7. Kết cấu của đề tài
2.3.2. Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất khi bị thu hồi
2.3.2.1. Những tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi
Bên cạnh những kết quả đạt được thì trong thực thi các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở tỉnh Trà Vinh trong những năm qua vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định đây cũng là những tồn tại đối thực trạng về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở các địa phương khác trên cả nước. Những hạn chế này xuất phát từ những bất cập của các quy định pháp luật cũng những từ thực tiễn về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi mà luật chưa điều hướng đến điều chỉnh trong đó chủ yếu là những hạn chế về quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể:
Thứ nhất, các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất chưa xác định hết các thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi chịu ảnh hưởng
Theo quy định pháp luật hiện hành chỉ xác định các khoản thiệt hại trong quá trình thu hồi đất mà chưa những thiệt hại trước và sau khi thu hồi đất cũng như chưa phản ánh hết những thiệt hại cũng như chưa phân định rõ được đâu là đối tượng được bồi thường đâu là hỗ trợ bởi bản chất của bồi thường và hỗ trợ là khác nhau, cụ thể:
Các khoản thiệt hại trước khi thu hồi đất mà người sử dụng đất bị thu hồi gánh chịu. Việc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch dựa trên căn cứ quan trọng là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt. Nhưng từ khi có kế hạch sử dụng đất đến thời điểm thu hồi đất là hai thời điểm khác nhau, nhưng quyền của người sử dụng đất bắt đầu bị ảnh hưởng từ thời điểm kế hoạch sử dụng hằng năm cấp huyện được phê duyệt. Theo quy định pháp luật đất đai thì
khi có kết hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền các cử người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những quyền này sẽ không bị hạn chế nếu người sử dụng đất rơi vào diện phải thu hồi mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất mà chưa có quyết định thu hồi đất nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ còn nếu như sau khi điều chỉnh mà người đang sử dụng đất vẫn rơi vào diện phải thu hồi thì họ tiếp tục hạn chế một số quyền của người sử dụng đất. Nhưng có thể thấy khoản thời gian 03 năm từ thời điểm kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đến thời điểm người người sử dụng đất được tự do thực hiện quyền của người sử dụng đất là không ngắn chưa kể trường hợp có sự điều chỉnh lại mà vẫn rơi vào vùng quy hoạch thì thời gian này còn kéo dài vì số lần điều chỉnh lại thì luật không giới hạn. Trong khoản thời gian này mặc dù người sử dụng đất được thực hiện các quyền chỉ hạn chế một số trường hợp nhưng giả sử trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất để có tiền thực hiện một số công việc quan trọng thì vấn đề đặt ra người muốn nhận chuyển nhượng hay muốn nhận thế chấp có dám nhận chuyển nhượng hay nhận thế chấp đối với đất đã có quy hoạch bởi một số trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng dụng đất là để sử dụng ổn định. Bên cạnh đó, trong thời gian chờ thu hồi mà người sử dụng đất muốn tạo lập tài sản trên đất ví dụ muốn trồng cây lâu năm thì cũng không được và giả sử đến hết 03 mà người sử dụng đất vẫn chưa có quyết định thu hồi và cơ quan có thẩm quyền ra quyết định điều chỉnh và phần diện tích đất này không rơi vào diện phải thu hồi. Như vậy, khoản thiệt hại này trong thời gian chờ có quyết định thu hồi đất thì luật chưa xác định để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Các thiệt hại sau khi thu hồi đất mà người sử dụng đất bị thu hồi gánh chịu
Mặc dù pháp luật hành hành vẫn có những quy định để khắc phục các thiệt hại sau khi thu hồi đất như các khoản hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, đào tạo, chuyển đổi tìm kiếm việc làm. Trong đó, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi, tìm kiếm việc làm xét về mặt lý luận thì là hỗ trợ có giá trị tạo lập kế sinh nhai và ổn định cuộc sống lâu dài cho người sử dụng đất sau thu hồi. Nhưng thực tế hiện nay thì khoản hỗ trợ này chưa phát huy hết được ý nghĩa của khoản hỗ trợ này mà chủ yếu hỗ trợ này được quy đổi thành tiền và chi trả một lần cho người sử dụng đất bị thu hồi bởi xuất phát từ một số người sử dụng đất bị thu hồi đã hết độ tuổi lao động, các ngành nghề đào tạo nếu mang tính chuyên môn cao thì một số trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi bị hạn chế về trình độ hoặc ngành đào tạo dễ đào tạo thì nhu cầu việc làm không có hoặc có nhưng khoản thu nhập thấp không đáp ứng thu nhập, sau khi học nghề thì khó bố trí việc làm…còn các khoản hỗ trợ khác thì người sử dụng đất cũng nhận được một lần bằng tiền ví vụ điển hình các khoản hỗ trợ trong các dự án trên địa bàn tỉnh Trà Vinh trong thời gian qua thì người sử dụng đất nhận hỗ trợ bằng tiên một lần. Bên cạnh các khoản thiệt hại sau thu hồi đất đã được xác định và có chính sách hỗ trợ thì hiện nay pháp luật vẫn chưa xác định hết các khoản thiệt hại khác mà người sử dụng đất phải gánh chịu giả sử những trường hợp trước thu hồi đất sinh sống không phải nhờ vào nông nghiệp, sản xuất kinh doanh mà nhờ nghề làm tự do vốn đã thích hợp tại thời điểm sinh sống trước đấy mặc dù thu nhập không cao nhưng vẫn đảm bảo cuộc sống hằng ngày, khoản thiệt hại về khoản cách di chuyển từ nơi ở mới đến nơi làm việc, đối với tài sản là cây trồng, vật nuôi mà di chuyển được thì theo quy định không bồi thường mà chỉ bồi thường thiệt hại thực tế trong quá trình di chuyển nhưng giả sử trong quá trình di chuyển không dẫn đến thiệt hại mà do điều thời khí hậu, ảnh hưởng của quá trình di chuyển dẫn đến cây trồng, vật nuôi mất sức sinh trưởng, chết gây thiệt
hại, các thiệt hại về mặt tinh thần, sức khỏe, ảnh hưởng bởi phong tục, tập quán trong một số trường hợp di chuyển đến chỗ ở mới…
Chưa xác định được giữa đối tượng được bồi thường với hỗ trợ cũng như chưa xác định được các thiệt hại trong thu hồi đất. Mặc dù pháp luật xác định các khoản người sử dụng đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ nhưng thực tế áp dụng vẫn chưa phân định được được đâu là thiệt hại phải bồi thường, đâu là khoản hỗ trợ bởi bản chất của bồi thường là bồi thường tương xứng với thiệt hại mà người sử dụng đất đã gánh chịu còn bản chất của hỗ trợ là bên cạnh được bồi thường thì hỗ trợ ở đây là hỗ trợ thêm mức hỗ trợ có thể không tương xứng với mức bồi thường hoặc có thể tùy thuộc điều kiện ở từng địa phương như thế nào mà sẽ có các khoản hỗ trợ khác. Do đó, cần xác định được đâu là thiệt hại cần bồi thường đâu là hỗ trợ ví dụ: Trong khoản thời gian chờ tái định cư thì người người sử dụng đất bị thu hồi phải thuê nhà để ở chờ được tái định cư thì rõ ràng đây là thiệt hại cần được bồi thường thường nhưng qua các dự án trên địa bàn tỉnh Trà Vinh trong thời gian qua thì đây được xác định khoản hỗ trợ khác. Ngoài ra, theo quy định pháp luật hiện hành thì chi phí di chuyển được xác định là khoản thiệt hại phát sinh và phải bồi thường tuy nhiên trên thực tế tại tỉnh Trà Vinh thì chi phí di chuyển về thuật ngữ sử dụng vẫn là bồi thường nhưng không bồi thường theo thiệt hại thực tế mà ấn định cụ thể luôn số tiền bồi thường, ví dụ Điểm c Khoản 2 Điều 19 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ban hành kèm theo Quyết định 06/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh thì “ Đối với các loại tài sản khác không thuộc đối tượng quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều này khi di chuyển khỏi chỗ ở cũ đến chỗ ở mới thì được bồi thường di chuyển. Mức bồi thường di chuyển như sau:Di chuyển trong đơn vị hành chính cấp huyện: 4.000.000 (bốn triệu) đồng; Di chuyển chỗ ở ra ngoài đơn vị hành chính cấp huyện: 6.000.000 (sáu triệu) đồng; Di chuyển chỗ ở ra ngoài đơn vị hành chính tỉnh: 8.000.000 (tám triệu) đồng”. Như vậy, bản chất của việc bồi thường trong trường hợp này lại giống hỗ trợ hơn là bồi thường bởi việc quy định bồi thường với số tiền cụ thể như thế thì dù chi phí di
chuyển thực tế có cao hay thấp hơn thì người sử dụng đất vẫn nhận được số tiền đó nhưng chi phí di chuyển này là động có thể thay đổi theo thời gian do đó không phải thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi chịu ảnh hưởng.
Bên cạnh đó, có những khoản thiệt hại chưa xác định định để bồi thường trong quá trình thu hồi đất chẳng hạn các loại tài sản mà di chuyển được thì không được bồi thường về tài sản mà chỉ được bồi thường các khoản chi phí tháo dở, lắp đặt, di chuyển nhưng trong một số trường hợp các loại tài sản này sau khi Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất không còn có điều kiện để sử dụng lại cũng như không thể bán cho người khác hay có bán nhưng giá trị thu lại không tương xứng với giá trị sử dụng của tài sản đó, ví dụ: các công cụ phục vụ nông nghiệp sau khi thu hồi hết đất nông nghiệp mà người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền … thì những loại tài sản này không có điều kiện sử dụng lại.
Thứ hai, nguyên tắc bồi thường về đất còn mang tính hình thức
Khi Nhà nước thu hồi đất thì người người sử dụng đất ưu tiên bồi thường bằng đất nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi. Theo nguyên tắc trên thì việc bồi thường bằng đất được ưu tiên trước hết, nhưng có thể thấy trong trường hợp bồi thường đối với đất ở theo quy định hiện hành thì nếu số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì người sử dụng đất bị thu hồi được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Nhưng quy định này chỉ dừng lại khi bồi thường đối với đất ở còn khi thu hồi đối với các loại đất khác thì không được hỗ trợ. Giả sử trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà được bồi thường bằng đất nhưng số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn số tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được bồi thường thì người sử dụng đất bị thu hồi không được nhận khoản hỗ trợ chênh lệch này. Tuy nhiên, hiện nay mặc dù nguyên tắc bồi thường bằng đất được ưu tiên nhưng với quỹ đất hạn hẹp không có để bồi thường hoặc có nhưng không đủ nếu bồi thường như hiện nay thì không chỉ trên địa bàn tỉnh Trà Vinh mà hầu hết các địa
phương khác trong cả nước đều chọn phương án bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất bị thu hồi chỉ đối với các trường hợp thu hồi đối với đất ở trong phạm vi xã, phường, thị trấn thì người sử dụng đất bị thu hồi được ưu tiên bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư.
Một trong những nguyên tắc quan trọng trong bồi thường đối với đất là điều kiện để được bồi thường về đất. Tuy nhiên, một số quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thống nhất với điều kiện bồi thường về đất. Theo quy định về bồi thường đối đối với đất giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2004 nhưng nếu có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 11 Nghị định 47/2017/NĐ-CP). Nhưng đối chiếu với quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao không đúng thẩm quyền theo Điều 23 nghị định 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai thì “được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao”. Đối chiếu hai quy định trên thì về thời điểm sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền để được bồi thường và đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khác nhau. Giả sử tình huống “ông A đang sử dụng đất có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền từ năm 2005 và đã nộp tiền sử dụng đất hiện tại ông A đủ điều kiện cấp giấy theo Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ- CP thì theo nguyên tắc trong bồi thường về đất ông A được bồi thường do đủ điều kiện cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn đối với trường hợp bồi thường đối với đât giao không đúng thẩm quyền theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ
sung Điều 11 Nghị định 47/2017/NĐ-CP thì ông A không được bồi thường do giao không đúng thẩm quyền sau ngày 01/7/2004.”
Thứ ba, hạn chế về giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Hiện nay do hạn chế về quỹ đất để bồi thường thì hầu hết các địa phương trong cả nước khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi được bồi thường, bằng tiền bằng tiền là chủ yếu. Hiện nay liên quan đến giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ còn một số hạn chế nhất định dẫn đến ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất bị thu hồi, cụ thể:
Về giá đất tính tiền bồi thường: giá đất tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Trong đó, các nguyên tắc xác định giá đất tính tiền bồi thường theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 thì có nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay giá đất tính tiền bồi thường thường thấp hơn so với giá thị trường bởi “giá đất chuyển nhượng trên thị trường thông qua các giao dịch thành công trong các hợp đồng chuyển nhượng được lưu giữ tại cơ quan thuế,