3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
1.2.1. Thị trường nhà đất trên thế giới
1.2.1.1. Kinh nghiệm Trung Quốc
Nhằm hỗ trợ cho TTNĐ, chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng cung cấp lãi suất thế chấp ở mức thấp hơn đối với người mua nhà lần đầu, kêu gọi các đơn vị BĐS gia tăng xây dựng các căn hộ nhỏ, giá thấp hơn và cho phép các chính quyền địa phương nới lỏng các quy định. Ngoài những biện pháp cụ thể mang tính đặc thù của ngành, chính phủ Trung Quốc cũng nới lỏng chính sách tiền tệ mạnh mẽ bằng cách hạ lãi suất Ngân hàng Trung ương và hạ tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng và kết quả là người mua nhà đã bắt đầu quay trở lại với các sàn giao dịch nhà đất tại một số khu vực.
Theo số liệu thống kê của China Real Estate Information Corp, đã thấy sự phục hồi về giao dịch BĐS tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Hàng Châu, Nam Kinh và Trùng Khánh đều tăng. Một số ngân hàng cũng bắt đầu đưa ra các mức chiết khấu lên tới 15% đối với lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đầu thu hút một nhóm khách hàng tỏ ra nhạy cảm đối với giá nhà đất ở mức cao. Những người sở hữu nhà tìm cách đổi nhà cũng bị thu hút bởi mức lãi suất hấp dẫn.
Các đơn vị BĐS cho biết, nhiều khách hàng đã thúc đẩy hoạt động bán nhà và họ bắt đầu đưa ra các căn hộ có diện tích nhỏ hơn từ 90 - 110m2 để phục vụ khách hàng.
Evergrande Real Estate Group Tập đoàn nhà đất lớn nhất Trung Quốc cho biết, doanh số của hãng trong tháng 5/2012 đã tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái và 27% so với tháng trước, lên mức kỷ lục 10,37 tỷ nhân dân tệ (1,63 tỷ USD), và theo các nhà phát triển tại Quảng Châu, thì người mua nhà lần đầu đã đóng góp 64% vào doanh số của hãng trong tháng trước mà khách hàng hầu hết đến từ các thành phố cấp 2 và cấp 3 [26].
Sau lần hạ lãi suất gần đây nhất, Bộ Nhà đất Trung Quốc cũng đã hạ chi phí đối với người mua nhà vay nợ từ quỹ hỗ trợ của chính phủ, nhằm hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu. Lãi suất thế chấp đối với các khoản vay trên 5 năm đã giảm xuống 4,7% từ mức 4,9%. Động thái này cho thấy Bắc Kinh đang đi tới một cách tiếp cận mới trong việc thực hiện chính sách BĐS, trong khi vẫn nhắc nhở các nhà đầu tư rằng chính phủ sẽ chỉ hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực sự và hạn chế việc đầu cơ nhà đất cũng như người mua nhà lần hai.
1.2.1.2 Kinh nghiệm của Singapore
Trong một thời gian dài, chính phủ Singapore đã chú trọng tới kế hoạch phát triển nhà đất công cộng đầy tham vọng của mình thông qua việc thiết lập một cơ quan điều phối đi kèm với cơ chế tài chính đặc thù. HDB thành lập năm 1960 chịu trách nhiệm thực thi nhiệm vụ cung cấp nhà đất giá rẻ phù hợp với dân cư tại quốc đảo này. Theo đánh giá của các chuyên gia, kế hoạch phát triển nhà đất công cộng là một trong những chương trình thành công ở cấp độ quốc tế của Singapore. Tính đến năm 1996, Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp 5.000 ha đất cho phát triển nhà đất công cộng. Để người dân có điều kiện sở hữu nhà đất, chính phủ Singapore đã cung cấp các khoản vay ưu đãi đồng thời thiết lập quỹ nhà đất trung ương. Quỹ này là bắt buộc và tất cả người dân đều phải tham gia đóng góp một phần thuế của mình. Những năm 1990, tại Singapore người dân được khuyến khích không di chuyển sang các KĐTM thông qua chương trình cải tiến nội thất trên cơ sở hỗ trợ của nhà nước. Bên cạnh đó, chính phủ cũng tăng cường cải tạo các KĐTM để hình thành cảnh quan hiện đại giúp tối ưu hóa các tiện ích cho người dân. Thành công của chương trình phát triển nhà đất công cộng của Singapore đã chứng minh các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của chính phủ dành cho việc chăm lo nhà đất cho người dân. Tại
Singapore nhà đất chủ yếu do chính phủ đầu tư xây dựng để bán và cho thuê HDB đã cung cấp hơn 800.000 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 84% dân số của cả nước. Nguồn tài chính của chính phủ tập trung chủ yếu cho đầu tư xây dựng nhà đất xã hội. Chính phủ Singapore cho vay để phát triển nhà đất theo chương trình xây dựng nhà đất của HDB. Chính phủ thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (Central Provident Fund – CPF) để quản lý nguồn đóng góp của người dân. Người lao động sẽ phải nộp vào quỹ 20% thu nhập hàng tháng còn doanh nghiệp thuê lao động nộp 13%. Hầu hết người dân Singapore dùng tiết kiệm của mình trong CDF để trả tiền mua nhà HDB và họ chỉ sử dụng trung bình khoảng tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng để thanh toán tiền vay trả góp – điều này làm cho khả năng sở hữu nằm trong tầm tay của đa số người dân Singapore.
Để sở hữu một căn hộ HDB, một hộ gia đình tại Singapore phải có tối thiểu hai thành viên và thu nhập hàng tháng của hộ gia đình tối đa không quá 8000 đô la Singapore. Tài trợ của chính phủ luôn là yếu tố quan trọng đối với chương trình nhà đất tập thể và nó đảm bảo rằng người Singapore nào cũng có thể mua được một căn hộ HDB. Chính phủ cũng tài trợ cho người mua căn hộ HDB vay trả góp.
HDB cũng đưa ra nhiều lựa chọn rộng rãi đáp ứng các nhu cầu nhà đất đa dạng: Có 6 loại căn hộ khác nhau để người dân lựa chọn. Loại phổ biến nhất là căn hộ 4 phòng, khoảng 90,0 m2, với 3 phòng ngủ, một phòng khách, một kho chứa đồ, hai buồng tắm và một nhà bếp. Ngoài ra HDB còn đưa ra các căn hộ cao cấp với vật liệu kết cấu có chất lượng cao hơn các yêu cầu sửa chữa nâng cấp tối thiểu.
HDB còn có một ý tưởng khác khá thú vị, đó là cung cấp các căn hộ nhỏ cho người già. Các căn hộ nhỏ này được xây dựng và thiết kế riêng cho người già. Cho phép họ vào ở các căn hộ nhỏ hơn nhưng vẫn là một phần của cộng đồng, gần gủi với gia đình bạn bè.
Người mua nhà HDB cũng có thể mua một căn hộ trên thị trường thứ cấp và được trợ cấp mua nhà nếu họ đủ điều kiện.
HDB cũng mời khu vực tư nhân tham gia phát triển và bán các dự án mới, khuyến khích đổi mới sáng tạo về thiết kế và tạo ra giá trị xứng đáng hơn cho người mua.
Những gia đình có thu nhập thấp cũng được hỗ trợ thêm. Ngoài các trợ cấp hiện tại về nhà đất, họ cũng được trợ cấp nhà đất bổ sung để mua căn hộ đầu tiên. Một số gia đình không có đủ khả năng mua, HDB cung cấp các căn hộ cho thuê, với giá cho thuê được trợ giá.
HDB không chỉ xây lên các KĐTM mà còn phát triển các cộng đồng gắn bó nơi người dân cảm thấy mình là một thành viên. Các khu nhà được thiết kế nhằm cung cấp tiện nghi và cơ hội cho cư dân sống ở đất giao tiếp vơi hàng xóm láng giềng ngay từ
lúc bước ra khỏi nhà hay trong khu lân cận. Họ cũng tạo điều kiện giúp con cái đã có gia đình sống gần bố mẹ, khuyến khích đại gia đình sống chung với nhau, đề cao những giá trị gia đình Châu Á.
1.2.1.3. Đặc trưng của thị trường nhà đất ở Úc
Thị trường nhà đất ở Úc có những đặc trưng cơ bản sau:
- Pháp luật của Úc không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê nhà đất và tất cả các loại đất, nhà đất đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Không quy định hạn mức đất (hạn điền, hạn mức đất ở), diện tích đất sở hữu phụ thuộc vào khả năng tài chính. Luật pháp quy định người có quyền sở hữu đất đai, nhà đất phải đăng ký quyền sở hữu và nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người đã đăng ký. Mọi giao dịch đất đai, nhà đất đều không đăng ký theo quy định của pháp luật thì nhà nước coi như không có và mọi giao dịch nhà đất không đăng ký đều không hợp lệ.
- Nhà nước có vai trò đăng ký các giao dịch và không được phép từ chối đăng ký khi có đủ hồ sơ giấy tờ.
- Nhà nước (cơ quan đăng ký) giúp người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp nhà đất tìm hiểu các thông tin cần thiết trước khi thực hiện các giao dịch nhà đất.
- Giá cả do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận, Nhà nước không kiểm soát giá cả mua, bán, thuê mướn... nhà đất, nhưng có tổ chức định giá để tư vấn cho các bên tham gia giao dịch.
- Có các tổ chức tư vấn chuyên giúp chuẩn bị hợp đồng và tư vấn, các tổ chức môi giới được thành lập và đăng ký hành nghề.