3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
3.3.3. Các nhân tố cấu thành thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới,
Hới, tỉnh Quảng Bình
3.3.3.1. Những vấn đề về khung khổ pháp lý
Một số văn bản pháp luật hiện hành của Nhà nước Việt Nam có liên quan đến hoạt động định giá, môi giới nhà đất và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới được triển khai thực hiện theo các quy định:
- Luật Kinh doanh BĐS của Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015,
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004.
-Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyển sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 về Quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về GCN QSDĐ và QSHN;
Trên đây là những văn bản chủ yếu của các cơ quan Nhà nước ban hành quy định và hướng dẫn về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ và QSHN. Hệ thống văn bản đã ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Đó là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương triển khai thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ và QSHN đạt kết quả tốt hơn. Ngoài ra UBND tỉnh Quảng Bình còn ra các văn bản có liên quan về đăng ký đất đai, Cấp GCN QSDĐ và QSHN:
- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND, ngày 14/10/2014 của UBND tỉnh Quảng Bình ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 15/2015/QĐ-UBND, ngày 12/5/2015 của UBND tỉnh Quảng Bình ban hành quy định trình tự, thủ tục về giao đất làm nhà ở vàthực hiện các thủ tục hành chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ởtheo cơ chế một cửa trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
- Công văn số 50/UBND ngày 19/11/2012 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Công văn số 1168/UBND ngày 25/9/2012 của UBND tỉnh về việc đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu, tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ các tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế. Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp phường còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường nhà đất. Tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường nhà đất còn bất cập, chưa nhất quán, chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập dẫn đến những tồn tại, bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Nhiều quy định của chính sách, pháp luật về đất đai đến nay không còn phù hợp với thực tiễn, thậm chí mâu thuẫn với quy định chuyên ngành như pháp luật về nhà ở, quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị…
3.3.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ và QSHN; chỉnh lý biến động đất đai;quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai;
- Công tác xác định địa giới hành chính: Đất đai được quản lý trên cơ sở pháp lý về địa giới hành chính, được thực hiện theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ).
Hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai từng bước được cập nhật, hoàn thiện, các tuyến ranh giới của thành phố với các thành phố liền kề đều được xác định, thống nhất rõ ràng bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ địa hình, hồ sơ địa giới.
- Đo đạc, lập bản đồ địa chính: Thực hiện dự án đo đạc thành lập cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Đồng Hới, Đến nay, toàn thành phố đã triển khai đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy ở 16/16 xã, phường.
- Công tác cấp GCN QSDĐ và QSHN: thành phố Đồng Hới là một trong những địa phương có tỷ lệ cấp GCN QSDĐ và QSHN tương đối cao so với các huyện trong tỉnh, kết quả cấp GCN QSDĐ và QSHN đã góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, có tác động tích cực và tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ đầy đủ thủ tục theo quy định của Nhà nước, Kết quả đăng ký, cấp GCN QSDĐ và QSHN cho các hộ gia, cá nhân tính đến ngày 31/12/2016 trên địa bàn thành phố như sau:
Tồng số giấy đã cấp: 45,192 GCN, trong đó 44,195 GCN cấp cho 26,416 hộ gia đình, cá nhân,
Tổng diện tích đã cấp giấy cho các hộ gia đình, cá nhân : 2952,79 ha Tỷ lệ so với diện tích cần cấp giấy: 93,5%
Tỷ lệ so với diện tích tự nhiên: 82,13 %
- Đối với đất phi nông nghiệp: Đã cấp 31,760 GCN cho 26,441 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 510,82 ha, đạt 97,1% so với tổng diện tích cần cấp đất phi nông nghiệp trên địa bàn (hiện còn khoảng 1,128 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 196,5 ha chưa được cấp GCN), trong đó:
+ Đã cấp 20,419 GCN đất ở tại đô thị cho 18,225 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 317,93 ha, đạt 97,3% diện tích cần cấp;
+ Đã cấp 11,333 GCN đất ở tại nông thôn cho 8,207 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 192,54 ha, đạt 96,8% diện tích cần cấp;
+ Đã cấp 08 GCNQSDĐ sản xuất, kinh doanh cho 8 hộ gia đình, cá nhân, diện tích 0,35 ha, đạt 98,6% diện tích cần cấp; (chi tiết ở phụ lục 2)
- Công tác thống kê đất đai hàng năm của thành phố đã được thực hiện ở cả 2 cấp theo đúng quy định của ngành, hoàn thành công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm vào năm 2000, 2005, 2010 và hoàn thành công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng năm 2014 trên địa bàn các xã, phường trong thành phố, chất lượng từng bước được nâng cao qua các đợt thống kê, kiểm kê; đồng thời đã hạn chế được sự sai lệch giữa số liệu và bản đồ.
- Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được UBND thành phố quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất… góp phần bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên, trong những năm qua là thời điểm giá đất tại khu vực các xã, phường trung tâm thành phố tăng cao, vì vậy tình trạng chuyển nhượng đất không đúng theo quy định của pháp luật diễn ra phổ biến; tình trạng tự chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền dẫn đến tình trạng quản lý sử dụng đất đai rất khó khăn.
Đánh giá chung về tình hình thực hiện các QSDĐ tại thành phố Đồng Hới 1. Nhìn chung, việc thực hiện các quyền của người sử dụng có tác dụng tích cực đối với tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Đồng Hới là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Số lượng giao dịch thực hiện QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao.
- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai.
- QSDĐ được xem là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho quá trình tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất hàng hoá, để những người nông dân sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có đủ đất làm mặt bằng, nhà xưởng để phát triển sản xuất.
2. Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là khá cao và đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khác chứng tỏ sự nỗ lực của các cấp chính quyền tại thành phố Đồng Hới và các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương, đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nền nếp và đúng pháp luật.
3. Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, phường của thành phố Đồng Hới có sự khác biệt. Có một số quyền ở địa phương này diễn ra sôi động nhưng ở địa phương khác lại trầm lắng. Việc thực hiện các QSDĐ diễn ra sôi động tại các phường trung tâm thành phố, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Đối với các xã nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
4. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển đổi được thực hiện đồng loạt theo chương trình "dồn điền, đổi thửa" thì các quyền còn lại có tỷ lệ không thực hiện đầy đủ thủ tục khá cao. Điều này phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, vướng mắc mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai và cấp GCNQSDĐ.
5. Công tác cấp GCNQSDĐ là một trong những vấn đề được UBND thành phố rất quan tâm, coi đây là nhiệm vụ then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước. Do vậy đã được UBND thị xã Đồng Hới (nay là UBND thành phố) chỉ đạo triển khai từ rất sớm. Việc triển khai thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ theo thông tư 346/1998/TT-TCDC ngày 16/3/1998 của tổng cục Địa chính về hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ
3.3.3.3. Quy hoạch sử dụng đất
Đồng Hới là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội và khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Bình, có lợi thế về vị trí và tiềm năng phát triển công nghiệp, thủy sản, thương mại, dịch vụ du lịch. Thực hiện Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, UBND Thành phố đã tiến hành lập Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đồng Hới đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) và được UBND tỉnh phê duyệt theo Quyết định số 1582/QĐ-UBND ngày 03/7/2013.
Qua 5 năm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã đạt được những thành quả đáng khích lệ. Quá trình sử dụng đất đều dựa trên những quan điểm khai thác sử dụng triệt để quỹ đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển KT-XH, phát triển đô thị, phù hợp với quan điểm phát triển chung của tỉnh. Cụ thể như sau:
- Thực hiện sử dụng nhóm đất nông nghiệp trong 5 năm cơ bản phù hợp so với chỉ tiêu được duyệt, trong đó so với chỉ tiêu đến năm 2015 vượt chỉ tiêu đạt 103,18%.
- Chỉ tiêu nhóm đất phi nông nghiệp thực hiện đạt tỷ lệ rất cao (96,70%) là sự nỗ lực rất lớn của Thành phố và các cấp, ngành.
- Nhóm đất chưa sử dụng được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích đạt 99,33% so với chỉ tiêu được phê duyệt đến năm 2015.
Nhìn chung việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố cho thấy, Đồng Hới đã tập trung đầu tư khá mạnh cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng để tăng nhanh tốc độ tăng trưởng, phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, du lịch dịch vụ, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhất là giao thông, thuỷ lợi, sản xuất nông - lâm nghiệp,
... vì vậy, mà tiềm năng đất đai đã được khai thác khá tốt vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. Công tác quy hoạch sử dụng đất cũng đã thực hiện một cách có hiệu quả, từng bước đi vào cuộc sống, đã tạo điều kiện cho các ngành KT-XH toàn thành phố phát triển năm sau cao hơn năm trước, hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng