CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3. Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa
4.3.3. Giải pháp về huy động và phân bổ các nguồn lực
Nguồn lực về đất đai :
Các dự án phát triển nhà ở xã hội đƣợc miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ, vì vậy theo quy định, chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội phải ứng tiền chi trả công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ và tính vào tổng mức đầu tƣ của dự án. Tuy nhiên, để tạo điều kiện khuyến khích đầu tƣ vào phân khúc này, UBND tỉnh cần chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh (nếu đất quy hoạch nhà ở xã hội do tỉnh quản lý) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu đất quy hoạch nhà ở xã hội do cấp huyện quản lý) ứng vốn từ Quỹ Phát triển đất để chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ dự án phát triển nhà ở xã hội và phí ứng vốn 0 đồng theo Quyết định số 50/2012/QĐ-UBND ngày 28/8/2012 của UBND tỉnh về việc ban hành điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ Phát triển đất. Để tạo điều kiện hỗ trợ Chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội trong điều kiện nguồn vốn đầu tƣ phát triển đang gặp nhiều khó khăn, Quỹ Phát triển đất nên gia hạn thời gian hoàn ứng tiền đền bù, hỗ trợ và tái định cƣ đến lúc dự án chuẩn bị hoàn thành, đƣa vào sử dụng.
Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới, không phân biệt quy mô, diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tƣ xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị và khu vực quy hoạch là đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng sử dụng đất đƣợc phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền, đã đƣợc đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội về lâu dài không thể phụ thuộc vào quỹ đất 20% khu đô thị bởi vì các dự án phát triển đô thị hiện nay ở Hà Tĩnh chƣa nhiều vì thế quỹ đất này thực tế nên dành cho nhà tái định cƣ. Vì vậy, công tác quy hoạch cần phải nghiên cứu để tạo ra các quỹ đất sạch, đủ rộng, có kết nối hạ tầng xã hội tốt chỉ để phát triển nhà ở xã hội.
Nguồn lực tài chính:
Thứ nhất, nguồn vốn từ ngân sách: Hằng năm, ngân sách tỉnh phải ƣu tiên trích lập nguồn vốn tập trung đầu tƣ phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, ngoài ra cần xin Trung ƣơng cân đối cấp nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp, vốn ƣu đãi đầu tƣ. Hiện nay, nguồn vốn ngân sách địa phƣơng còn gặp nhiều khó khăn, thất thu so với kế hoạch Hội đồng nhân dân giao do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân khách quan là sự cố môi trƣờng biển khiến nhiều nhà máy trong Khu công nghiệp Vũng Áng chƣa thể đi vào hoạt động để nộp các loại thuế, phí cho tỉnh. Vì thế, để nâng cao nguồn vốn đầu tƣ từ ngân sách nhà nƣớc, cần tăng tỷ lệ tích lũy từ nội bộ nền kinh tế của tỉnh, tiếp tục duy trì tốc độ tăng trƣởng cao, ổn định, tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các quỹ đất tỉnh quản lý…đồng thời phải thắt chặt chi tiêu ngân sách, có biện pháp chống tham nhũng, lãng phí, thất thoát trong quá trình thực hiện.
Thứ hai, nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài: Tận dụng các mối quan hệ có sẵn và tăng cƣờng thiết lập các mối quan hệ mới với các tổ chức tài chính quốc tế, các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới, các quỹ đầu tƣ thuộc các quốc gia có nền kinh tế phát triển nhƣ: Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển châu Á, Cơ quan phát triển Pháp, các tổ chức phi chính phủ, các nhà tài trợ lớn ODA đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ…để huy động các nguồn vốn với lãi suất ƣu đãi và thời gian dài. Để có thể tiếp cận đƣợc các nguồn vốn vay ƣu đãi của các tổ chức tài chính thế giới, cần phải có kế hoạch xây dựng kế hoạch đầu tƣ xây dựng các dự án nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp với mục tiêu, đối tƣợng, quy mô, thời gian hoàn vốn, nguồn vốn đối ứng, kinh nghiệm chủ đầu tƣ…cụ thể, rõ ràng, tỉ mỉ, chuyên nghiệp và có tính hiệu quả cao về kinh tế - xã hội, kinh tế - tài chính. Các tổ chức tài chính Nhà nƣớc tại địa phƣơng nhƣ Quỹ Đầu tƣ phát triển Hà Tĩnh là đầu mối huy động nguồn vốn dài hạn từ các tổ chức Tài chính quốc tế thông qua Bộ Tài chính, và sẽ cho vay lại các tiểu dự án phát triển nhà ở xã hội, đây là chức năng, nhiệm vụ của Quỹ Đầu tƣ phát triển địa phƣơng đƣợc quy định tại Nghị định 138/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Hiện nay, Quỹ Đầu tƣ Phát triển Hà Tĩnh đã huy động đƣợc gần 300
tỷ từ Ngân hàng thế giới để cho vay lại các dự án kết cấu hạ tầng, kinh tế - xã hội thuộc lĩnh vực ƣu tiên đầu tƣ của tỉnh. Trong thời gian tới Quỹ sẽ tiến hành đàm phán với Cơ quan phát triển Pháp (AFD) để huy động thêm nguồn lực phát triển hạ tầng cho tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2018-2020, và phát triển nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực thuộc danh mục ƣu tiên đầu tƣ của tỉnh.
Thứ ba, nguồn vốn từ xã hội hóa đầu tƣ của các doanh nghiệp: Trong điều kiện nguồn lực còn nhiều hạn chế trong thời điểm hiện nay, để phát huy hiệu quả công tác đầu tƣ nhà ở xã hội, với sự song hành của Nhà nƣớc, cần thiết phải có sự tham gia, hƣởng ứng của khu vực tƣ nhân. Với mục đích thu hút mọi nguồn lực tham gia thị trƣờng nhà ở xã hội dành cho ngƣời có thu nhập thấp, cần phải tạo cơ chế hỗ trợ thuận lợi, tạo điều kiện và cơ hội tốt nhất cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào thị trƣờng này, trong đó doanh nghiệp tƣ nhân có vai trò hết sức quan trọng.
Trong thời gian tới, chính quyền cần phải có những chính sách kịp thời, dứt điểm để hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút nguồn vốn xã hội hóa trƣớc mắt và lâu dài, đẩy mạnh công tác nâng cao ý thức, trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp đối với cộng đồng, xác định việc xây dựng và phát triển nhà ở xã hội dành cho ngƣời có thu nhập thấp là một việc làm ý nghĩa, đảm bảo an sinh xã hội, đƣa lại lợi ích to lớn và thiết thực cho cộng đồng.
Thứ tƣ, nguồn vốn từ đối tƣợng thụ hƣởng: Trong thời điểm hiện tại, nguồn vốn từ ngân sách hết sức khó khăn đồng thời các tổ chức tín dụng cũng siết chặt quy định, quy chế cho vay các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở để giảm thiểu rủi ro, thì huy động vốn từ khách hàng mua nhà trở thành một kênh huy động phổ biến, linh hoạt và phát huy hiệu quả trong rất nhiều dự án phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Tuy nhiên, để huy động hiệu quả nguồn vốn này, chủ đầu tƣ cần phải có uy tín trong lĩnh vực xây dựng, phải đảm bảo chất lƣợng và tiến độ công trình, ngoài ra cần sự hỗ trợ của Nhà nƣớc về tiền thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng, tiền đầu tƣ cơ sở hạ tầng, xã hội… để giảm giá thành căn hộ, thu hút các đối tƣợng thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở góp vốn cùng đầu tƣ dự án, đây là nguồn vốn hợp lệ đƣợc quy định trong Luật Nhà ở năm 2015.
Ngoài ra, các dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc đối tƣợng đƣợc vay vốn từ Quỹ Đầu tƣ phát triển tỉnh với lãi suất ƣu đãi (hiện nay là 7%/năm, cố định trong suốt thời gian vay) và thời hạn vay khá dài đối với các dự án cho thuê, thuê mua (từ 10-15 năm, tùy theo quy mô, tính chất của dự án). Ngoài ra, UBND tỉnh cần có cơ chế hỗ trợ lãi suất để kêu gọi các nhà đầu tƣ nghiên cứu, tham gia đầu tƣ vào phân khúc thị trƣờng này giống nhƣ các dự án xã hội hóa giáo dục, chợ, bến xe đƣợc hƣởng ƣu đãi trên địa bàn.
Theo Quyết định 70/2014/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh, dự án phát triển nhà ở xã hội còn đƣợc hỗ trợ về hạ tầng trong và ngoài hàng rào, mức hỗ trợ từ ngân sách tỉnh tối đa không quá 10 tỷ đồng/dự án, đƣợc hỗ trợ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và các hỗ trợ khác, tuy nhiên cần phải có hƣớng dẫn cụ thể hơn các điều khoản đƣợc hƣởng ƣu đãi để các doanh nghiệp có thể vận dụng dễ dàng.