1.2. Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp
1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội cho người có thu
1.2.3.1. Các chính sách và Pháp luật của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
Các chính sách vĩ mô của Nhà nƣớc về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; Chính sách về tài chính, tiền tệ, thuế; Chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hƣởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội.
Chính sách kinh tế vĩ mô: Nhà nƣớc duy trì ổn định môi trƣờng kinh tế vĩ mô sẽ tạo điều kiện cho các đối tƣợng chính sách và chủ đầu tƣ các dự án nhà ở xã hội thực hiện hoạt động đầu tƣ một cách trôi chảy. Ngƣợc lại, sẽ gây ra các khó khăn, các hệ lụy không tốt đối với các dự án nhà ở xã hội.
Chính sách quy hoạch xây dựng, hỗ trợ hạ tầng: Vì chi phí đầu tƣ hạ tầng thƣờng lớn, nên tƣ nhân không muốn hoặc không có khả năng để đầu tƣ. Việc quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ tạo động lực cho các thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực đầu tƣ về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
Chính sách về thủ tục hành chính: Hoạt động phát triển nhà ở xã hội hƣớng đến đối tƣợng là những ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo, không đủ điều kiện để trang trải chi phí thuê, mua nhà ở. Vì vậy, Nhà nƣớc cần phải đảm bảo tính công bằng, công tâm trong khâu xét duyệt để mọi ngƣời dân bình đẳng trƣớc cơ hội đƣợc mua nhà ở xã hội, phải giảm thiểu thủ tục hành chính nhằm tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho ngƣời dân. Đây là một trong những yếu tố ảnh hƣởng rất lớn đến hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án phát triển nhà ở xã hội.
Các chính sách của Nhà nƣớc về đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở:
Đối tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội là những ngƣời không thể tự tạo lập đƣợc nhà ở do những hạn chế nhất định về tài chính, nguồn lực đất đai…đó là cán bộ công chức làm việc trong các cơ quan, tổ chức Nhà nƣớc, những ngƣời lao động làm công ăn lƣơng có thu nhập thấp, những ngƣời nghèo, những ngƣời khó khăn về nhà ở…Đối tƣợng thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội càng đa dạng thì đòi hỏi nguồn lực càng lớn, mức độ tƣơng hợp với các đối tƣợng càng khó.
Về điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các điều kiện đƣợc quy định cụ thể ở Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tuy nhiên cần nghiên cứu tùy theo tính chất của dự án (dự án phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, nhà ở công nhân tại khu công nghiệp tập trung…) để có thể quy định rõ các đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách nhà ở xã hội phù hợp.
Các chủ trƣơng, chính sách về nhà ở xã hội đƣợc ban hành có ảnh hƣởng trực tiếp đến phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ của chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, chiến lƣợc phát triển nhà ở, Nhà nƣớc xây dựng, ban hành và thực thi hệ thống Pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…Hệ thống pháp luật phải tạo thành một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể tham gia vào hoạt động phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trƣờng.
Bằng hệ thống Pháp luật, Nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc, doanh nghiệp, của hộ gia đình và ngƣời dân; Nhà nƣớc quy định những hành vi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong hoạt động phát triển nhà ở xã hội.
1.2.3.2. Các chiến lược đầu tư của doanh nghiệp:
Các chiến lƣợc của doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng ảnh hƣởng rất nhiều đến nguồn cung cho thị trƣờng, khi những khó khăn, vƣớng mắc về cơ chế chính sách chƣa đƣợc tháo gỡ thì doanh nghiệp sẽ
Comment [M3]: Gộp 2 phần này lại vì đều là chính sách của nhà nƣớc
không muốn đầu tƣ nhà ở xã hội, dẫn đến nguồn cung thấp hơn so với nhu cầu và ảnh hƣởng đến hoạt động phát triển nhà ở xã hội.
Ngoài ra, các chiến lƣợc đầu tƣ dài hạn và ngắn hạn đƣợc đề ra của doanh nghiệp đều ảnh hƣởng trực tiếp đến thành bại của doanh nghiệp đó trong bất cứ lĩnh vực nào. Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, sự tham gia của doanh nghiệp sẽ đóng vai trò chủ chốt và là hƣớng đi bền vững trong tƣơng lai. Vì vậy, có thể khẳng định các chiến lƣợc đầu tƣ của doanh nghiệp có những tác động rất lớn đến công tác phát triển nhà ở xã hội.
1.2.3.3. Nhu cầu và thu nhập của người dân
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu, không thể thiếu đối với mỗi ngƣời dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ tăng thu nhập của ngƣời dân, khi mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại hoặc thậm chí giảm đi, thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống nhƣ một đƣờng thẳng đồng biến.
1.2.3.4. Các yếu tố về dân số:
Mức độ chuyển dịch lao động tăng dẫn đến tăng trƣởng dân số, đây là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Lƣợng cầu bất động sản nói chung và lƣợng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về nhà ở. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
Mối quan hệ thuận chiều là: Quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi quy mô, mà còn phụ thuộc vào kết cấu gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của
Comment [M4]: Nội dung không khớp với tiêu đề. Nên đặt lại là “Các yếu tố về dân số”
con cái, con bƣớc sang tuổi trƣởng thành, sự hiện diện của ngƣời cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung…) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập đƣợc xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chƣa vƣợt quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản nhƣ lƣơng thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên, vƣợt qua giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập đƣợc dành để đầu tƣ cho chỗ ở cũng tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
1.2.3.5. Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nước và năng lực quản lý của doanh nghiệp
Trong bất kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con ngƣời là một trong những nhân tố ảnh hƣởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó. Năng lực cá nhân ảnh hƣởng trực tiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bế tắc không thể phát triển đƣợc và ngƣợc lại.