2.2. Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2.2.3. Thực trạng thực thi pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản
quản lý đô thị
Việc triển khai thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất trong quản lý đô thị được thể hiện thông qua các hoạt động triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị.
Trong những năm vừa qua, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được triển khai khá đồng bộ theo các cấp hành chính. Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên. Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phát huy được tính dân chủ, công khai, minh bạch, tăng cường giám sát của người dân, hạn chế tiêu cực trong công tác quản lý đất đai. Đến cuối năm 2014, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp. Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015) của 63/63 tỉnh, thành phố, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh; 564/708 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015), đạt 80%; có 7.900/11.909 xã, phường, thị trấn, đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011- 2015), đạt 66%, trong đó phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lồng ghép với quy hoạch xây dựng nông thôn mới là 2.626 xã, phường, thị trấn; các xã còn lại chưa phê duyệt quy hoạch, sẽ thực hiện lồng ghép vào quy hoạch sử dụng đất của
cấp huyện. Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi vào thực chất, góp phần tích cực cho việc sử dụng đất hợp lý và hiệu quả; việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cơ bản đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.[5]
Về quy hoạch đô thị, các địa phương đã tích cực rà soát, bổ sung các quy hoạch, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị; tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị tăng lên đáng kể, chất lượng đồ án quy hoạch từng bước được cải thiện. Tính đến hết năm 2014, cả nước có 15 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; 60/63 tỉnh phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng tỉnh; tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu đạt khoảng trên 70%, quy hoạch chi tiết đạt khoảng trên 30%. Các địa phương đã cơ bản hoàn thành việc rà soát, phân loại các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước, đề xuất việc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến tháng 12/2014, trên cả nước có tổng cộng 3.978 dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư; tổng mức đầu tư ước tính: 4.470.942 tỷ đồng; tổng diện tích đất theo quy hoạch: 101.391ha; tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch: 35.883ha. Qua rà soát, bước đầu đã phân loại như sau: (1) có 3.172 dự án (79,74%) được tiếp tục triển khai, với diện tích sử dụng đất là 80.653ha (79,55%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 29.268ha (81,57ha); (2) Có 460 dự án (chiếm 11,56%) cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp quy hoạch và nhu cầu của thị trường, với diện tích sử dụng đất khoảng 20.128ha (19,85%), đất xây dựng nhà ở là 7.574ha (21,11%); (3) Có 306 dự án (7,69%) phải tạm dừng triển khai với diện tích sử dụng đất khoảng 14.897ha (14,69%), diện tích xây dựng nhà ở khoảng 4.394ha (12,25%).[11]
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt chưa có tầm nhìn xa trong dự báo. Việc lập, tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức; việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn nhiều bất cập; quy hoạch
sử dụng đất được lập theo đơn vụ hành chính không bảo đảm tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo không gian mà mới chỉ chú ý đến phân bổ các chỉ tiêu loại đất.[3]
Trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém, bức xúc như: việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi phạm pháp luật còn xảy ra ở một số nơi. Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao hai bên đường, xung quanh khu vực đất thu hồi để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng.[3] Khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưng vẫn còn là vấn đề phức tạp ở nhiều địa phương; việc xử lý tình trạng lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn chưa được khắc phục ở một số địa phương.
Các tỉnh, thành phố trên cả nước có hàng trăm khu quy hoạch, qua nhiều giai đoạn, nhiều năm trôi qua vẫn nằm trên giấy. Dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa tại Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh có quy mô hơn 426ha là một trong những dự án treo “tiêu biểu” của thành phố. Tính đến năm 2015, quy hoạch này đã “thăng trầm” qua 23 năm. Năm 1992, dự án được quy hoạch là “khu văn hóa, thể thao, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí”. Tuy nhiên, 12 năm sau (năm 2004), thành phố đã thu hồi và giao đất cho Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư. Năm 2010, thành phố hủy quyết định giao đất cho đơn vị này đồng thời ngưng dự án. Năm 2013, Tập đoàn Bitexco được chỉ định là chủ đầu tư mới của dự án. Hiện tại, dự án đang được xem xét thẩm định đồ án quy hoạch phân khu 1/2000. [83] Vậy là sau bao nhiêu năm, dự án vẫn chỉ là trên giấy, chưa thể trở thành hiện thực, đất bỏ hoang hóa nhiều năm là một sự lãng phí rõ ràng bày ra trước mắt.
Cũng tại thành phố Hồ Chí Minh, một dự án nữa cũng có “kỷ lục” về việc bỏ hoang hóa đất, đó là dự án xây Khu liên hiệp thể thao Rạch Chiếc tại Quận 2. Được quy hoạch từ tháng 2 năm 1994 nhưng kể từ đó đến nay, Khu liên hiệp thể thao Rạch Chiếc vẫn chỉ là dự án trong mơ, ở nơi đây chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm
xen lẫn nhà dân. Điều đáng nói, từ quy mô 466 ha ban đầu, sau 21 năm “quy hoạch”, giờ đây, dự án này trên giấy tờ chỉ còn lại là 180,173 ha. [83]
Tại thành phố Hà Nội, thủ đô của cả nước, tình trạng các dự án đầu tư xây dựng, phát triển đô thị thành bãi cỏ hoang cũng không còn là chuyện hiếm. Có thể kể đến như dự án Kim Chung - Di Trạch (170ha) do Tổng công ty Thương mại và Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư từ trước 2010 cũng nằm trong tình trạng đang “chết nổi” trên thị trường. Có tổng diện tích đất trên 170ha, đây là dự án có quy mô lớn nhất trong chuỗi các dự án đô thị phát triển và dân số dự kiến vào khoảng 30.000 người. Gồm đủ hạng mục như chung cư cao cấp, đất nền, biệt thự, trường học, bệnh viện… đã thi công xong phần thô, đa phần diện tích đất dự án đều để cỏ mọc ngút ngàn, các hạ phần chỉ dừng ở mức độ dở dang, máy móc thi công “đắp chiếu”. Cuối năm 2010, dự án thuộc danh sách phải tạm dừng triển khai để chờ quy hoạch phân khu và sau đó là dừng hẳn, và vẫn đang trong tình trạng chờ quy hoạch, đất bị bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên quốc gia.[70]
Dù xuất phát từ nguyên nhân gì thì tình trạng bỏ hoang hóa đất kể trên cũng là một hiện tượng không nên có trong quá trình phát triển đô thị nước nhà. Đó không chỉ là lãng phí tài nguyên đất đai mà còn thể hiện sự yếu kém trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, của những nhà quản lý, những nhà cấp phép đầu tư xây dựng dự án.
Bên cạnh đó, việc tính toán các chỉ tiêu sử dụng đất còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của những nhà làm quy hoạch mà chưa tính toán đến nhu cầu thực tế cần phát triển của địa phương, xã hội. Hiện nay vẫn có tình trạng, các địa phương đều mong muốn mình được phát triển nên khi thấy tỉnh bạn có sân bay, sân golf, thì mình cũng phải có sân bay, sân golf, không cần biết rằng, sân bay tốn nhiều tiền đầu tư mà ít hiệu quả nếu vắng khách và sân golf không nên đặt ở những nơi bờ xôi ruộng mật. Hàng trăm ha đất nông nghiệp bị thu hồi để quy hoạch làm sân bay, sân golf, cuối cùng lại để hoang hóa hay triển khai dang dở, nông dân mất đi kế sinh nhai, thất nghiệp, nảy sinh nhiều tệ nạn xã hội. Theo số liệu năm 2012 thì cả vùng đồng bằng sông Cửu Long được quy hoạch tới 123 sân golf với tổng diện tích đất
lấy đi 720 ha đất nông nghiệp. Ở Hậu Giang, cũng có dự án sân golf với diện tích 232 ha.[34] Địa phương nào, vùng nào cũng phát triển giống nhau thì rõ ràng tạo sự cạnh tranh gay gắt trong chính nội bộ vùng, đồng thời không phát huy được hiệu quả tổng thể, đầu tư sẽ chồng chéo, làm triệt tiêu hiệu quả chung, hiệu quả tổng thể.