7. Kết cấu của đề tài
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất khi bị thu
sở cân bằng được lợi ích giữa các bên trong thu hồi đất cần phải xác định đúng bản chất các thiệt hại, các giai đoạn phát sinh thiệt hại trong thu hồi đất và đặc biệt có chính sách tối ưu trong vấn đề tạo đời sống ổn định cho người sử dụng đất sau khi thu hồi theo hướng tốt hơn hoặc bằng so với trước khi thu hồi đất.
3.2. Giải pháp hoàn thiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận chung cũng như thông qua thực trạng việc thực hiện quyền của người sử dụng đất bị thu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh những năm qua, tác giả luận văn đưa ra một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện quyền của của người sử dụng đất bị thu hồi.
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi hồi
Pháp luật là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Với một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp sẽ là hành lang pháp lý cho việc đảm bảo quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Nhưng thực tiễn khi áp dụng pháp luật còn một số hạn chế. Do đó, cần hoàn thiện một số quy định pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi, cụ thể:
a. Về nguyên tắc bồi thường về đất:
“Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Với nguyên tắc này thì có thể hiểu khi thu hồi đất thì Nhà nước ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích chỉ khi nào không có đất để bồi thường thì mới áp dụng hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền, bởi quỹ đất tại các địa phương sử dụng vào việc bồi thường ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, hiện nay khi Nhà
nước thu hồi đất ở thì hình thức bồi thường bằng đất không được ưu tiên, Nhà nước chỉ bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư chỉ áp dụng đối với người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chuyển chỗ ở; phần đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ để ở và không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn và việc quy định bồi thường đối với đất ở như vậy là hoàn toàn hợp lý, bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất ở bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở, nhà ở tái định cư hiện nay nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất. Từ đó, cho thấy nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất không còn phù hợp với thực tế hiện nay, theo người viết nguyên tắc này cần được sửa đổi theo hướng vẫn giữ nguyên hai hình thức bồi thường đất hiện nay nhưng không ưu tiên cho hình thức bồi thường bằng đất thay vào đó nên quy định theo hướng Nhà nước có quyền lựa chon một trong hai hình thức để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thanh toán tiền bồi thường”.
b. Về giá đất tính tiền bồi thường:
Giá đất tính tiền bồi thường là vấn đề đang được quan tâm nhất hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có những tiến bộ nhất định trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường so với Luật Đất đai trước đây. Tuy nhiên, những quy định về giá đất tính tiền hiện nay còn một số hạn chế và trên cơ sở lý luận cũng như thực tiễn về giá đất tính tiền bồi thường tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan đến giá đất bồi thường như sau:
Thứ nhất, theo quy định pháp luật giá đất tính tiền là giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Thời điểm xác định giá đất cụ thể theo quy định trên là không thể bởi giá đất cụ thể đã được quyết định trước đó và đã thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, thời điểm xác định
giá đất tính tiền bồi thường theo quy định là không phù hợp nên theo quan điểm tác giả chỉ cần quy định “giá đất tính tiền bồi thường theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định” và miễn sao giá đất bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi phù hợp với giá thị trường thì đã tạo được sự đồng thuận trong bồi thường.
Thứ hai, theo tác giả nên sửa đổi quy định về tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó nên xác định “giá tính thế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do Nhà nước quy định” thay vì như quy định hiện hành. Với việc quy định giá tính thuế theo giá đất do Nhà nước quy định một mặt sẽ hạn chế các bên thỏa thuận giá ảo ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng dù ghi thấp hay cao hơn thì giá tính thuế vẫn theo giá Nhà nước quy định. Khi các bên ghi giá thực tế chuyển nhượng thì các cơ quan có thẩm quyền tiến hành khảo sát, lập giá đất sẽ có căn cứ xác định giá trên thị trường đã chuyển nhượng. Mặt khác với việc quy định giá tính thuế theo giá do Nhà nước quy định sẽ đề cao tinh thần trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong khảo sát, lập giá đất sao cho phù hợp với thị trường để tránh thất thoát khoản thu thuế cho Nhà nước. Với quy định thay đổi giá tính thuế không những giúp cho giá đất do Nhà nước ban hành phù hợp với giá thị trường hơn còn hạn chế tình trạng các bên thỏa thuận giá ảo ghi trên hợp đồng một số trường hợp dẫn đến tranh chấp ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, nên thống nhất giữa giá đất tính tiền bồi thường với giá tính đất tính tiền hỗ trợ, và giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư. Như đã phân tích trong phần những hạn chế về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi thì giá đất tính tiền hỗ trợ trong một số trường hợp thì vẫn xác định theo giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 05 năm một lần và đối với giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hiện nay cũng không theo giá đất cụ thể hay bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà là giá khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trên tinh thần đảm bảo quyền của người sử
dụng đất bị thu hồi theo tác giả luận văn nên quy định theo hướng “giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền hỗ trợ, tiền sử dụng đất tại khu tái định cư xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Như vậy, một mặt tạo ra sự thống nhất giữa giá đất tính tiền bồi thường với hỗ trợ và số mặt khác số tiền bồi thường về đất bị thu hồi so với giá đất tại khu tái định cư không có sự chênh lệch lớn.
Thứ tư, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì chứng thư định giá đất của các tổ chức có chức năng định giá đất được là căn cứ để cơ quan có thẩm quyển xem xét quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp khi xác định giá đất cụ thể có thuê tổ chức định giá đất. Nhưng theo quy định thì chứng thư này chỉ có giá trị khi xuất phát từ phía chủ thể quyết định giá đất cụ thể thuê định giá mà chưa có quy định nào cho phép các chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá buộc chủ thể có thẩm quyền định giá đất cụ thể phải xem xét quyết định ngay cả khi có khiếu nại và người sử dụng đất có căn cứ cho rằng giá đất tính tiền bồi thường là thấp hơn giá thị trường. Do đó, theo quan điểm tác giả pháp luật cần có quy định theo hướng “trong trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi không đồng ý với giá đất cụ thể tính tiền bồi thường thì có quyền thuê tổ chức định giá đất định lại giá và chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá là một trong những căn cứ để Nhà nước xem xét giải quyết khiếu nại về giá đất tính tiền bồi thường”.
c. Về các quy định bồi thường bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Thứ nhất, sửa đổi quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Trong bồi thường về đất thì nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng được ưu tiên nhưng với quỹ đất hiện nay để bồi thường rất hạn chế hoặc có thì cũng không đủ để bồi thường và nếu bồi thường bằng đất sẽ dẫn đến trường hợp so sánh giữa những người sử dụng đất. Mặc dù Đất nước ta trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhưng phần lớn người dân sinh sống chủ yếu là nông nghiệp mặc khác để đảm bảo nguồn lương
lực quốc gia. Do đó, theo tác giả cần sửa đổi những quy định trong bồi thường đất nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa, cụ thể:
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất sản xuất nông nghiệp thì bồi thường bằng tiền.
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản xuất nông nghiệp thì:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn đất nông nghiệp để sản xuất thì bồi thường bằng tiền, nếu tại địa phương còn quỹ đất nông nghiệp trống thì được xem xét bồi thường bằng đất.
+ Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà người sử dụng đất không còn đất nông nghiệp để sản xuất thì được ưu tiên bồi thường bằng đất, nếu người sử dụng đất không có nhu cầu nhận bồi thường bằng đất thì bồi thường bằng tiền.Trường hợp quỹ đất không đủ để đảm bảo bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi thì bồi thường theo hướng: trước hết cho những người sử dụng đất bị thu hồi thỏa thuận để ưu tiên cho người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp nhận bồi thường bằng tiền. Nếu không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét điều kiện thực của những người sử dụng đất bị thu hồi mà quyết định bồi thường bằng đất hay bằng tiền cho từng trường hợp cụ thể.
Thứ hai, quy định thống nhất giữa trường hợp bồi thường đối với đất giao không đúng thẩm quyền với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như nội dung đã phân tích ở chương 2 thì hiện nay thời điểm đất giao không đúng thẩm quyền giữa trường hợp bồi thường và trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không thống nhất dẫn đến một số trường hợp người sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền bị thu hồi đất thì theo quy định cấp giấy thì được cấp giấy còn theo quy định bồi thường đất giao không đúng thẩm quyền thì không được bồi thường. Do đó,theo tác giả cần có sự thống nhất trong trường hợp này theo đó “thời điểm giao đất
không đúng thẩm quyền trước thời điểm 01/7/2004” bởi từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Thứ ba, bổ sung quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh các khoản hỗ trợ theo quy định pháp luật hiện hành, theo tác giả luận văn cần bổ sung một số chính sách hỗ trợ cũng như quy định rõ hơn một số khoản hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi:
Đối với hỗ trợ về đất thì hiện nay nếu đối với người sử dụng đất ở nếu nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Tuy nhiên, đối với khi thu hồi đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì cũng cần có quy định tương tự nếu như được bồi thường bằng mà số tiền bồi thường về đất thấp hơn suất đất mà Nhà nước bồi thường thì hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ thêm khoản chênh lệch đó.
Cần quy định rõ hơn đối với khoản hỗ trợ tái định cư. Theo quy định thì hỗ trợ tái định cư trong trường hợp người sử dụng đất ở bị thu hồi thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở. Trong đó, nếu người sử dụng đất bị thu hồi chọn nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư thì chỉ nhận khoản hỗ trợ khi số tiền bồi thường về đất thấp hơn suất tái định cư tối thiểu. Còn trường hợp nhận bồi thường bằng tiền tự lo chỗ ở thì theo quy định bên cạnh được nhận tiền bồi thường về đất còn được nhận thêm khoản tiền hỗ trợ nếu theo quy định này thì chỉ cần người sử dụng đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở thì sẽ được nhận không cần biết số tiền bồi thường về đất bằng hay thấp hơn so với suất tái định cư tối thiểu giống như trường hợp nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư. Do vậy, theo tác giả cần quy định cụ thể đối với khoản hỗ trợ tái định cư cần quy định cụ thể theo hướng “Nếu người sử dụng đất ở bị thu hồi mà thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì điều kiện nhận hỗ trợ tái định cư là nếu số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn suất tái định cư tối thiểu chung cho cả hai trường hợp nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư hay nhận bồi thường bằng tiền”.