3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
3.2.1. Tình hình thị trường nhà và đất ở thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010-2016
Thị trường nhà và đất ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển. Khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động - biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trường nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng).
Thành phố Đồng Hới là đô thị tỉnh lỵ - trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật tỉnh Quảng Bình; trung tâm tiểu vùng Bắc Trung Bộ và
nhìn nhận là địa danh quan trọng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Bình. Đồng Hới từng là sở lỵ phủ Quảng Bình vào thời Nguyễn và thời kỳ Pháp thuộc, thời kỳ hòa bình lập lại và đặc biệt sau khi tách tỉnh Bình Trị Thiên, là tỉnh lỵ tỉnh Quảng Bình. Thành phố đô thị hóa mạnh mẽ, phục hồi lại sau chiến tranh, tạo sức bật lan tỏa tại khu vực Bắc Trung Bộ.
Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình được thành lập năm 2004 theo Nghị định số 156/2004/NĐ-CP ngày 16/8/2004 của Chính phủ trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc của thị xã Đồng Hới và được nâng cấp thành đô thị loai II trực thuộc tỉnh Quảng Bình vào năm 2014. Từ khi thành lập đến nay, bộ mặt thành phố đã và đang dần thay đổi, các tuyến đường được cải tạo, mở rộng và xây mới. Hệ thống điện, nước được cải tạo và nâng cấp, hầu hết các khu vực trên địa bàn thành phố đã có nước sạch để sử dụng. Các khu du lịch, khu Resort được cải tạo và liên tục được quảng bá trên thông tin đại chúng như bải biển Nhật Lệ, Bảo Ninh, Quang Phú, Resort Sun Spa…, cùng với các KĐTM được xây dựng với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ như nhà ở, công viên, chợ... Đây là một trong những nguyên nhân chính tác động lớn đến thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố. Bên cạnh đó, nguồn vốn chảy vào thị trường nhà và đất ở chủ yếu từ nguồn vốn nước ngoài gửi về và nguồn vốn ngầm của thị trường kinh doanh nhà và đất ở, cùng với đó là một phần nguồn vốn nhàn rỗi trong dân.
Sau sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 (mà nguyên do bắt đầu từ sự đổ vỡ của ngành bất động sản ở Mỹ) cũng ảnh hưởng vào nước ta, hoạt động của các ngành kinh tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng lao động, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút. Các chính sách kích cầu của Chính phủ và sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng từ hạn chế đến không cho vay để kinh doanh nhà đất kèm với lãi suất tăng của ngân hàng (lãi suất huy động cơ bản tại các ngân hàng trên địa bàn thành phố Đồng Hới năm 2008 tăng lên 14% và lãi suất trần cho vay là 21%, ) đã làm cho thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới “đóng băng”. Hầu hết tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng nhưng do hệ thống ngân hàng có xu hướng giảm tín dụng đối với các đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh vào thị trường nhà và đất ở nên đa số các nhà đầu tư đều bị thiếu vốn. Bên cạnh đó, giá cả nguyên vật liệu tăng cao dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà và đất ở phải đối mặt với nguy cơ lỗ trước khi tiến hành thi công, gây khó khăn trong việc triển khai và tiếp tục thực hiện dự án. Giai đoạn này do thiếu minh bạch, thị trường bất động sản biến động thất thường và có nguy cơ ngưng trệ. Do đó, đến cuối năm 2009 và năm 2010 các nhà đầu tư, kinh doanh nhà và đất ở đứng trước sức ép thu hồi nợ hoặc đảo nợ ngân hàng (đối với các khoảng phát sinh tín dụng ngắn hạn trước tháng 12 năm 2007, 2008). Một số nhà đầu tư lớn thì vẫn còn khả năng thanh toán tuy nhiên một số nhà đầu tư vừa và nhỏ thì bắt đầu “lao đao” với các khoản nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi
hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng. Do đó, giai đoạn năm 2011 đến quý 2/2013, khả năng thanh toán của các doanh nghiệp, các hộ gia đình cá nhân rất thấp. Việc đầu tư xây dựng của các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng.
Giai đoạn quý 3/2013 đến 2014, bắt đầu thị trường chuyển hướng từ “bình bình” sang sôi động hẳn lên lúc này thị trường có tác động từ nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố chính sách, tâm lý người mua, vận động của các doanh nghiệp có sự thay đổi cùng với đó là việc nâng cấp thành phố Đồng Hới lên đô thị loại II, nhiều công trình trọng điểm đã được đầu tư như: dự án cầu Nhật Lệ 2; đường Võ Nguyên Giáp, đường ven sông Nhật Lệ tại xã Bảo Ninh… Các dự án phân nền bắt đầu khởi động, từ phân khúc đất giá rẻ sau đó lan tỏa sang một số phân khúc khác đối với các dự án sắp hoàn thiện, có vị trí tốt, tiến độ thi công tốt và chủ đầu tư có uy tín thì bắt đầu thu hút sự tâm của các nhà đầu tư cũng như các hộ gia đình cá nhân có nhu cầu. Một số dự án điển hình: Dự án tạo quỹ đất KDC phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý; KDC phía sau Sở Giáo dục, phường Nam Lý; KDC phía Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường Đồng Phú; KDC hai bên đường Trần Quang Khải, phường Đồng Phú…
Từ năm 2015 - 2016, thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới tiếp tục phát triển, thanh khoản tốt. Riêng về giá có tăng nhẹ ở các dự án có vị trí tốt nằm ở trung tâm các đô thị, có hạ tầng tốt, đã hoàn thành việc xây dựng hoặc đang thi công có tiến độ tốt, chủ đầu tư có uy tín, các dự án đấu giá đều thu hút được rất nhiều đối tượng khách hàng tham gia đấu giá và đã mang lại những kết quả đáng khích lệ. Không những tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn làm cho thị trường bất động sản trên địa bàn sôi động hẳn lên.