1.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.5.1. Luật Quy hoạch đô thị Cộng hòa Liên bang Đức
Luật Quy hoạch đô thị Đức (nằm trong Luật Xây dựng Đức) có các quy định về quy hoạch và phát triển đô thị, trong đó có một phần không nhỏ là các quy định về quy hoạch sử dụng đất đô thị và các công cụ để bảo vệ nó, cũng như quy định về bồi thường trong quy hoạch sử dụng đất.
Thứ nhất về quy hoạch sử dụng đất đô thị (Mục 1 đến Mục 12)
Điều 1 đến Điều 12 là một trong những điều quan trọng nhất trong toàn bộ nội dung bộ Luật. Hiến pháp nước Đức quy định cho các địa phương các quyền tự quản khác nhau. Khoản 3 Điều 1 đã quy định những quyền chính trong lĩnh vực
phát triển đô thị. Theo quy định của Luật, quy hoạch sử dụng đất là trách nhiệm và nghĩa vụ của chính quyền các địa phương trong đó sản phẩm quản lý là Bản vẽ hướng dẫn phát triển đô thị và chính sách kèm theo để làm rõ hơn các quy định về xây dựng. Luật cũng quy định cụ thể, rõ ràng về quyền, nghĩa vụ và hình thức xử phạt hành chính đối với các đối tượng nhà nước và tư nhân.
Trong Mục 1, hai loại quy hoạch sử dụng đất được xác định: Quy hoạch sử dụng đất mang tính chuẩn bị và Quy hoạch sử dụng đất mang tính ràng buộc pháp lý. Các quy hoạch sử dụng đất mang tính chuẩn bị tương đương quy hoạch tổng thể và bao trùm toàn bộ diện tích thành phố gồm luôn cả diện tích đô thị và diện tích nông nghiệp. Và tất cả các thành phố đều phải chuẩn bị Quy hoạch sử dụng đất mang tính dài hạn. Tùy thuộc vào kích cỡ của thành phố mà tỉ lệ bản vẽ có thể là 1/10 000 hoặc 1/20 000. Đây là bản quy hoạch bắt buộc được cơ quan có thẩm quyền phê chuẩn.
Quy hoạch sử dụng đất được chuẩn bị có yêu cầu đầu tư xây dựng và phát triển đô thị có trật tự. Quy hoạch này bao gồm nhiều nội dung có thể tương đương với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết ở Việt Nam. Chính quyền đô thị xem bản quy hoạch sử dụng đất có tính pháp lý như một luật, dưới nó còn có các quy định cụ thể khác nhằm đảm bảo đô thị phát triển đúng với các định hướng.
Mục 3 quy định về sự tham gia của cộng đồng khá chi tiết. Cộng đồng sẽ có cơ hội tham gia phát biểu ý kiến và các đề xuất, thảo luận. Dự thảo quy hoạch sử dụng đất đi kèm với tuyên bố “Tuyên bố các cơ sở” phải bao gồm một báo cáo đánh giá tác động môi trường thảo luận về các tác động tới môi trường của bản quy hoạch trong tương lai. Thời gian và địa điểm xem xét đánh giá bản kế hoạch sẽ được công bố ít nhất một tuần trước bằng cách thông báo trong đô thị rằng các đề xuất có thể sẽ được đề ra trong khoảng thời gian trưng bày. Các bên liên quan được đề cập trong Mục 4 sẽ được thông báo về quy hoạch đang được trưng bày. Các đề xuất được thực hiện trong khoảng thời gian quy định sẽ được xem xét đến. Những người đã nộp đơn đề xuất sẽ được thông báo về kết quả xem xét và đánh giá.
Các đô thị phải lấy ý kiến từ các cơ quan nhà nước và các cơ quan khác có các hoạt động bị ảnh hưởng bởi quy hoạch và các dự án phát triển đô thị. Các bên liên quan có thời hạn một tháng để đóng góp ý kiến; nội dung cho ý kiến và các quyền cung cấp thông tin bao gồm quy mô thời gian, về bất kỳ quy hoạch hay các biện pháp khác cũng như sự bắt tay tham gia các công tác có ý nghĩa cho sự phát triển đô thị và sắp đặt vùng lãnh thổ.
Tất cả các đề xuất và báo cáo của các cơ quan, tổ chức tư nhân hay nhà nước đều phải được chính quyền các thành phố, địa phương xem xét và giải quyết khi quyết định về dự thảo quy hoạch. Các hình thức sao chép, tổng hợp hoặc tóm tắt các báo cáo cá nhân đều không được cho phép. Cơ quan hành chính thành phố phải chuẩn bị một bản lý luận giải thích tại sao từ chối hoặc đồng ý với một đề xuất hoặc cơ sở nhất định.
Yêu cầu bắt buộc cho tất cả các quy hoạch sử dụng đất mang tính chuẩn bị và phần lớn các quy hoạch sử dụng đất có ràng buộc pháp lý là đề xuất tất cả các tác động của nó khi thực hiện tới môi trường trong tương lai. Ngoài ra, trong các phương pháp quy hoạch cần có các xác định nhằm giảm thiểu các ảnh hưởng bất lợi có thể xảy ra. Vì vậy, Luật Quy hoạch đô thị Đức có hai quy định rất quan trọng: Thiệt hại môi trường phải được xác định chính xác, toàn diện và Các phương pháp bồi thường và giảm nhẹ phải được chỉ ra trong quy hoạch.
Thứ hai, các công cụ để bảo vệ quy hoạch sử dụng đất (Mục 14 đến Mục 28)
Mục 14 đến Mục 28 đã chỉ ra hai công cụ bảo đảm việc thực hiện bản quy hoạch một cách trình tự, đó là: đóng băng phát triển và trì hoãn các đơn từ xây dựng. Việc chuẩn bị một bản quy hoạch sử dụng đất có ràng buộc pháp lý cần một số thời gian (thường là 1 - 2 năm), phần lớn nó phụ thuộc vào mâu thuẫn lợi ích của cá nhân và nhà nước. Trong khi đó, những khu vực dành để xây dựng cần phải được bảo vệ để chống lại những mục đích sử dụng mà có thể cản trở phát triển như dự kiến trong quy hoạch. Khi chính quyền đô thị có quyết định chính thức bắt đầu chuẩn bị quy hoạch sử dụng đất có ràng buộc pháp lý thì lập tức việc trì hoãn các đơn từ giấy phép có thể được áp dụng trong vòng một năm. Ngoài ra công cụ đóng băng phát triển cũng có thể
được áp dụng trên toàn bộ khu vực quy hoạch trong thời hạn 4 năm tiếp theo. Trong thời hạn này, những chủ sở hữu đất bị ảnh hưởng bởi việc thực hiện công cụ này được yêu cầu bồi thường tài chính cho tất cả các loại thiệt hại.
Một công cụ nữa là Quyền có thể chỉ định trước những khu vực có khả năng phát triển với mục đích sử dụng công cộng, như các khu vực dành cho các biện pháp môi trường hay nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch. Chính quyền đô thị có quyền áp dụng những quyền được chỉ định trước này trong khu vực tái phát triển đô thị cũng như phát triển đô thị.
Thứ ba là quy định về bồi thường cho dân cư do ảnh hưởng tiêu cực của quy hoạch sử dụng đất có ràng buộc pháp lý theo giá trị của đất (Mục 39 đến Mục 44)
Mục 39 đến Mục 44 cung cấp những hướng dẫn liên quan đến những yêu cầu đòi hỏi bồi thường của chủ sở hữu tài sản đối với chính quyền địa phương. Mục này bao gồm các điều kiện chi tiết sẽ chú ý đến các lợi ích của chủ sở hữu có liên quan. Các trường hợp chính mà các điều kiện này áp dụng sẽ là các thiệt hại do vi phạm sự tin tưởng và bồi thường theo những thay đổi hay thu hồi lại những mục đích sử dụng đã được cấp phép trước đây. Chính quyền các thành phố không vi phạm quyền sở hữu hiện tại, trừ khi là không thể tránh khỏi để thực hiện các mục tiêu quy hoạch quan trọng và việc này có thể được thẩm định lại trong các tòa án pháp lý. Một số quy định có lợi cho chính quyền thành phố: Nếu chủ đất không sử dụng quyền xây dựng được phê duyệt thông qua các quy định trong quy hoạch sử dụng đất có tính ràng buộc pháp lý trong thời gian là 7 năm sau khi bản quy hoạch đó có hiệu lực thì chính quyền thành phố có thể hủy bỏ các quy hoạch mà không cần phải bồi thường cho chủ sở hữu. Quy định này đặc biệt quan trọng cho chính quyền đô thị mà không cần phải mở rộng hơn nữa và do đó chỉ có những nhu cầu giới hạn về diện tích đất xây dựng bổ sung. Đất xây dựng cần phải được chuyển đổi thành đất nông nghiệp trở lại và thuộc phạm vi quy định của Mục 35 với các hiệu lực được khôi phục về bảo vệ không gian mở lâu dài.