3.2.1.1. Hồn thiện cơ chế, chính sách cho TT BĐS phát triển hiệu quả.
Kinh doanh BĐS là ngành kinh doanh mang lại siêu lợi nhuận. Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đứng trước nhiều biến động lớn về giá cả, mất cân đối cung cầu, sự thiếu công khai minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn. Vấn đề quan tâm hàng đầu luôn là làm sao để thị trường BĐS ngày càng trở nên lành mạnh hơn, miễn nhiễm với những vi phạm hay tác động của “thế giới ngầm." Hơn 2/3 tổng giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Vốn nóng từ nguồn phi chính thức đang ngày đêm đổ vào thị trường BĐS. Nhà nước và các ban ngành liên quan cần thực hiện đồng bộ những chính sách, qui định, đồng thời có những văn bản hướng dẫn rõ ràng, những chế tài cụ thể nếu vi phạm.
Trước hết, tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa BĐS và thị trường BĐS: Điều
này sẽ tạo sự thuận lợi và rõ ràng trong quá trình giao dịch. Mỗi hàng hóa đều có tính pháp lý và giá trị tại bất cứ thời điểm nào căn cứ theo mức độ thực hiện. Quá trình đầu tư và chi phí tạo lập phải được cơng nhận và giá trị phải được xác lập. Như vậy sẽ giúp chủ đầu tư có cơ sở và thơng tin xác định giá trị, cũng là căn cứ xử lý khi phát sinh xảy ra. Quá trình cấp giấy chứng nhận phải được thực hiện nhanh chóng trong thời gian
qui định, là cơ sở cho quá trình thực hiện, tránh lãng phí nguồn vốn một cách vơ hình. Bên cạnh đó, để thị trường BĐS phát triển, cần hồn chỉnh những chính sách
tạo lập và phát triển thị trường vốn từ hàng hóa BĐS, khơi thơng cho q trình phát triển của thị trường BĐS. BĐS khơng thể thực hiện chỉ bằng vốn tự có của chủ đầu tư,
cũng không thể chỉ trông chờ vào vốn Ngân hàng. Vì vậy, tạo lập cho thị trường vốn phát triển vừa mở cửa cho thị trường vốn của thị trường BĐS, vừa khơi thông nguồn vốn huy động của các Ngân hàng thông qua các khoản TDBĐS.
Thứ hai, hồn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS: Các
chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, đầy
đủ và ổn định bởi thị trường này liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại thị
trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau, đặc biệt là chính sách quy hoạch đất đai phải được cơng khai và minh bạch. Việc hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách
theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị
trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh với sự giám sát sâu sát, chặt
chẽ. Nhà nước sẽ thơng qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hơn.
Thứ ba, cân đối lại cung cầu BĐS: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp
với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về
nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường BĐS trong tương lai, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết thị trường BĐS một cách hợp lý.
Thứ tư, hoàn thiện hệ thống thuế.
- Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn
diện tích nhà ở bình qn (xây dựng tùy thuộc vào loại, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Xin-ga-po áp dụng mức thuế cố
định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, Ca-na-đa, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ. Tại Anh cũng có mức thuế BĐS rất cao đối với các
cá nhân có nhiều BĐS... Làm như vậy, Nhà nước không những sẽ tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát
triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.
- Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, nên đánh thuế
trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12
tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị
đánh thuế. Có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đó có thể hạn
chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng lên.
Thứ năm, nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước: Phân cấp quản lý hợp lý
giữa các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, BĐS. Đồng thời nâng cao năng lực,
trình độ của cán bộ quản lý, tiếp tục đẩy mạnh cơng cuộc cải cách hành chính, xây
dựng một lộ trình phát triển thị trường BĐS song song với việc quán triệt tư tưởng từ trung ương đến địa phương để quá trình thực hiện được thuận lợi và nhanh chóng.
Thứ sáu, tạo mơi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS một cách minh bạch và rõ ràng.
- Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về BĐS, đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và tạo "sân chơi" lành mạnh cho các chủ thể tham gia, hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài ngun và Mơi
trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng,…tương thích với
khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất, định giá BĐS khác để có thể chứng khốn hố các tài sản về BĐS, tạo điều
kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
- Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai. Nhà nước là người đứng ra chịu
trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai
để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện. Trong trường hợp
giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm
giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
- Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ
nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ ồ ạt như thời gian qua. Chỉ cấp phép thực hiện cho những nhà đầu tư thực sự có năng lực và khả năng tài chính thực.
Thứ bảy, tạo hành lang pháp lý và có các chính sách phát triển việc triển khai hình thức huy động vốn thơng qua các quỹ và chứng khốn hóa BĐS: Đây là hình thức
huy động vốn cho thị trường BĐS được áp dụng rộng rãi ở các thị trường BĐS phát
triển và phù hợp cho các chủ đầu tư trong điều kiện thiếu vốn như nước ta hiện nay, bao gồm giao dịch phái sinh, các khoản chứng khốn hóa từ Bất động sản như Chứng khốn hóa các dự án, hàng hóa BĐS; chứng khốn hóa các khoản đã tài trợ; nghiệp vụ Repo BĐS; nghiệp vụ leasing BĐS,…để mở lối cho dòng tiền chảy vào thị trường BĐS hanh thơng và thuận lợi hơn. Hình thức này sẽ thu hút được một lượng vốn lớn trong dân cư đầu tư vào BĐS một cách chuyên nghiệp, khơng hồn tồn phụ thuộc vào ngân hàng như thời gian qua.
Hồn thiện hệ thống chính sách để phát triển thị trường BĐS là một quá trình phấn đấu của cả hệ thống chính trị, cần có sự thống nhất và phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng, các ban ngành và tất cả các chủ thể tham gia. Đây là điều khó khăn, tuy nhiên chúng ta sẽ tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao qt tồn bộ sự vận động và phát triển của thị trường BĐS, một thị trường đầy tiềm năng sẽ góp
phần quan trọng trong cơng cuộc xây dựng và phát triển đất nước.
3.2.1.2. Hồn thiện các chính sách đối với các Ngân hàng thương mại.
Nhu cầu thực về BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất cao, thị trường BĐS hoạt động rất cần vốn từ tất cả các nguồn có thể. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo rằng, đó là những nguồn ổn định với mức phí phù hợp. Trong thời gian qua, với những chính sách thắt chặt tiền tệ, các dự án, phương án khó khăn hơn trong vấn để huy động vốn, nguồn vốn thiết thực từ các Ngân hàng cũng bị chặn và khó tiếp cận hơn. Vốn nóng xuất hiện như một “cứu tinh” trong giai đoạn này. Vốn nóng được huy động từ những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao và thường
rất nhanh ra khỏi thị trường. Vốn nóng khơng chỉ gây sức ép, chi phối sự vận động của thị trường BĐS mà còn tạo nên những cơn sốt nóng hay hiện tượng “bong bóng." So với những hệ lụy do vốn nóng gây ra, vốn tín dụng từ các Ngân hàng vẫn là nguồn vốn hiệu quả đem lại những lợi ích kinh tế cho các chủ thể. Nhà nước và các ban ngành cần xây dựng các chính sách, và hồn thiện các cơ chế đối với hoạt động tín dụng và TDBĐS của các Ngân hàng, tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Hành lang pháp lý hồn thiện, cơ sở thực hiện rõ ràng, đầy đủ đảm bảo cho quá trình hoạt động được thuận lợi và thông suốt. Bất kỳ
một thay đổi, chỉnh sửa nào cũng cần phân tích và xem xét trên nhiều khía cạnh và tác dụng, được nghiên cứu trên thực tế và giải quyết được thực tiễn, tránh trường hợp chỉ xem Ngân hàng là công cụ thực hiện chính sách, nhưng lại quên những hệ lụy mà Ngân hàng phải đối mặt từ những thay đổi theo hướng “làm rồi sửa”. Mặt khác, các
giao dịch liên quan trong tín dụng Ngân hàng phải có cơ sở pháp lý đầy đủ và được
bảo vệ nhằm đảm bảo khả năng thu hồi khoản vay trong những trường hợp xảy ra
tranh chấp. Sự khơng đồng bộ trong q trình xử lý của các cơ quan cũng là những khó khăn cho Ngân hàng trong quá trình thực hiện.