1.1.5.1. Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động.
Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo quy luật phổ biến, thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng.
Sự phát triển của thị trường trong thời gian qua phụ thuộc vào 5 yếu tố: Quy luật giá trị; Quy luật cạnh tranh; Quan hệ cung - cầu; Chính sách, cơ chế chính sách điều hành vĩ mô của Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.
Thị trường bất động sản thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng- trầm lắng- phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007.
Các giai đoạn thị trường bất động sản dù bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động.
Vận động cùng xu thế của nền kinh tế, thị trường bất động sản luôn biến động tăng trưởng hoặc suy thoái theo chu kỳ. Sự vận động này có tính chất nền tảng của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông; có tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; và có tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
Năm 2016, thị trường BĐS được đánh giá là phát triển tích cực, nhất là ở phân khúc nhà ở và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng với hình thức kinh doanh phi truyền thống. Dư tín dụng ở mức khoảng 419.5 nghìn tỷ đồng, chiếm 8.5% tổng số dư tín dụng Cũng trong năm 2016, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra chủ trương sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Cuối cùng, sau nhiều thảo luận, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, ngày 27/05/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn giảm xuống mức 50% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lên 200%. Điều này đã phần nào làm hạn chế nguồn cung tín dụng cho phát triển kinh doanh BĐS những cũng thể hiện việc quan tâm của Chính phủ đối với rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
Bước qua năm 2017, thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đạt mức tăng 4.07% so với năm 2016, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền (loại trung cấp và bình dân) đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Tuy nhiên thị trường lại đối mặt với rủi ro tiềm ẩn với cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô tại một số quận ven và huyện ngoại thành . Một điểm đáng chú ý khác đó là thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng lại có dấu hiệu của việc cung vượt cầu; ngoài ra chủ đầu tư đều có sự cam kết về lợi
nhuận cao cho người mua nhưng lại không có biện pháp nào để bảo đảm dẫn đến tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường bất động sản.
Nếu như năm 2017 được xem là “đỉnh” của sự phát triển thị trường BĐS, thì năm 2018 lại là bức tranh đầy đủ gam màu sáng tối với sự chuyển động của tất cả các phân khúc (từ kinh doanh nhà ở đến mua bán đất nền), các thương vụ mua bán sát nhập, sự ra đời của hàng ngàn doanh nghiệp địa ốc mới... Năm 2018 cũng chứng kiến nhiều điểm nhấn như việc sốt đất ở các vùng dự kiến “đặc khu” hay việc nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản. Mặc dù có thăng, có trầm nhưng thị trường đã giữ được sự ổn định, chỉ có “sóng” mà không phát triển thành bong bóng rồi xì hơi như lo ngại.
Rõ ràng với sự phát triển nóng và một số điểm nhấn trong thời gian vừa qua, thị trường BĐS cần phải được “thắng” lại ở mức hợp lý, mà rõ nét nhất chính là việc siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Có thể thấy những bước đầu thành công trong công tác quản lý đối với ngành kinh doanh BĐS của các cơ quan quản lý, đó là việc đã thúc đẩy thị trường ổn định và đi vào chiều sâu, bản thân các doanh nghiệp phải tự tạo nội lực, gia tăng giá trị cho sản phẩm của mình thay vì phục thuộc vào yếu tố bên ngoài. Đây không phải là một điểm “nghẽn” kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS, mà là thời cơ để thanh lọc các nhà đầu tư yếu kém ra khỏi thị trường, nâng cao chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực này và đảm bảo an toàn hoạt động đối với các ngân hàng thương mại.
1.1.5.2. Rủi ro tín dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, “kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, định nghĩa về kinh doanh bất động sản đã được mở rộng hơn so với quy định trước đó, đồng thời với sự phục hồi
và phát triển nhanh chóng được cho là quá mức thì thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một số rủi ro khi đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay có thể kể đến như:
- Rủi ro về hồ sơ pháp lý: Rủi ro có thể xảy ra khi chủ đầu tư, dự án chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, chưa giải phóng xong mặt bằng, quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, vướng mắc dễ gây phát sinh tranh chấp. Chưa có giấy phép xây dựng, nhiều dự án xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chấm tiến độ, hay chưa có quy hoạch 1/500 dẫn đến việc thiếu cơ sử để thực hiện đền bù giải tỏa đất đai.
- Rủi ro trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là yếu tố rất quan trọng của hầu hết các doanh nghiệp BĐS vì để có thể thực hiện đúng tiến độ thì yêu cầu đầu tiên phải có đất”sạch". Tuy nhiên không phải lúc nào công tác giải phóng mặt bằng đều suôn sẻ bởi những chi phí và thủ tục liên quan rất nhiều và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.
- Rủi ro về quy hoạch hạ tầng và môi trường xung quanh dự án: Giá trị của dự án bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. Việc môi trường bị ô nhiễm hay hạ tầng không được đầu tư đồng bộ với dự án sẽ làm giảm giá trị của dự án rất nhiều. Tuy vậy tiến độ hạ tầng không phải do doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách, có trường hợp dự án đã xong nhưng cầu đường chưa kết nối dẫn đến thất bại trong đầu tư.
- Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Dòng vốn tự có đầu tư BĐS thường không dồi dào đối với doanh nghiệp, tỷ lệ vốn tự có thấp, hệ số đòn bẩy cao sẽ gây sức ép phát sinh tăng đối với chi phí tài chính (lãi vay) của dự án, đặc biệt nếu việc bán hàng đầu ra không được như kế hoạch. Nhiều chủ đầu tư không chứng minh được nguồn vốn tự có tham gia vào dự án mà phụ thuộc vào nguồn vốn chiếm dụng của khách hàng tỏng quá trình triển khai cũng như vốn vay của ngân hàng. Khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn dẫn đến không có những khoản dự phòng rủi ro.Vì vậy, khi nguồn cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư.
- Rủi ro về năng lực quản lý dự án: Trường hợp khá phổ biến là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án và không thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà đầu tư, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Việc này có thể dẫn đến nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu đội ngũ quản lý không đủ năng lực. Ngoài ra khi dự án đi vào vận hành, do không có kinh nghiệm vận hành dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của dự án và hiệu quả kinh doanh của BĐS không cao.