2.3 .Thực trạng Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam
2.3.2.1 .Nợ có vấn đề đang ngày một tăng lên tại các Ngân hàng
TDBĐS là lĩnh vực được các Ngân hàng tham gia và tài trợ với tỷ trọng lớn trong thời gian qua. Nhưng sau những tác động tích cực là hàng loạt những khó khăn và vướng mắc khi Nhà nước thực thi các chính sách liên quan đến thị trường BĐS và trực tiếp đến TDBĐS nhằm khống chế những ảnh hưởng đang lan tràn như vũ bão
của kinh tế Mỹ và các nước Châu Âu. Thị trường BĐS biến động trái chiều với
những chính sách qui định khắt khe hơn, nhiều dự án phải đình trệ do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, đối tượng tham gia và thực hiện ràng buộc hơn, chắt lọc hơn,… TDBĐS cũng không thể thực hiện dễ dàng như thời gian trước, khó khăn liên tiếp khi NHNN liên tục thực hiện các chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng, rút vốn trong lưu thơng, u cầu ngưng các khoản phí liên quan đến tín dụng, các báo cáo về TDBĐS liên tục được thực hiện, các đợt thanh tra Ngân hàng mà
trọng tâm là thanh tra về TDBĐS được tiến hành.
Bảng 2.8. Dư nợ không đủ tiêu chuẩn tại 1 số NHTM (2005-2009) Ngân
hàng
Dư nợ không đủ tiêu chuẩn (Đvt: tỷ đồng)
2005 2006 2007 2008 2009
ACB 156 189 98 708 619 VCB 12,579 5,055 5,223 8,263 11,532
SACB 28 56 133 338 488
MB 251 1,664 2,089 3,810
(Nguồn: Báo cáo thường niên các Ngân hàng 2005 – 2009)
Bảng 2.9. Tỷ trọng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn trên Tổng dư nợ tại 1 số NHTM ( 2005-2009) tại 1 số NHTM ( 2005-2009)
Ngân hàng
Tỷ trọng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn (Đvt: %)
2005 2006 2007 2008 2009
ACB 1.7% 1.1% 0.3% 2.0% 1.0%
VCB 20.6% 7.5% 5.4% 7.3% 8.1%
SACB 0.3% 0.4% 0.4% 1.0% 0.8%
MB 4.3% 14.3% 13.3% 12.9%
Tỷ lệ Nợ không đủ tiêu chuẩn phát sinh ở các Ngân hàng có giá trị khác nhau. Nhưng đều chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng dư nợ cho vay. Các Ngân hàng đều có
chung đặc điểm, Nợ khơng đủ tiêu chuẩn có xu thế tăng lên, ngoại trừ VCB do đã phát sinh giá trị lớn trước đó, nhưng năm 2008 cũng tăng lên rất nhiều so với năm 2007. Và thực tế, các khoản phát sinh vấn đề chủ yếu đều rơi vào TDBĐS. Mặc dù tỷ lệ Nợ
không đủ tiêu chuẩn so với Tổng dư nợ vẫn nằm trong mức độ kiểm soát được như ACB, SACB, nhưng với VCB và MB thì tỷ lệ này đang ở mức báo động và cần có
những biện pháp xử lý.
Bảng 2.10. Tỷ lệ tăng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn tại 1 số NHTM ( 2005-2009)
Ngân hàng
Tỷ lệ tăng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn (Đvt: %)
2005 2006 2007 2008 2009
ACB 21% -48% 626% -13%
VCB -60% 3% 58% 40%
SACB 99% 137% 153% 45%
MB 564% 26% 82%
(Nguồn: Báo cáo thường niên các Ngân hàng 2005 – 2009)
Nợ dưới tiêu chuẩn ngày một phát sinh, cùng với giá trị Tài sản đảm bảo giảm so với thời điểm định giá cho vay, Quỹ dự phòng rủi ro cụ thể tại các Ngân hàng tăng lên là điều phải thực hiện.
Bảng 2.11. Hệ số chênh lệch lãi ròng tại 1 số NHTM (2005 -2009) Ngân hàng Hệ số NIM (Đvt: %) 2005 2006 2007 2008 2009 ACB 2% 2% 2% 2% 2% ICB 3% 3% 3% 4% 2% VCB 2% 2% 2% 2% 3% SACB 3% 3% 2% 2% 2% TCB 3% 3% 2% 3% 3% MB 3% 3% 2% 3% 3% OCB 3% 3% 3% 4%
Mặc dù hệ số chênh lệch thu nhập lãi ròng vẫn ổn định nhưng sự tăng trưởng và phát triển đã khơng có trong thời gian qua. Qua đó cũng cho thấy, hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại thu nhập trọng yếu trong quá trình hoạt động chung của các
Ngân hàng, với dư nợ TDBĐS luôn chiếm tỷ trọng cao, những khó khăn và hoạt động kém hiệu quả của lĩnh vực này sẽ tác động rất lớn đến tình hình kinh doanh của các Ngân hàng.
Bảng 2.12. Hệ số Nợ có khả năng mất vốn trên Tổng dư nợ tại 1 số NHTM (2005 -2009)
Ngân hàng Hệ số Nợ có khả năng mất vốn/Tổng dư nợ(Đvt: %)
2005 2006 2007 2008 2009 ACB 0.22% 0.07% 0.03% 0.05% 0.23% VCB 2.05% 1.29% 1.68% 3.07% 1.88% SACB 0.38% 0.22% 0.18% 0.20% 0.30% MB 0.78% 0.29% 0.17% 0.43% OCB 0.35% 0.55%
(Nguồn: Báo cáo thường niên các Ngân hàng 2005 – 2009)
Thơng qua Bảng 2.12, Nợ có khả năng mất vốn ngày một có xu hướng tăng lên.
Điều đó cũng đồng nghĩa với những khó khăn trong hoạt động tín dụng mà các Ngân
hàng phải xử lý. Lãi vay khơng thu được, thậm chí vốn cho vay cũng có khả năng tổn thất, chi phí xử lý tăng lên cùng với những khoản dự phòng cụ thể làm mất tính khả dụng của nguồn vốn, hiệu quả hoạt động ảnh hưởng tiêu cực và cuối cùng là mất dần niềm tin đối với NHNN và các thành phần kinh tế.
Chỉ tính tốn sơ bộ thơng qua các số liệu được các Ngân hàng báo cáo, chúng ta nhận thấy rằng, Nợ dưới tiêu chuẩn đang ngày một tăng, và Nợ có khả năng mất vốn ngày càng nhiều tại các Ngân hàng. Nếu xét theo tình hình thực tế, những khoản nợ có vấn đề trong lĩnh vực TDBĐS là những con số đáng báo động tại các Ngân hàng mặc dù đã được các Ngân hàng cố gắng xử lý sau những biến động của thị trường BĐS và tác động của những chính sách Nhà Nước bằng nhiều biện pháp có thể, nhằm kéo dài thời gian ân hạn trả nợ cho khách hàng, có thêm thời gian để Ngân hàng và khách hàng tìm ra biện pháp xử lý tốt hơn, và hơn hết là kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường BĐS và những giải pháp của Nhà nước đối với TDBĐS trong thời gian tới. Đồng thời
cũng là giải pháp để các Ngân hàng giảm thiểu Nợ có vấn đề. Tuy nhiên, muốn thực hiện được phải có sự hỗ trợ tích cực từ khách hàng, với các chủ đầu tư đều là những khách hàng truyền thống và có thiện chí hợp tác, ln song hành cùng Ngân hàng.
Việc nhận định và xem xét một hồ sơ có vấn đề cần xử lý hay vấn đề có thể bỏ qua với những lý do khách quan tùy vào nhận định, đánh giá theo quan điểm mỗi
người. Nhưng với tình hình hiện tại, nếu Nhà nước khơng có những hướng đi cho thị
trường BĐS, TDBĐS thì nợ xấu và tổn thất phát sinh cao tại các Ngân hàng là điều khó tránh khỏi trong thời gian tới.
2.3.2.2. Chất lượng và Hiệu quả của Tín dụng Bất động sản.
¾ Đối với các Ngân hàng thương mại.
TDBĐS là lĩnh vực đầu tư đem lại nhiều lợi ích cho các NHTM, như tăng
trưởng tín dụng ổn định, tăng trưởng thu nhập cả trong tín dụng và các dịch vụ kèm
theo. Tuy nhiên, nó cũng là lĩnh vực đầu tư chịu nhiều tác động của các chính sách và thị trường, bao gồm cả thị trường BĐS và các thị trường liên quan. Một tác động của những yếu tố khơng tích cực cũng ảnh hưởng đến giá cả và sức cung, cầu trên thị
trường. Khó khăn trực tiếp đến những chủ đầu tư được tài trợ vốn, cũng là những khó khăn trực tiếp đến hiệu quả hoạt động tín dụng của các Ngân hàng khi khách hàng
không thể thực hiện, không đảm bảo nguồn thu để thanh toán như cam kết. Kết quả là những tác động ngược như:
- Nguồn vốn vơ tình bị chôn vùi vào các dự án kém hiệu quả trong khi các dự án hiệu quả khơng có vốn đầu tư, ảnh hưởng đến tổng nguồn và hoạt động chung. - Để cứu những dự án, phương án đã tài trợ, Ngân hàng buộc phải tìm cách
tháo gỡ và rót thêm vốn bằng nhiều biện pháp, đẩy chi phí hoạt động cho cả khách
hàng và ngân hàng lên cao.
- Nợ có vấn đề, nợ xấu tăng cao gây ảnh hưởng đến khả năng cung cấp vốn cho các ngành nghề kinh tế khác, chi phí hoạt động tăng lên, ảnh hưởng đến hoạt động của tồn hệ thống Ngân hàng. Nợ có khả năng mất vốn tăng lên qua các năm và nguy cơ ngày càng cao nếu khơng có những biện pháp kịp thời xử lý.
- Tổng giá trị tài sản hiện tại khơng đủ đảm bảo sau q trình điều chỉnh giảm của thị trường, là tiền đề cho khả năng không thu đủ vốn khi xử lý rủi ro.
- Khách hàng khó khăn trong thanh tốn nợ đến hạn, Ngân hàng càng khó khăn hơn trong thanh khoản khi nguồn huy động ngày càng thiếu, nhu cầu rót vốn vào các dự án, phương án đã tài trợ không thể không tiếp tục, dẫn đến những cuộc “đua lãi
suất” trong huy động và những khoản vay liên ngân hàng với lãi suất cao.
- Khả năng quản lý và xử lý vấn đề không hiệu quả, làm giảm lòng tin của
khách hàng, mất thêm những khách hàng tốt trong q trình hoạt động.
¾ Đối với khách hàng được tài trợ vốn.
Tình hình kinh tế đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS và tình hình hoạt
động của hầu hết các doanh nghiệp, các chủ đầu tư. Thời “vàng kim” của BĐS khơng
cịn, thay vào đó là những khó khăn hàng ngày phải gánh chịu nhất là những khoản tín dụng khơng thể hồn tất theo những u cầu mới, Ngân hàng thiếu nguồn để tiếp tục tài trợ. Trong thời gian qua, đã khơng ít các trường hợp như:
- Đẩy khách hàng tìm đến nguồn vốn nóng, tín dụng đen, trong khi giá nguyên
vật liệu tăng cao... khiến rất nhiều chủ đầu tư lâm vào tình trạng bế tắc.
- Đưa khách hàng vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, nhiều trường hợp buộc phải
hủy bỏ vốn, cọc ban đầu khi “tiến không xong, hồi chẳng đặng”.
- Buộc khách hàng phải sang lại những dự án tốt nhưng thiếu khả năng tài chính và khả năng thực hiện cho các nhà đầu tư nước ngồi, mất chi phí cơ hội và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh thị trường Việt Nam.
- Nguồn vốn vơ tình bị chơn vùi vào các dự án kém hiệu quả trong khi các dự án hiệu quả khơng có vốn đầu tư.
- Những khoản hạn mức không được thực hiện theo giá trị thực khiến khách hàng mất chi phí vơ hình khi thị trường điều chỉnh giảm và khả năng thu hồi không đủ nợ, mất vốn khi phát mãi tài sản là điều không thể tránh khỏi.
Khó khăn diễn ra khơng trừ bất cứ khách hàng nào. Lợi nhuận không những không được đảm bảo cho những dự án, phương án đã thực hiện, còn làm mất những cơ hội đầu tư vào các dự án khác. Chi phí tăng cao, khó khăn phát sinh không thể xử lý,
nhiều dự án buộc phải đình lại, chậm thời gian thi cơng và hồn tất, lao động khơng có việc làm, thu nhập cho cán bộ nhân viên khơng được đảm bảo.
¾ Đối với nền kinh tế.
Thành công của Ngân hàng và chủ đầu tư góp phần nâng cao hiệu quả cho nền kinh tế. Nhưng những tác động của những khoản đầu tư kém hiệu quả không những không đóng góp cho sự ổn định và phát triển kinh tế, mà còn là những tác động tiêu cực, cần cả một thời gian dài để chỉnh sửa:
- Lãng phí nguồn tài nguyên quốc gia với những dự án khơng tiếp tục có vốn để triển khai.
- Khơng tạo được lượng cung hàng hóa đáp ứng cho thị trường, không giải
quyết được vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng hàng hóa cho các thành phần kinh tế.
- Các khoản đầu tư kém chất lượng tổn thất vốn, hệ lụy kéo theo những dự án khác khi chủ đầu tư lâm vào nguy cơ phá sản.
- Tăng tỷ lệ thất nghiệp từ những doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả.
- Để hoàn chỉnh dự án, phương án chưa đủ điều kiện cấp vốn theo qui định,
buộc phải có những mối quan hệ với các ban ngành, là điều kiện cho tham nhũng và tiêu cực tiếp tục phát sinh,…
Với những tồn tại từ những khoản TDBĐS không hiệu quả đem lại, rõ ràng những
đóng góp tích cực trong thời gian qua của TDBĐS không thể san bằng hết những hệ
2.4. Mặt đạt được và những hạn chế trong Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam.