoản vay, sau thời gian dài trả nợ, số nợ qui đổi VNĐ hiện tại vẫn lớn hơn dư nợ qui đổi tại thời điểm giải ngân, gây khó khăn khơng ít. Một trong những biện pháp Ngân hàng đã tháo gỡ cho khách hàng là qui đổi toàn bộ nợ vay bằng vàng theo VNĐ và nhận lại nợ vay bằng VNĐ. Đây cũng là một kinh nghiệm trong quá trình tài trợ cho khách hàng tại các Ngân hàng.
2.2.2.5. Theo thời gian tài trợ.
Các ngành nghề kinh tế hầu như cần vốn tài trợ với thời gian ngắn hạn, hoặc trung hạn. Nhưng với những khoản vay BĐS, hầu hết đều là những khoản trung đến
dài hạn, thậm chí có những dự án, phương án được Ngân hàng tài trợ từ 15- 20 năm.
Đây là bước tiến và mở cơ hội cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực. Đồng thời, với
cho khách hàng thực hiện dự án, phương án theo tiến độ đã góp phần hỗ trợ và quản lý khoản vốn cấp tốt hơn. Tuy nhiên, các Ngân hàng phải có nguồn vốn thực mạnh và kế họach sử dụng, điều chuyển vốn linh hoạt theo thời gian, khi những nhu cầu thực đều
là những nhu cầu dài hạn, nguồn huy động lại đa phần là những khoản ngắn, hoặc dài hạn nhưng thực sự không ổn định.
2.2.2.6. Theo nguồn sử dụng tài trợ.
Các nguồn tài trợ cho các khoản tín dụng BĐS được các Ngân hàng sử dụng
huy động từ TT1 và vốn tự có. Đây là nguồn thực hiện theo qui định. Tuy nhiên, có những thời điểm khát vốn tài trợ theo các cam kết đã ký, Ngân hàng đã phải sự dụng
nguồn từ nguồn tái chiết khấu lại Ngân hàng Nhà nước các khoản đã cho vay, đồng thời phải chịu những khoản vay liên Ngân hàng với lãi suất cao để đảm bảo thanh
khoản. Việc làm này đã đẩy chi phí hoạt động tăng cao, là tiền đề phát sinh những khó khăn trong q trình kiểm sốt nguồn và chi phí.