7. Kết cấu của đề tài
3.2.2. Giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ
chủ đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất
Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, người sử dụng đất bị thu hồi là điều cần thiết để tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề cân bằng lợi ích giữa các bên trong thu hồi đất còn một số hạn chế nhất định trong đó chủ thể chịu ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là người sử dụng đất bị thu hồi, trên có sở phân tích những hạn chế trong chương 2 tác giả luận văn đề xuất một số giải pháp cụ thể:
Thứ nhất, khi phê lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện cần xem xét kĩ các dự án có nhu cầu sử dụng đất trong đó cần tập trung xem xét năng lực của chủ đầu tư tránh tình trạng sau khi giao đất chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dẫn đến các dự án treo lãng gây phí đất đai.
Thứ hai, cần có sự thay đổi trong việc xác định bồi thường theo hướng mở. Trong đó, bên cạnh xác định các khoản bồi thường chính là quyền sử dụng đất bị thu hồi, tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh, chi phí di chuyển như hiện nay thì cần có quy định các thiệt hại thực tế phát sinh trong thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi cũng được bồi thường. Khi đó, đối với các thiệt hại thực tế này được bồi thường theo hướng người sử dụng đất phải có đầy đủ những minh chứng chứng minh thiệt hại xảy ra thì có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường theo thực tế.
Thứ ba, trong thu hồi đất những khoản bồi thường, hỗ trợ cần xác định đúng bản chất để chi trả cho người sử dụng đất. Trong đó, nếu là thiệt hại xảy ra thì cần được bồi tương xứng những thiệt hại đó còn khoản hỗ trợ chỉ là phần hỗ trợ thêm tùy tùy thuộc vào thực tế tại địa phương. Chẳn hạn “trong thời gian chờ được tái định cư mà người sử dụng đất phải thuê nhà ở thì đây thiệt hại cần được nhà nước bồi thường theo thực tế số tiền mà người sử dụng đất đã bỏ ra để thuê nhà chứ không phải là khoản hỗ trợ thêm như cách xác định từ thực tiễn ở tỉnh Trà Vinh trong các dự án thu hồi đất.”
Thứ tư, xác định các thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi gánh chịu trong các giai đoạn thu hồi đất. Như đã phân tích ở chương 2 thì hạn chế của các quy định pháp luật đất đai hiện hành về quyền của người sử dụng đất đặc biệt là các quyền về bồi thường, hỗ trợ, tái định chủ yếu xác định trong giai đoạn Nhà nước thu hồi đất còn các giai đoạn trước và sau thu hồi đất chưa xác định. Do đó, pháp luật cần có thay đổi trong vấn đề này, cụ thể:
Trước thu hồi đất: trước thu hồi đất thì người sử dụng đất người sử dụng đất bị giới hạn bởi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Theo quy định hết thời hạn 03 năm kể từ khi phần diện tích đất bị thu hồi trong kế hoạch được điều chỉnh lại mà phần diện tích này không rơi vào kế hoạch thì người sử dụng đất được tự do thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong khoản thời gian này có thể phát sinh những thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi có thể phải gánh chịu nhưng rõ ràng thiệt hại này không phát sinh từ phía người sử dụng đất mà phát sinh từ phía Nhà nước hay do chủ đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh lại kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, thiệt hại trong giái đoạn này thì pháp luật có quy định liên quan đến bồi thường trong trường hợp này. Do đó, theo quan điểm tác giả “Khi có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt nhưng sau thời gian có sự thay đổi đổi dẫn đến diện tích đất dự kiến thu hồi không rơi vào diện phải thu hồi thì người sử dụng đât nếu chứng minh được những thiệt hại xảy ra trong giai đoạn này thì có quyền yêu cầu bồi thường”.
Như vậy, sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong lập kế hoạch sử dụng đất cũng như xét duyệt các dự án có sử dụng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Sau thu hồi đất: nhưng khoản bồi thường, hỗ trợ hiện nay do pháp luật quy định chủ yếu hướng đến trong giai đoạn thu hồi đất. Nhưng sau thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi cũng chịu nhiều ảnh hưởng có những ảnh hưởng xuất phát từ người thu hồi đất cũng có những trường hợp xuất phát từ việc Nhà nước thu hồi đất. Nhưng nếu bắt buộc Nhà nước phải bồi thường tất cả những khoản phát sinh về sau là không thể. Do đó, theo tác giả luận văn cần có
cơ chế nhằm giúp người sử dụng đất bị thu hồi ổn định cuộc sống sau thu hồi đất tốt hơn hoặc bằng so với cuộc sống trước khi thu hồi đất theo hướng:
+ Chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hiện hành cần nâng lên thành trách nhiệm của Nhà nước không chỉ dừng lại là khoản hỗ trợ. Trong đó, từng địa phương cần phát huy được vai trò của Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Bên cạnh đó, địa phương cần có những chính sách giải quyết việc làm đối với những người sử dụng đất bị thu hồi, con, cháu của những người này bằng việc chủ động gắn kết với các công ty, xí nghiệp tại địa phương trong việc giải quyết việc làm nếu những người này có nhu cầu vào làm việc hay ưu tiên con, cháu của những họ có trình độ vào làm việc tại tổ chức đơn vị sự nghiệp ở địa phương.
+ Đối với phần diện tích đất của người sử dụng đất bị thu hồi có thể chia sẻ lợi với chủ đầu tư bằng các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh thì nên ưu tiên bồi thường bằng đất phi nông nghiệp tại các dự án đầu tư.
+ Cần có quy đinh cụ thể để thực hiện quy định tại Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”. Thực hiện có hiệu quả nguyên tắc này sẽ tạo được quỹ để giải quyết các chính sách hỗ trợ cho người sử dụng đất sau khi thu hồi nếu gặp khó khăn trong cuộc sống do việc thu hồi đất có thể tận dụng nguồn quỹ này để giúp đỡ trên cơ sở xem xét của cơ quan có thẩm quyền đối với từng trường hợp cụ thể.