Chi phớ bồi hoàn sử dụng đất đụ thị là tổng cỏc khoản chi phớ mà cỏc tổ chức, cỏ nhõn phải trả cho Nhà nước. Theo nghĩa hẹp, chi phớ sử dụng đất cú
bồi hoàn là địa tụ đụ thị, theo nghĩa rộng, nú cũn bao gồm bồi hoàn đầu tư phỏt triển đụ thị và lợi tức đầu tư.
- Cỏc yếu tố cấu thành chi phớ bồi hoàn sử dụng đất bao gồm 4 bộ phận cơ bản:
- Địa tụ tuyệt đối đụ thị: Là bộ phận cấu thành quan trọng của chi phớ sử dụng đất đụ thị cú bồi hoàn. Khi nghiờn cứu về địa tụ tuyệt đối, Cỏc Mỏc cho rằng bản thõn quyền sở hữu khụng đem lại địa tụ cho chủ đất, nhưng về mặt phỏp lý nú đem lại cho chủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuờ đất và lượng địa tụ phải trả cho mảnh đất xấu nhất được xỏc định là cơ sở tớnh toỏn. Nguồn gốc sinh ra địa tụ tuyệt đối trong nụng nghiệp là do nụng sản được bỏn theo giỏ cả thị trường cao hơn giỏ cả sản xuất. Bờn cạnh đú, việc độc quyền sở hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nụng nghiệp đó loại trừ qui luật bỡnh qũn húa tỷ suất lợi nhuận, do đú hỡnh thành lợi nhuận siờu ngạch và phần lợi nhuận siờu ngạch này chuyển húa thành địa tụ tuyệt đối. Việc tớnh toỏn địa tụ tuyệt đối trong nụng nghiệp, được xỏc định bằng lượng địa tụ phải chi trả cho lượng đất xấu nhất. Địa tụ tuyệt đối đất đụ thị cũng được xỏc định bằng lượng địa tụ phải trả cho mảnh đất ở vị trớ bất lợi nhất vỡ rằng mảnh đất này khụng thể sản sinh ra địa tụ chờnh lệch. Nhỡn chung, thứ hạng địa tụ của đất đụ thị thường được giảm dần từ trung tõm đến ngoại ụ (đối với thành phố cú trung tõm). Việc xỏc định địa tụ tuyệt đối đụ thị cũng cũn nhiều ý kiến khỏc nhau và chũng sẽ khụng cũn chớnh xỏc khi cỏc yếu tố khỏc thay đổi như qui hoạch, kết cấu hạ tầng. Do đú, cỏc cơ quan quản lý Nhà nước cần linh hoạt điều chỉnh cho phự hợp với sự phỏt triển kinh tế - xó hội và kớch thớch cỏc doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này.
- Địa tụ chờnh lệch đất đụ thị: Là bộ phận cấu thành chủ yếu của chi phớ sử dụng đất đụ thị cú bồi hoàn. Sự khỏc biệt về vị trớ, địa điểm, hạ tầng... đem lại những thu nhập khỏc nhau cho cỏc chủ sử dụng đất. Địa tụ chờnh lệch đất đụ thị do điều kiện hỡnh thành khỏc nhau nờn cũng bao gồm địa tụ chờnh
lệch I và địa tụ chờnh lệch II. Địa tụ chờnh lệch I là kết quả của lượng vốn như nhau trờn đất đụ thị cú vị trớ khỏc nhau với năng suất khỏc nhau. Địa tụ chờnh lệch II là kết quả của sự đầu tư liờn tục trờn cựng một mảnh đất đụ thị và cho những kết quả thu nhập khỏc nhau. Tuy nhiờn, việc vận dụng lý luận địa tụ chờnh lệch trong nụng nghiệp của Cỏc Mỏc tiến hành tớnh toỏn địa tụ chờnh lệch đụ thị cũn nhiều ý kiến khỏc nhau do tớnh đặc thự của đất đụ thị và sự thay đổi của những nhõn tố tỏc động. Mặc dự cú nhiều yếu tố ảnh hưởng nhưng thứ hạng đất, mức chờnh lệch địa tụ đất đụ thị và việc xỏc định mức tối đa, tối thiểu của lượng địa tụ chờnh lệch đất đụ thị là 3 yếu tố chủ yếu để định lượng địa tụ chờnh lệch đất đụ thị.
- Địa tụ độc quyền đất đụ thị: Trong nhiều thành phố ở nước ta cũng như cỏc thành phố trờn thế giới đều tồn tại những khu đất vào những vị trớ đặc biệt được gọi là "khu hoàng kim" hoặc "đắc địa" như Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội); Nguyễn Huệ, Trần Hưng Đạo (thành phố Hồ Chớ Minh); Wall street (New York)...Đõy là những trung tõm thương mại phồn vinh cú vị trớ ưu việt, giao thụng thuận tiện, kết cấu hạ tầng khỏ tốt, được hỡnh thành qua một quỏ trỡnh lịch sử lõu dài, thu hỳt một lượng lớn khỏch vóng lai, cú sức hấp dẫn lớn và cú sức mua cao, mang lại lợi ớch kinh tế đặc biệt cao cho những người sử dụng khu đất đú. Lợi ớch kinh tế của cỏc khu đất này lớn hơn rất nhiều so với khu đất đụ thị khỏc. Do đú, những người sử dụng khu đất này phải nộp cho Nhà nước một khoản địa tụ lớn hơn cỏc khu đất đụ thị khỏc.
- Đầu tư phỏt triển đất và lợi tức đầu tư: Theo nghĩa rộng, đầu tư phỏt triển đất và lợi tức đầu tư cũng là bộ phận cấu thành của chi phớ sử dụng đất cú bồi hoàn. Đầu tư phỏt triển đất được hiểu là đầu tư kết cấu hạ tầng đụ thị, bao gồm đầu tư phỏt triển mới và đầu tư, cải tạo khu vực cũ. Sự đầu tư đú làm tăng giỏ trị sử dụng đất đụ thị và người sử dụng đất thu lợi ớch kinh tế từ việc đầu tư đú. Do đú, cỏc khoản mà người sử dụng đất phải nộp bao gồm cả chi phớ để đầu tư phỏt triển đất đụ thị.
Thực hiện việc bồi hoàn khi sử dụng đất đụ thị cú ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất của Nhà nước và việc sử dụng của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường, thể hiện:
Thứ nhất: Là cụng cụ kinh tế quan trọng để duy trỡ và bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dõn về đất đai mà Nhà nước là đại diện, đồng thời nú cũn thể hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đụ thị.
Thứ hai: Buộc cỏc chủ sở hữu đất sử dụng đất phải tớnh toỏn hợp lý
lượng đất đụ thị cần sử dụng trong hiện tại và tương lai, trỏnh lóng phớ, bỏ hoang đất đụ thị trong khi cỏc doanh nghiệp, cỏ nhõn khỏc khụng cú cơ hội để thuờ đất. Nhờ đú, đất đụ thị sẽ được phõn bổ hợp lý, hiệu quả, thỳc đẩy tăng trưởng và phỏt triển kinh tế đụ thị. Mặt khỏc, cỏc doanh nghiệp sẽ phỏt huy tối đa diện tớch, vị trớ đất hiện cú để tăng năng lực sản xuất kinh doanh nhằm cắt giảm cỏc chi phớ trờn một đơn vị diện tớch đất phải nộp cho Nhà nước.
Thứ ba: Nhà nước sử dụng cỏc khoản chi phớ bồi hoàn để đầu tư phỏt
triển đụ thị mới, cải tạo cỏc khu đụ thị cũ nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng khụng gian đụ thị hiện cú. Thụng qua việc bồi hoàn chi phớ sử dụng đất, Nhà nước cũn cú thể điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất khỏ linh hoạt cũng như việc hỗ trợ cỏc ngành cụng ớch, phục vụ lợi ớch của cộng đồng dõn cư đụ thị.