3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
1.2.2 Thị trường nhà đất tại Việt Nam
1.2.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất nước với dân số khoảng 7,2 triệu người có vai trò trung tâm về kinh tế, tài chính, ngân hàng và là đầu mối giao lưu quốc tế của khu vực phía Nam và cả nước. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong 2 khu vực sôi động nhất cả nước về TTNĐ. Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh đang trong quá trình đô thị hoá, quy hoạch, chỉnh trang, dân cư từng bước được phân bố lại theo sự điều phối chủ động của Chính quyền thành phố. Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố đã ban hành Chương trình hành động số 06-Ctr/TU ngày 12/6/2006 về Chương trình Nhà đất giai đoạn 2006-2010. Cấu thành của chương trình bao gồm: 1) Chương trình nhà đất xã hội; 2) Chương trình nhà có thu nhập thấp; 3) Chương trình
"Xây dựng 1 triệu m2
nhà lưu trú công nhân"; 4) Chương trình di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch; và 5) Chương trình xây dựng ký túc xá sinh viên. Nội
Chương trình nhà đất xã hội: Trong giai đoạn 2006 - 2011, thành phố đã xây dựng hoàn thành 8.321 căn nhà đất xã hội, tương đương 1.243.424m2
sàn (vượt 13% so với chỉ tiêu 1,1 triệu m2). Đầu năm 2010, đã khởi công 03 dự án nhà đất xã hội với diện tích đất là 2,65 ha, quy mô 1.280 căn nhà đất xã hội, tương đương 110.706m2
sàn, dự kiến hoàn thành vào năm 2011 - 2012; hoàn thành 02 dự án với quy mô 152 căn nhà đất xã hội, tương đương 15.559 m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng nhà đất xã hội vẫn còn nhiều khó khăn do điều kiện ngân sách thành phố có hạn; việc xã hội hoá đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách còn nhiều hạn chế;. Trong năm 2009 - 2010, thành phố có cơ chế hoán đổi quyền sử dụng "đất công" (đất do nhà nước trực tiếp quản lý) để tạo quỹ nhà đất phục vụ đầu tư nhà đất xã hội [1].
Chương trình nhà đất thu nhập thấp: Nhu cầu nhà đất cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố là rất lớn. Tính đến tháng 9/2010, đã có 12 chủ đầu tư đăng ký chính thức xin tham gia chương trình đầu tư xây dựng nhà đất thu nhập thấp với quy mô 16,7 ha đất, 817.361,8m2
sàn xây dựng, 10.186 căn hộ. UBND thành phố Hồ Chí Minh đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà đất thu nhập thấp cho 05 Chủ đầu tư với quy mô 17,7 ha đất; 582.000m2 sàn xây dựng, 6.329 căn hộ phục vụ khoảng 22.000 người. Trong năm 2010, đã khởi công được 2 dự án với quy mô 852 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng 79.000m2, tổng mức đầu tư 543,6 tỷ đồng [1].
Chương trình xây dựng 1 triệu m2 nhà lưu trú công nhân: Với chủ trương xã hội hoá nhà đất công nhân, về cơ bản thành phố đã đáp ứng được chỗ ở cho công nhân. Tính đến năm 2011, tổng diện tích sàn nhà lưu trú công nhân xây dựng là 1,36 triệu m2, vượt 36% so với chỉ tiêu đến năm 2010 là 1 triệu m2, đáp ứng khoảng 433.000 chỗ ở, trong đó Nhà nước và các doanh nghiệp đầu tư là 137.300 m2
đạt 10%, đáp ứng khoảng 18.800 chỗ ở, phần còn lại xã hội hóa đầu tư xây dựng [1]. Việc các cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà đất cho công nhân thuê đáp ứng phần lớn (90%) nhu cầu xã hội cho thấy chủ trương và các cơ chế chính sách xã hội hoá việc đầu tư xây dựng nhà đất cho công nhân của thành phố là đúng đắn, mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên không ít nhà trọ tư nhân của các hộ gia đình chưa đảm bảo chất lượng theo quy định.
Chương trình di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch: Công tác di dời, TĐC các hộ dân sống trên và ven kênh rạch thành phố đến nay đã đạt được kết quả nhất định, góp phần vào quá trình phát triển và chỉnh trang đô thị, cải thiện môi trường và từng bước hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị. Tính từ năm 2006 đến nay, tổng số hộ đã thực hiện di dời của chương trình là 7.297/15.000 hộ (đạt 48,6%) [1].
Chương trình xây dựng ký túc xá sinh viên. Từ năm 2009 theo Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 của Chính phủ và Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ, lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh đã lập Ban
Chỉ đạo xây dựng ký túc xá sinh viên của thành phố, tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thực hiện xây dựng các khu ký túc xá sinh viên tại cụm các trường phía Đông Bắc, phía Nam thành phố. Đến nay, đã khởi công xây dựng 05 dự án, dự kiến hoàn thành với quy mô 612.000 m2 sàn xây dựng, đáp ứng được 67.000 chỗ ở cho sinh viên với tổng vốn đầu tư là 3.884 tỷ đồng, chủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách (trái phiếu Chính phủ) [1].
Các thành tựu của thành phố Hồ Chí Minh về thực hiện phát triển nhà đất được thể hiện rõ ở những mặt sau:
Thứ nhất, chương trình nhà đất đã thể hiện trách nhiệm của toàn hệ thống chính
trị trong việc tạo lập và phát triển quỹ nhà đất, tạo điều kiện nâng cao chất lượng sống cho cư dân thành phố; góp phần chỉnh trang đô thị, tạo quỹ nhà đất TĐC, nhà đất xã hội, nhà lưu trú công nhân, góp phần ổn định chính trị, xã hội.
Thứ hai, dưới góc độ kinh tế, chương trình nhà đất gắn liền với xã hội hoá đầu
tư, thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà đất, góp phần kiến tạo thị trường BĐS dần ổn định, phát triển đúng định hướng, tính lành mạnh của thị trường từng bước được cải thiện, góp phần làm cho kinh tế thành phố tăng trưởng bền vững.
Thứ ba, đối với văn hoá xã hội, qua chương trình phát triển nhà đất, việc chỉnh
trang đô thị để từng bước cải tạo bộ mặt kiến trúc của thành phố, thay đổi mô hình nhà đất từ nhà phố thấp tầng lụp xụp, nhà ổ chuột ven kênh rạch,... sang nhà chung cư cao tầng hiện đại, có lối sống mới với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng bước được hoàn chỉnh, cảnh quan kiến trúc đô thị ngày càng tốt hơn, hiện đại hơn.
Thứ tư, về công tác quy hoạch, thông qua chương trình phát triển nhà đất đã
góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị, việc các KĐTM được tiến hành đồng thời với chỉnh trang đô thị hiện hữu, bước đầu đạt một số kết quả thiết thực trong việc thay đổi tập quán cư trú từ nhà phố sang nhà cao tầng, từng bước tái bố trí dân cư và mở rộng không gian đô thị, góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế thành phố phù hợp với giai đoạn hiện tại và tương lai.
Thứ năm, về mặt QLNN, thời gian qua thành phố đã tập trung chỉ đạo tăng
cường công tác QLNN về xây dựng và chất lượng công trình. Thành phố đã phân cấp cho các quận - huyện và giao nhiệm vụ cụ thể cho Chủ tịch UBNDcác quận - huyện chủ động thực hiện các chương trình nhà đất TĐC, chương trình cải tạo xây dựng mới các chung cư hư hỏng nặng...
Thứ sáu, đẩy mạnh xã hội hoá đầu tư xây dựng các loại nhà đất. 1.2.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng.
mạnh và có nhu cầu lớn phải giải quyết nhà đất cho người dân bao gồm cả người dân bản địa và người dân nhập cư (đang có chiều hướng tăng lên). Bên cạnh một số khu phố đã ổn định ở trung tâm, các KĐTM xây dựng, đại bộ phận các KDC tại Đà Nẵng vẫn trong tình trạng xuống cấp.
Trong thời gian qua, chính quyền thành phố đã triển khai mở rộng không gian đô thị xây dựng cơ sở hạ tầng nên phải giải toả, di dời hơn 60.000 hộ. về cơ bản đã giải quyết bố trí đất TĐC xong. Tuy nhiên, vẫn còn hơn 6.598 hộ đang chờ nhận đất để xây dựng nhà. Về nhà đất cho công nhân khu công nghiệp, hiện nay tại Đà Nẵng có 3.863 doanh nghiệp đóng trên địa bàn 5 khu công nghiệp với số lao động là 68.587 người, số lượng lao động ngoại tỉnh chiếm hơn 70%. Thêm vào đó, hiện tại thành phố có 18 trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp với tổng số 93.745 học sinh, sinh viên, trong đó khoảng 79% đến từ các tỉnh ngoài.
Để giải quyết các nhu cầu bức thiết về nhà đất do sự phát triển nhanh chóng, những năm gần đây Đà Nẵng đã phát triển loại hình nhà đất xã hội theo hình thức vừa sử dụng ngân sách của địa phương vừa kêu gọi và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia. Trước kia, thành phố. Đà Nẵng nằm trong số các đô thị có rất ít các khu chung cư, khu nhà đất tập thể dành cho công chức, viên chức, công nhân lao động... Hoặc có thì cũng là những khu nhà cũ kỹ, xây từ trước ngày giải phóng, được trưng dụng và bố trí, với diện tích nhỏ, ít công năng và dịch vụ. Từ năm 2005, Đà Nằng bắt đầu triển khai đề án 7.000 căn hộ cho người thu nhập thấp. Tính đến thời điểm này, thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 163 khối nhà với 7.811 căn hộ, trong đó có 158 khối nhà với 7.270 căn hộ được xây dựng từ nguồn ngân sách thành phố. Đà Nẵng cũng đang có 41 khối nhà với hơn 4.000 căn hộ đang được triển khai xây dựng và 59 khối nhà với gần 8.700 căn hộ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Về chỗ ở cho học sinh, sinh viên, hiện thành phố đã hoàn thành khu ký túc xá phía Tây gồm 6 khối nhà với khoảng 700 phòng, đủ bố trí cho gần 6.000 sinh viên. Ngoài ra, các khu ký túc xá khác tại Đông Nam Hồ Bàu Tràm, khu Tuyên Sơn cũng đã thi công xong phần thô, đang được các đơn vị hoàn thiện. [2].
Chính sách của lãnh đạo thành phố Đà Nẵng được thể hiện trong "Đề án bảo đảm nhà đất cho nhân dân trên địa bàn giai đoạn 2005 -2010" được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt tại Quyết định số 140/2005/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2005. Các nội dung cơ bản của dự thảo này bao gồm [3]:
Về quy hoạch - kiến trúc: Việc hình thành các KDC phải đi trước để tạo điều kiện bố trí chỗ ở mới cho người dân trong vùng giải toả; tiến hành giăn dân tạo các KDC có mật độ xây dựng cao, điều kiện sinh hoạt thấp đến các KĐTM theo quy hoạch nhằm cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng; đồng thời, tổ chức chỉnh trang, cải tạo xây chen tại các vùng có mật độ xây dựng thấp. Nghiên cứu xây dựng nhiều loại nhà
đất bảo đảm sự đa dạng về quy mô, diện tích, mức độ tiện nghi nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng cũng như phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng có mức thu nhập khác nhau.
Về chính sách đất đai: Ban hành chính sách sử dụng đất đai hợp lý nhằm huy động cộng đồng cùng tham gia phát triển quỹ nhà đất. Đối với quỹ đất xây dựng nhà chung cư, nhà nước hỗ trợ giá trị tiền sử dụng đất. Đối với quỹ đất xây dựng nhà đất liền kề, có chính sách ưu đãi với giá cả hợp lý, có thể cho phép các nhà đầu tư trả chậm tiền sử dụng đất trong thời hạn 3-5 năm. Đồng thời, áp dụng chính sách thuế cho BĐS nhà đất, cơ chế và biện pháp quản lý các giao dịch về nhà đất để chống đầu cơ.
Huy động các nguồn lực: Thành lập quỹ phát triển nhà để tạo vốn hỗ trợ cho các dự án nhà đất, đồng thời cho vay đối với các đối tượng khó khăn về chỗ ở, thu nhập thấp để mua hoặc thuê nhà đất; có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, ngân hàng, cộng đồng tham gia đầu tư xây dựng nhà đất nhằm tăng quỹ nhà; huy động vốn từ tiền bán và cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà đất trên địa bàn, tiền hỗ trợ và đóng góp của các tổ chức cá nhân.