phố Việt Trỡ
Giỏ đất là một cụng cụ quản lý vĩ mụ của Nhà nước để quản lý đất đai bằng biện phỏp kinh tế. Mục tiờu quản lý tốt giỏ đất để giỏ đất trở thành cụng cụ đắc lực trong chớnh sỏch tài chớnh đất đai, bảo đảm nguồn thu ổn định, lõu dài cho ngõn sỏch Nhà nước, sự phỏt triển lành mạnh của thị trường Bất động sản và khắc phục những yếu kộm trong cụng tỏc quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả. Sự ra đời của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP đó phần nào giải quyết được đũi hỏi của thực tế quản lý.
Trong những năm gần đõy, Việt Trỡ cú tốc độ đụ thị hoỏ nhanh, do vậy vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai mà trong đú vấn đề xỏc định hết sức quan trọng, nhất là khi thành phố đó và đang triển khai cỏc dự ỏn, cỏc cụng trỡnh trọng điểm liờn quan đến bồi thường, giải phúng mặt bằng.
Theo Nghị định của Chớnh Phủ, giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và được sử dụng làm căn cứ để tớnh thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Giỏ đất là cơ sở để tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi giao đất. Để xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất để tớnh vào giỏ trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoỏ; để làm căn cứ thu lệ phớ trước bạ chuyển quyền sử dụng đất; để tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đớch Quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế; để tớnh tiền bồi thường đối với người cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của phỏp luật.
Để Ủy ban nhõn dõn tỉnh cú cơ sở quyết định giỏ đất phự hợp, sỏt thực tế thỡ việc xõy dựng bảng giỏ cỏc loại đất tại địa phương thuộc trỏch nhiệm của UBND cỏc huyện, thành thị. Chớnh vỡ vậy hàng năm thành phố Việt Trỡ đó cựng với Tỉnh xõy dựng giỏ đất của Việt Trỡ. Để làm việc này, thành phố cú cỏc nhiệm vụ:
1. Thành lập tổ giỳp việc gồm lónh đạo phũng Tài nguyờn mụi trường, Tài chớnh - Kế hoạch, Kinh tế, quản lý đụ thị, Ban Quản lý dự ỏn, lónh đạo Ủy ban nhõn dõn cỏc phường, xó và cỏc ban ngành cú liờn quan.
Tổ giỳp việc xõy dựng kế hoạch chi tiết trỡnh Chủ tịch Ủy ban nhõn dõn thành phố phờ duyệt và tổ chức thực hiện.
2. Sau đú tổ giỳp việc tiến hành điều tra, khảo sỏt giỏ chuyển nhượng (hoàn thành trước ngày 15/9 hàng năm). Cụ thể là:
Điều tra, khảo sỏt giỏ chuyển nhượng, bồi thường, đấu giỏ hoặc giao bỏn đất diễn ra trong năm.
Mỗi vị trớ đất và mỗi khu vực đó cú đơn giỏ và trong bảng giỏ của UBND tỉnh, nếu trong thời gian thực hiện cú phỏt sinh việc chuyển nhượng, bồi thường, đấu giỏ thỡ phải được điều tra, khảo sỏt giỏ.
Khi cú đề xuất tăng, giảm giỏ để ỏp dụng cho năm tiếp theo thỡ phải cú ớt nhất từ 2-3 phiếu điều tra khảo sỏt giỏ chuyển nhượng, bồi thường, đấu giỏ. Riờng đối với cỏc đoạn đường và khu vực cú ớt vụ chuyển nhượng, bồi thường, đấu giỏ đất thỡ thành phố thực hiện điều tra, khảo sỏt giỏ đất đang rao bỏn cho đạt số lượng phiếu.
Đối với cỏc đoạn đường mới hoàn thành hoặc cỏc khu vực chưa cú đơn giỏ đất nờu trong bảng giỏ theo quyết định của Ủy ban nhõn dõn tỉnh cần phải xõy dựng đơn giỏ đất để ỏp dụng cho năm tới thỡ cũng phải điều tra, khảo sỏt tối thiểu là từ 2-3 phiếu điều tra, khảo sỏt để làm cơ sở xõy dựng đơn giỏ đất.
Sau điều tra khảo sỏt thành phố tổng hợp thụng tin giỏ chuyển nhượng (Hoàn thành trước ngày 25/9 hàng năm).
Trường hợp đơn giỏ đất giữa cỏc phiếu điều tra, khảo sỏt cú sự chờnh lệch quỏ lớn thỡ phải kiểm tra, điều chỉnh lại cho phự hợp trước khi tổng hợp.
Giỏ trỳng đấu giỏ hoặc rao bỏn thường cao hơn giỏ đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bỡnh thường. Do đú tuỳ theo điều kiện cụ thể thỡ thành phố khi tổng hợp cú thể điều chỉnh, giảm giỏ cho phự hợp.
Đơn giỏ đất đề xuất điều chỉnh để ỏp dụng cho năm tiếp theo theo từng đoạn đường và khu vực là đơn giỏ đất bỡnh quõn của cỏc phiếu điều tra, khảo sỏt giỏ đất của cựng một loại đất.
Tiến hành xõy dựng bảng giỏ đất năm tiếp theo (Hoàn thành trước ngày 05/10 hàng năm) cần lưu ý là: Giỏ cỏc loại đất của thành phố xõy dựng khụng cao hơn 20% mức giỏ tối đa hoặc thấp hơn khụng quỏ 20% mức giỏ tối thiểu do Chớnh Phủ quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007. Đồng thời thành phố xử lý giỏ đất giỏp ranh giữa cỏc huyện cho phự hợp.
3. Sau đú Ủy ban nhõn dõn thành phố hoàn chỉnh xõy dựng bảng giỏ cỏc loại đất ỏp dụng cho năm tiếp theo gửi Sở Tài nguyờn - Mụi trường tổng hợp trước ngày 05/10 hàng năm, hồ sơ bao gồm:
- Bảng giỏ cỏc loại đất theo quy định.
4. Trờn cơ sở bảng giỏ do thành phố Việt Trỡ quy định, Sở Tài nguyờn - Mụi trường chủ trỡ phối hợp với Sở Tài chớnh, Sở Xõy dựng, Cục thuế, Trung tõm phỏt triển quỹ đất tổ chức kiểm tra thực tế và làm việc trực tiếp với Ủy ban nhõn dõn thành phố để thống nhất bảng giỏ ỏp dụng trong năm. Sở Tài nguyờn - Mụi trường chịu trỏch nhiệm tổng hợp bảng giỏ cỏc loại đất trong toàn tỉnh và trỡnh Ủy ban nhõn dõn tỉnh trước ngày 10/11 hàng năm để thụng qua Hội đồng nhõn dõn tỉnh vào kỳ họp cuối hàng năm.
Nhỡn chung, hàng năm Uỷ ban nhõn dõn thành phố đó tiến hành xõy dựng bảng giỏ cỏc loại đất theo đỳng sự chỉ đạo của Ủy ban nhõn dõn tỉnh và Sở Tài nguyờn - Mụi trường. Nguyờn tắc xõy dựng khung giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố được đảm bảo thi hành luật đất đai 2003 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chớnh phủ về quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư, là giỏ đất phải đảm bảo “sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường”. Qua cụng tỏc điều tra giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số đường phố chớnh của thành phố cũng như ở khu dõn cư chưa cú trường hợp nào vượt mức tối đa cho phộp nờu tại Nghị định 188 của Chớnh phủ.
Tuy nhiờn việc định giỏ đất ở thành phố Việt Trỡ là hết sức khú, phức tạp vỡ chưa cú sàn giao dịch bất động sản nờn việc kiểm soỏt giỏ chuyển nhượng ở thị trường rất khú, hầu hết giỏ giao dịch ghi trong hợp đồng chuyển nhượng khụng phản ỏnh đỳng giỏ chuyển nhượng thực tế nờn việc xõy dựng bảng giỏ đất hàng năm chưa sỏt với giỏ thị trường (Chỉ bằng từ 50 - 70% giỏ thị trường), gõy khú khăn cho cụng tỏc quản lý, đặc biệt trong cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng. Hiện nay, thành phố Việt Trỡ đang triển khai thực hiện 80 dự ỏn trong đú cú dự ỏn xõy dựng Quảng trường Hựng Vương và Trung tõm dịch vụ tổng hợp thành phố Việt Trỡ, cụng tỏc giải phúng mặt bằng
cũng gặp rất nhiều khú khăn vỡ lý do cỏc hộ dõn chưa đồng tỡnh với giỏ đền bự của Nhà nước. Theo bảng giỏ đất năm 2010 của Ủy ban nhõn dõn tỉnh Phỳ Thọ, giỏ đền bự cho nhõn dõn trung bỡnh là 900.000 đồng/m2. Như vậy, giỏ đền bự này khụng sỏt với giỏ thực tế, vỡ khu đất nằm ở địa bàn phường Gia Cẩm, một khu đất ở vị trớ trung tõm của thành phố cú khả năng sinh lợi, tuy nhiờn kết cấu hạ tầng cũn hạn chế, song giỏ thực tế nơi đõy trung bỡnh khoảng từ 3.000.000 - 5.000.000 đồng/m2. Việc xõy dựng giỏ khụng sỏt với giỏ thị trường do nhiều nguyờn nhõn, từ việc điều tra, khảo sỏt, điều chỉnh giỏ hàng năm, việc kiểm soỏt giỏ chuyển nhượng khú khăn…Do vậy, khi triển khai thực hiện dự ỏn Nhà nước tốn rất nhiều thời gian, cụng sức, nhưng chưa tạo được sự đồng thuận của nhõn dõn.
Mặt khỏc trờn thực tế cho thấy việc xõy dựng bảng giỏ đất hàng năm chưa chi tiết đến từng ụ, thửa nờn khi ỏp dụng trong quản lý cũng phỏt sinh nhiều vướng mắc. Vớ dụ như trong cựng 1 ngừ của 1 khu dõn cư, vị trớ thuận lợi hơn nhưng giỏ đất lại thấp hơn vị trớ khụng thuận lợi.
Hơn nữa giỏ đất tỏc động đến hai mặt khỏc nhau, đối với việc bồi thường, giải phúng mặt bằng thỡ thường tổ chức, cụng dõn phản ỏnh giỏ thấp, đối với cụng tỏc giao đất, thuờ đất thỡ phản ỏnh giỏ cao nờn khi thực hiện cú phần vướng mắc. Giỏ bồi thường đất theo quy định của luật đất đai được ban hành trong một năm thường khụng theo sỏt với biến động của thị trường (vỡ giỏ thị trường trong một năm luụn cú biến động), trong khi đú một số dự ỏn kộo dài nhiều năm trờn một khu vực, giỏ bồi thường cỏc năm khỏc nhau gõy ra khiếu kiện kộo dài ảnh hưởng đến tiến độ dự ỏn.