3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
3.3.1. Tình hình cung nhà đất tại tại thành phố Đồng Hới
Trong giai đoạn 2010 đến nay, quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Đồng Hới diễn ra mạnh mẽ, từ đó từng bước hình thành nên diện mạo không gian đô thị tỉnh lỵ hoàn chỉnh. Việc nâng cấp chỉnh trang đô thị được chú trọng, nhiều công trình dự án quan trọng đã hoàn thành, tạo điểm nhấn cho thành phố như: Cầu Nhật Lệ, công viên bờ sông Nhật Lệ, trồng cây xanh và vườn hoa phía Đông Hồ Thành, hạ tầng kỹ thuật đường Trần Hưng Đạo, công trình kè Nhật Lệ, đường 36 m nối liền đường Lê Lợi với đường Trần Hưng Đạo, đường tránh quốc lộ 1A, sân bay Đồng Hới được triển khai đầu tư
và đưa vào sử dụng, tạo diện mạo mới cho đô thị trẻ Đồng Hới. Ngoài ra, còn tập trung xây dựng nhiều công trình, dự án khác như: Dự án vệ sinh môi trường, xây dựng KĐTM, các siêu thị, khách sạn, hệ thống vỉa hè, công viên cây xanh, cấp thoát nước, điện, đường, trường, trạm, bưu chính viễn thông, phát thanh truyền hình từng bước được hoàn thiện,... làm thay đổi nhanh chóng cả về kiến trúc và cảnh quan đô thị.
Thành phố Đồng Hới đã thông qua nhiều dự án phát triển đô thị chính điều này đã làm tăng nguồn cung đất nền của thành phố. Đồng thời nhiều hộ dân có diện tích thu hồi lớn để giải tỏa để quy hoạch dự án thì sẽ đươc bố trí vài ba phiếu TĐC, không sử dụng hết nên có thể ủy quyền, bán, chuyển nhượng để lấy tiền trả tiền nợ đất, xây dựng nhà cửa... Đây cũng là một nguồn cung cấp lượng đất nền trên thị trường nhà đất.
Việc tạo ra nhiều phân khúc đã tạo cho thị trường BĐS luôn hoạt động nhộn nhịp, từ việc tạo các dự án để cung cấp đất ở ở một số xã phường ven đô thị hoặc ở các xã nông thôn cho người dân có thu nhập thấp, đến các căn hộ cao cấp, các khu phức hợp cao ốc, biệt thự nghỉ dưỡng, resort… đã được triển khai một cách nhanh chóng, tạo nên một thị trường đa dạng và nhiều lựa chọn phù hợp cho từng đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, các thửa đất ở thổ cư trong dân thường có diện tích lớn, nên việc tách thửa đất để tặng cho hoặc chuyển nhượng một phần diện tích cũng diễn ra khá phổ biến, đây cũng là một nguồn cung lớn cho thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới.
Thị trường nhà đất tai Đồng Hới vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro như cơ cấu hàng hóa trên thị trường có sự mất cân đối, mặc dù đã có một số dự án được triển khai để bán cho người có thu nhập thấp như: dự án Thôn Đức Hoa và thôn Đức Sơn xã Đức Ninh; KDC xã Lộc Ninh; Thôn Thuận Vinh xã Thuận Đức…Tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, vẫn còn ít dự án có sản phẩm giá thấp dành cho người nghèo và người có thu nhập thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội tại Đồng Hới chưa được chú trọng do Khu Công nghiệp Tây Bắc Đồng Hới hoạt động không hiệu quả, số lượng công nhân còn ít, do vậy đến nay thành phố Đồng Hới chỉ mới có 2 dự án về xây dựng nhà ở xã hội: Một là nhà ở xây dựng tại TDP 13 phường Bắc Lý để dành cho công nhân ở khu công nghiệp Tây Bắc Đồng Hới lưu trú; một là nhà ở xã hội dành cho học sinh, sinh viên tại phường Bắc Lý. Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển, chưa có dự án lớn đầu tư vào lĩnh vực này mà chủ yếu các hộ dân nhỏ lẽ, tự phát xây dựng các phòng trọ dành cho người có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên đến làm việc và học tập tại thành phố Đồng Hới lưu trú.
Từ năm 2010, ngoài những lô đất được các nhà đầu tư và hộ gia đình cá nhân cung cấp cho thị trường còn có các dự án phân lô để bán tập trung vào giá rẽ đến trung bình đã được triển khai thường xuyên để tung ra thị trường. Tuy nhiên, năng lực phần
lớn các chủ đầu tư còn yếu cả về tài chính và năng lực quản lý, phát triển dự án...cầu về đất giá rẽ đến giá trung bình thì quá lớn còn cung thì quá nhỏ, cung và cầu chênh lệch dẫn tới đẩy giá đất lên cao “ngất ngưởng” và người muốn mua thì nhiều nhưng người có khả năng thực sự là rất ít. Có thể thấy rằng cung về đất còn hạn chế cho quy hoạch mở rộng đô thị của tỉnh, thành phố đã được phê duyệt nhưng muốn có đất hàng hóa cũng cần có thời gian. Chính sự khan hiếm của hàng hóa nhà đất dẫn đến cầu tăng lên gấp nhiều lần đã phần nào đẩy giá nhà và đất ở lên cao. Bên cạnh đó, một số nhà đầu cơ mua nhà đất từ trước năm 2007 - 2008 bắt đầu chuyển nhượng lại, mặc dù chấp nhận chuyển nhượng nhanh gấp để trả các món nợ ngân hàng nhưng họ vẫn thu được một khoản lợi nhuận, dẫn đến “hội chứng đám đông” một số nhà đầu tư cũng như người dân cũng bắt chước đầu tư vào đất, mua để chờ tăng giá bán kiếm lời, chính lẽ đó đã kích “cầu ảo” ở giai đoạn này cũng tăng cao nhưng rất ít nhà đầu tư có đủ năng lực mà chủ yếu là đi vay ngân hàng để “đầu cơ”.
Ngày 7/1/2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó có nội dung dành 30.000 tỉ đồng (gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) thông qua tái cấp vốn để phục vụ cho vay đối với các đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; Nghị quyết 48 của Chính phủ (bổ sung Nghị quyết 02) ngày 4/4/2013, bổ sung nhà ở xã hội được mua bán và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà; Quyết định số 843 ngày 31/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ cơ cấu lại nợ của các tổ chức tín dụng, trong đó quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, thuế VAT còn 5% đối với doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội; Thông tư 16 ngày 8/2/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu NSNN theo Nghị quyết số 02,…cùng với các biện pháp kích cầu của Chính phủ khoảng quý 3/2013, thị trường nhà đất tại thành phố Đồng Hới đã bắt đầu phục hồi, thành phố Đồng Hới đã hướng tới giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng các khu đất mới có giá nằm ở mức trung bình phù hợp với thu nhập của hầu hết các đối tượng khách hàng, thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng nhất, từ phân khúc đất giá rẻ sau đó lan tỏa sang một số phân khúc khác,một số dự án phân nền có vị trí tốt, tiến độ thi công tốt và chủ đầu tư có uy tín thì lượng quan tâm của khách hàng rất lớn. Một số dự án, mặc dù cơ sở hạ tầng chưa được hoàn thiện nhưng vẫn tung sản phẩm để chào bán. Một số dự án phân lô đất nền mặc dù mới triển khai nhưng đã bán hết sản phẩm, một số dự án chia bán trong từng giai đoạn… Một số dự án điển hình: Dự án tạo quỹ đất KDC phía Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý; KDC phía sau Sở Giáo dục, phường Nam Lý; KDC phía Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường Đồng Phú; KDC hai bên đường Trần Quang Khải, phường Đồng Phú; KDC phía Bắc đường Lê Lợi...
Bảng 3.12.Các dự án được đầu tư để bán đấu giá trên thị trường thành phố Đồng Hới
từ năm 2010 đến năm 2016
Tên địa điểm Số lô
Giá khởi điểm
(1000đ) Giá đấu (1000đ)
Chênh lệch (lần) Năm 2010
Thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh 8 3.020.000 3.212.000 1,063 Thôn Hà Dương, xã Bảo Ninh 9 2.270.000 2.365.500 1,042 Tiểu khu Nam Hồng, phường
Phú Hải 9 3.523.000 3.748.000 1,063
Tiểu khu Diêm Hải, phường Phú Hải 4 1.968.000 2.025.000 1,028
Thôn 2 xã Nghĩa Ninh 6 749.000 756.000 1,009
Thôn Đức Hoa, xã Đức Ninh 2 460.000 468.000 1,017
Năm 2011
Dọc đường 36m phường Đức
Ninh Đông 7 6.230.000 7.165.000 1,150
Thôn Thuận Vinh, xã Thuận Đức 2 340.000 345.000 1,014
KDC 2, xã Lộc Ninh 11 1.820.000 1.846.000 1,014
Thôn Tây Phú xã Quang Phú 18 2.240.000 2.265.500 1,011
Chợ Bắc Lý 23 12.519.000 13.758.000 1,098
Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh
phường Đồng Phú 25 18.202.000 19.567.000 1,075
Dãy 2 đường Lê Lợi phường Đức
Ninh Đông 24 11.573.000 12.649.000 1,092
Tiểu khu 8 phường Nam Lý 13 6.471.000 6.812.000 1,052
Năm 2012
Tây Nam cầu Ngắn phường Phú Hải 7 6.086.500 6.173.000 1,014 KDC tây cầu Rào phường Đức
Ninh Đông 18 12.395.000 12.674.000 1,022
Nam Nguyễn Hữu Cảnh phường
Tên địa điểm Số lô
Giá khởi điểm
(1000đ) Giá đấu (1000đ)
Chênh lệch (lần)
Dảy 2 đường Lê Lợi phường Đức
Ninh Đông 16 15.441.000 15.613.000 1,011
Tiểu khu 8, phường Nam Lý 6 3.072.000 3.168.000 1,031
Năm 2013
Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo dục &
Đào tạo 7 4.903.000 4.953.000 1,010
KDC thôn Mỹ Cảnh xã Bảo Ninh 5 1.793.500 1.819.000 1,014 Đông Nam Cầu Ngắn, phường
Phú Hải 25 11.125.000 12.423.000 1,116
Tiểu khu Phú Thượng, phường
Phú Hải 7 3.270.000 3.462.000 1,058
dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường
Nam Lý giai đoạn 1 25 27.009.335.000 30.696.640.000 1,136 6 lô đất ở tại phường Bắc Lý 6 16,211,000,000 17,570,000,000 1.084
Năm 2014
Các lô đất ở thuộc Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị, thành phố Đồng Hới
76 8,174,191,000 8,314,191,000 1.02 Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất trụ
sở Phòng Giáo dục và Đào tạo 6 10,083,831,000 10,083,831,000 1.00 Các lô đất tại khu HTKT ở khu vực sau
nhà máy súc sản cũ, Phú Hải, Đồng Hới, Quảng Bình
69 37,830,000,000 41,313,000,000 1.09 Các lô đất khu HTKT khu dân cư phía
Tây Sông Cầu Rào phường Nam Lý, Đồng Hới, QB
27 43,936,000,000 46,642,000,000 1.06 Các lô đất ở tại khu vực đất trên địa bàn
TP Đồng Hới (Đồng Phú, Bắc Nghĩa, Đức Ninh Đông)
Tên địa điểm Số lô
Giá khởi điểm
(1000đ) Giá đấu (1000đ)
Chênh lệch (lần)
Các lô đất ở trên địa bàn phường
Đồng Sơn 6 12,462,000,000 22,425,000,000 1.80
Các lô đất ở thuộc Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị, thành phố Đồng Hới
12 6,726,350,000 6,876,350,000 1.02 Các lô đất ở thuộc Đồng Chài, Đức
Ninh, Đồng Hới, Quảng Bình 6 2,336,000,000 2,341,000,000 1.002
Năm 2015
Các lô đất tại khu dân cư Đông Cầu
Ngắn, Phú Hải 29 16,965,260,000 18,339,010,000 1.08
Các lô đất ở thuộc Dự án tạo quỹ đất
KDC phía Tây đường 36m 5 11,470,320,000 11,480,320,000 1.001 Quyền sử dụng 33 lô đất ở thuộc Dự án
Khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị 33 18,078,761,000 18,696,790,000 1.03 Các lô đất ở thuộc dự án KTKT KDC
phía Tây sông Cầu Rào phường Nam Lý 37 27,009,335,000 30,696,640,000 1.14 Các lô khu chợ Bắc Lý cũ, phường
Bắc Lý 16 18,073,092,000 19,163,400,000 1.06
dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường
Nam Lý giai đoạn 2 37 42.029.000.000 44.735.000.000 1.06 Các lô đất ở thuộc Dự án khu dân cư
phía Tây đường Hữu Nghị, thành phố Đồng Hới
13 8,174,191,000 8,314,191,000 1.02
Các lô đất tại xã Quang Phú 20 11,259,600,000 11,589,600,000 1.03 Các lô đất ở biệt thự thuộc quy hoạch chi
tiết xây dựng khu dân cư mới phía Tây sông Cầu Rào
Tên địa điểm Số lô
Giá khởi điểm
(1000đ) Giá đấu (1000đ) Chênh lệch (lần) Năm 2016 Quyền sử dụng đất thuộc Dự án HTKT khu dân cư phía Bắc đường Trần Hưng Đạo, Đồng Hới, QB
10 12,432,000,000 16,600,000,000 1.34 Các lô đất tại khu HTKT ở khu vực sau
nhà máy súc sản cũ, Phú Hải, Đồng Hới, Quảng Bình
69 37,830,000,000 41,313,000,000 1.09 Các lô đất khu HTKT khu dân cư phía
Tây Sông Cầu Rào phường Nam Lý, Đồng Hới, QB
27 43,936,000,000 46,642,000,000 1.06 25 lô đất tại tổ DP 9 phường Bắc Lý 25 13,420,000,000 13,535,000,000 1.01 Các lô đất tại bắc Trần Hưng Đạo đoạn
từ Nguyễn Trường Tộ đến sông Cầu Rào 04 6,137,000,000 6,147,000,000 1.002 Các lô đất tại phường Nam Lý thuộc
Công ty TNHH MTV Môi trường và Phát triển đầu tư
10 9,900,000,000 10,620,000,000 1.07 Các lô đất tại Mỹ Cảnh, Bảo Ninh 07 15,565,000,000 15,709,000,000 1.01 Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu
Nghị giai đoạn 2 148 65.676.970.000 69.616.050.000 1.06 Khu đất và nhà ở thương mại 533,
phường Đức Ninh 180 270.860.000.000
(Nguồn: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và xử lý số liệu năm, 2017)
Trong thời gian tới, tỉnh Quảng Bình cũng như thành phố Đồng Hới đã và đang triển khai rất nhiều dự án tạo khu đất nền mới để tung ra thị, nguồn cung thị trường sẽ được tăng mạnh và thành phố Đồng Hới tiếp tục đẩy mạnh công khai hoá trong hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hệ thống thông tin quy hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hoá các điều kiện tiếp cận thị trường BĐS để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tiếp cận thông tin về bất động sàn một cách bình đẳng, công khai minh bạch.
Đối với các dự án đã được phê duyệt, các chủ đầu tư khẩn trương giải phóng mặt bằng, thi công hạ tầng theo tiến độ. Đối với các dự án đang trong quá trình điều chỉnh, thì khẩn trương điều chỉnh quy hoạch, khớp nối quy hoạch để được triển khai tránh trường hợp quy hoạch “treo”. Bên cạnh đó, thành phố đã và đang tiến hành rà soát một số quy hoạch không khả thi, quy hoạch “treo” để kiến nghị UBND tỉnh hủy bỏ, tạo điều kiện cho người dân được làm các thủ tục liên quan đến quyền của người sử dụng đất.