Từ vụ việc trên, thực tiễn áp dụng pháp luật cùng tồn tại hai quan điểm về việc xác định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Quan điếm thứ nhât cho rằng, việc cấp GCNQSDĐ nêu trên của UBND quận T, TP. H là vi phạm thẩm quyền theo quy định cúa pháp luật hiện hành:
i) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW ( Theo khoán I Điều 37 Luật Đất đai năm 2003, sdbs năm 2009).
ii) UBND cấp tinh. TP trực thuộc trung ýõng cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sán khác gắn liền VỚI đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt N a n định cư ớ nước ngoài được giao đất, cho thuê đất đe thực hiện dự án đâu tư; tô chức, cá nhản nước ngoài. (Theo khoản I Điêu 52 Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi bồ sung năm 2009).
Ông Thành là ngườ Việt Nam định cư ớ nước ngoài, nên theo qjy định cùa pháp luật đât đai nói riêng và pháp luật dân sự nói chung,
^ u ậ t
tất cả những vấn đề liên quan đến việc cấp GC- NỌSDĐ cho những người thuộc đối tượng trên đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Uy ban nhân dân cấp tinh.
Quan điềm thứ hai lại cho rằng, việc UBND quận T, TP. H cấp GCNQSDĐ cho ông Thành là đúng thâm quyền:
Thứ nhất, về tham quyền giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2003 chi áp dụng đôi với các trýờng hợp được “giao đất, cho thuê đất” bắt đầu từ ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực. Tuy nhiên, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Thành thông qua hợp đông chuyên nhượng hợp pháp từ năm 1963, không phải thông qua quyết định giao đất nên không thể căn cứ vào quy định này để khẳng định UBND quận T, TP.H vi phạm thấm quyền. Mặt khác, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật nội dung, phải áp dụng luật có hiệu lực vào thời điểm chú sử dụng đất được cấp GCNQSĐ.
Thứ hai, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo khoản 1 điều 52 Luật Đất đai 2003 áp dụng đối với “người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư”. Việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thành không nằm trong diện I) được UBND cấp tinh giao đất và 2) đế thực hiện dự án đầu tư nên không thuộc trường hợp quy định tại khoán 1 Điều 37, Điều 52 Luật Đất đai năm 2003.
Vấn đề vướng mắc xuất phát chính từ việc liên quan đến tư cách chủ thể của ông Thành. Trường hợp của ông Thành không thuộc diện “người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ớ gắn liền với quyền sử dụng đất ờ” theo khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên theo chúng tôi, việc cấp GCNQSD đất cho ông Thành vẫn thuộc thấm quyền của UBND cấp quận, huyện do đây là trường hợp xin cấp lại chứ không phải cấp mới GCNQSD đất (trên cơ sở GCNQSD đất cũ bị mất và đã có tên trong sô địa chính) và không thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Pháp luật về đất đai
của chúng ta có sự thay đổi qua các thời kỳ, không chỉ về nội dung mà còn về cả thẩm quyền và thủ tục. Chính sự thay đổi đó đã tạo ra những “khoảng trống” trong việc áp dụng pháp luật. Vì vậy, trong một số trường hợp cụ thể, để tìm ra một quy định rõ ràng, xuyên suốt và không vướng mắc để áp dụng là một vấn đề không đơn giản. Khi giải quyết khiếu nại về vấn đề này cũng như khi thực hiện các thủ tục cấp GCNQSDĐ, để nhận định các quyết định của các cơ quan Nhà nước đúng hay sai về thẩm quyền, cần phải xuất phát từ bàn chất của sự việc, nguồn gốc hợp pháp của tài sản, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất, quyền lợi chính đáng của công dân và các cãn cứ cấp GCNQSDĐ có hợp lý, hợp tình hay không. Đối với trường hợp của ông Thành, vì luật quy định không rõ là “cấm” hay “cho phép”, nên có sự vướng mắc khi xác định thẩm quyền của UBND, và khi xảy ra tranh chấp thì chưa tìm được một chuẩn mực chung để giải quyết. Do vậy, chúng tôi kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên nghiên cửu kỳ các đặc điểm về chủ thể, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và sự thay đổi các chính sách đất đai qua các thời kỳ; từ đó có cách giải quyết linh hoạt, phù hợp đối với từng nhóm chủ thể, vừa tạo được lòng tin cho người dân, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất là ông Thành nói riêng và các trường hợp khác tương tự nói chung, vừa thực thi được hành lang pháp lý chuẩn mực và an toàn cho cấp có thẩm quyền khi giải quyết các quan hệ đất đai.
2.2. về thẩm quyền thu hồi GNCQSDĐ số
AM768980
Để làm rõ hơn về các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ, theo chúng tôi, cần làm sáng tò hai vấn đề. i) Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất; ii) Các trường hợp bị thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi GCNỌSDĐ.
a) Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hoi đất theo quy định tại Điểu 38 Luật Đất đai 2003
* Các trườníỊ hợp th u h ồ i đăt: theo quy
định tại khoản 5 Điều 38 Luật Đất đai 2003, một trong các trường hợp thu hồi đất là: Đất được giao không đúng đoi tượng hoặc không đúng thâm quyên.
Nghiên cứu các trường hợp thu hồi đất theo Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, có quan điểm cho rằng cơ sở để Nhà nước thu hồi đất của ông Thành là do “đất được giao không đúng đoi tượng hoặc không đúng thâm quyền".
Chúng tôi cho rằng, diện tích đất ông Thành được xác lập quyền của chủ sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp nãm 1963, nên không thuộc trường hợp được giao đất. Vì vậy, áp dụng Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp của ông Thành không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
* về thẩm quyền thu hồi đất
Thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai 2003 như sau:
,Ẻ1) UBND tỉnh, thành phổ trực thuộc TW quyết định thu hồi đất đoi với to chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cỷ ở nỷớc ngoài, to chức, cả nhân nýớc ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điểu này.
2) UBND huyên, quản, thi xã. thành phố thuôc thuôc tinh quyết định thu hồi đất đổi với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đoi tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Tuy nhiên như đã phân tích trên đây, do không có căn cứ để thu hồi nên không thể xác định thẩm quyền thu hồi đất. Giả sử trong trường hợp có căn cứ để thu hồi, thì vẫn có sự giáp ranh về thâm quyền thu hồi đất. Căn cứ khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2003 (sửa dổi, bổ sung năm 2009), thẩm quyền thu hồi đất sẽ là UBND cấp quận, huyện. Tuy nhiên, ông Thành lại không thuộc diện sở hữu nhà ở theo khoản 2 nên có quan điêm khác là thâm quyên sẽ rơi vào khoán 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Hiện nay, trường hợp của ông Thành đang là một trong những vấn đề bị bỏ ngỏ trong pháp luật đất đai, chưa có hướng dần nên
Sô 03/2011 - Năm thứ Sáu
cả người dân và cấp có thẩm quyền cấp và thu hồi đất đều lúng túng trong việc áp dụng các quy định cùa pháp luật.
b) Các t r u ồ n g họp hị thu hồi đất và th ấm quyền thu hồi GCNQSDĐ
* Các trường hợp bị thu hồi GCNQSDĐ
Khoán 2, 3 Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ớ và tài sàn khác gắn liền với đất có quy định như sau:
“2. Thu hồi GCNQSDĐ đã cấp trải pháp luật được thực hiện như sau:
a) Trường hợp GCNQSDĐ đã câp mà có vãn bản của cơ quan điều tra, cõ quan thanh tra kết luận là GCNQSDĐ cấp trải với quy định pháp luật thì cơ quan Nhà nước cỏ thâm quyền cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm xem xét, nêu kêt luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ đà cấp;
b) Trường hợp cơ quan Nhà nỷớc có thâm quvền cấp GCNQSDĐ tự kiêm tra và phát hiện GCN đã cấp trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp đê thâm tra. Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẳm tra đối với GCN do ƯBND câp huyện cấp, Thanh tra câp tinh có trách nhiệm thẩm tra đoi với GCN do UBND cấp tinh hoặc S ờ Tài nguyên Môi trường cấp. Neu qua thẳm tra có kết luật G C N cấp trái pháp luật thì cơ quan Nhà nước đã cap GCN ra quyết định thu hồi GCN đã cấp;
c) Tncờng hợp tô chức, công dân phát hiện G C N đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phút hiện đến cơ quan nhà mrớc đã cấp GCN. Cơ quan Nhà nước đã câp GCN có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại điềm b khoản này.
3. Việc thu hôi G CN đã câp đôi với các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định sổ I8I/2004/N Đ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đêu đai và khoản 2 điểu này chi được thực hiện
gtiột
khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhản dân đã có hiệu lực thi hành ”
Khoản 2 và 3 Điều 42 Nghị định 181 /2004/NĐ- CP của Chính phu hướng dần thi hành Luật Đất đai năm 2003 có quy định:
Việc thu hồi GCNQSD đất đã cấp được thực hiện theo quy định sau:
a) Thu hồi GCNQSDĐ trong trường hợp cấp đôi GCNQSDĐ, sạt lở tự nhiên đối vón cà thửa đất; có thay đôi ranh giới thừa đất mà phải cấp mới GCNQSDĐ;
b) Thu hồi GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai;
c) Trýờng hợp không thu hồi được GCN- QSDĐ thì thông báo cho Văn phòng Đăng ký QSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
d) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương, Phòng Tài nguyên và Mỏi tnrờng củ trách nhiệm thu hoi GCNQSD đất thuộc thẩm quyền cấp giấy cùa UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đoi với tnrờng hợp quy định tại điềm a và điêm b khoản này.
3. Tnrờĩĩg hợp đã cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sừ d ụ n g đất thì việc thu hồi GCNQSDĐ chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định cùa Tòa án nhân dân đã được thi hành trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
Có thể nói, do khoảng trống của luật nên trong vụ việc nêu trên rất khó để xác định đất có thực sự bị “cấp GCNQSDĐ trái pháp luật” hay không, nên việc UBND quận T, TP. H thu hồi GCNQSDĐ của ông Ọuách Đinh Thành là thiếu tính thuyết phục. Chúng tôi cho rằng, việc UBND cấp GCNQSDĐ cho ông Thành (cấp lại) là hợp pháp và hợp lý. Pháp luật dân sự Việt Nam tôn trọng tối đa quyền tự do, tự nguyện cam kết, thóa thuận miễn sao “không vi phạm điêu cấm của pháp luật, không trái
đạo đức xã hội ’’(Điều 4 BLDS 2005). Trượng hợp của ông Thành không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội nên cần phải tôn trọng và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông Thành.
* Thẩm quyền thu hồi G CN Q SD Đ
Điểm d, khoản 2 Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “...P hòng Tài nguyên M ôi trường có trách nhiệm thu hoi GC- NQ SD Đ thuộc thẩm quyền cấp g iấ y của ƯBND quận, huyện, thị xã thuộc tinh đoi với trường hợp quy định tại điếm a và điểm b khoản này
Điểm d khoản 2 Điều 25 Nghị định 88/2Ọ09/NĐ-CP quỵ định “Cơ quan Nhà nựớc đã cap G C N ra quyết định thu hoi G CN đã cấp
Theo khoản 2 Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, thì UBND cấp quận, huyện có thẩm quyền thu hồi GCNQSDĐ. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP lại xác định Phòng Tài nguyên - Môi trường có thẩm quyền thu hồi GCNQSDĐ. Hiện nay, hai quy định về cùng một nội dung trong pháp luật về đất đai đã có sự xung đột, do vậy khi sừa đổi, bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP, các nhà làm luật nện sửa lại quy định này cho phù hợp với tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ/CP.
Theo khoản 3 Điều 25 Nghị định 88/ 2009/NĐ-CP thì đối với các truờng hợp thu hồi GCN QSDĐ không thuộc khoản 2 Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì phải có quyết định hoặc bàn án có hiệu lực pháp luật. Trường hợp của ông Thành không thuộc khoản 2 Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, chưa có bản án hay quyết định có hiệu lực nên không có cơ sở để thu hồi GCN.
Chúng tôi cho rằng, với sự việc của ông Thành, việc cấp GCNỌSDĐ là có cơ sở (trên cơ sở hợp đong chuyển nhượng xá c lập từ năm 1963, được cấp GCNQSDĐ năm 1997 và được cắp lại năm 2008). Việc thu hồi G CN QSDĐ của UBND quận T, TP.H là thiếu cơ sở, nên đề nghị UBND quận nên cấp lại G CN QSDĐ cho ông Thành, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp
của người Việt Nam định cư ở nước ngoai, nêu ông Thành không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì Nhà nước nên có chính sách cho phép chuyển nhượng để đảm bào giá trị tài sản sở hừu, sử dụng hợp pháp, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của công dân. Trong trường hợp ông Thành đã ký hợp đồng chuyên nhượng Q SD Đ cho người khác trước khi có quyết định thu hồi GCNQSDĐ, thì cơ quan có thẩm quyền nên cấp GCNQSDĐ cho người thứ ba ngay tình, theo đúng quy định tại Điều 258 BLDS 2005 “chủ sở hữu được đòi lại động sản p h ả i đăng ký quyền s ở hữu và bất động sàn, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bàn án, quyết định của c ơ quan nhà nước có thảm quyền là chù sở hữu tài sàn đó nhưng sau đó người này không p h ả i là chù sở hữu tài sản do bản án, quyết đ ịn h bị hủy, sửa Như vậy, nếu diện tích đất của ông Thành đã được chuyên nhượng cho người khác trước thời điểm bị UBND cấp quận ra quyết định hủy GCN- QSDĐ và đất không có tranh chấp, thì dù việc cấp hoặc hủy đó có đúng hay không, người nhận chuyển nhượng mảnh đất trên vẫn được pháp luật và Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất ngay tình.
Từ vụ việc với quan điểm bình luận vê những khoảng trống khi áp dụng pháp luật đât đai hiện hành, chúng tôi cho ràng trong những trường hợp vướng mắc từ thực tiễn cân xem xét áp dụng quy định pháp luật tại thời điêm xác lập giao dịch, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đê đánh giá và nhìn nhận vụ việc. Xuất phát từ bán chất của vấn đề để giái quyết khiếu kiện, khi áp dụng các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự cũng như các quy định cùa pháp luật khiếu nại tố cáo nhằm báo vệ quyền và lợi ích họp pháp của người dân, hạn chế tối đa sự chờ đợi vô vọng của họ khi câp có thâm quyền trả lời:
“Chờ hướng dân m ới hoặc chờ đến khi có sự sửa đỏi luật” !
s ố 03/2011 - N ăm thứ Sáu