3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
3.3.2. Tình hình cầu nhà đất tại thành phố Đồng Hới
Do yếu tố tâm lý của người dân cộng với “hiệu ứng đám đông”, họ cho rằng giá đất luôn tăng và sẽ tăng mãi nên rất nhiều người đổ xô vào mua nhà và đất ở, điều này làm cho cầu ảo tăng vọt, cung luôn nhỏ hơn cầu và giá đất thì rất cao. Rất nhiều thông tin của quy hoạch bị rò rỉ trước khi quy hoạch được công bố nên đất của các vùng đó được mua đi bán lại nhiều lần, hiện tượng này là rất phổ biến ở thành phố Đồng Hới hiện nay.
Khi thành phố Đồng Hới mới được thành lập và nâng cấp lên đô thị loại II, thị trường Quảng Bình đặc biệt là thành phố Đồng Hới trung tâm văn hóa, chính trị của tỉnh Quảng Bình trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Trên thị trường, nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ đang đã và đang đổ vào thị trường nhà và đất ở. Đầu tiên phải kể đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường này đã có một năm khá trầm lắng, đầu tư tài chính không sinh lợi nhiều, khiến nhiều người đổ vốn vào nhà đất. Kế đến là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài, Phong Nha – Kẻ Bàng được Unesco công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới theo tiêu chí địa chất, địa mạo vào năm 2003, và vào ngày 3 tháng 7 năm 2015 tiếp tục được UNESCO công nhận lần 2 là Di sản thiên nhiên thế giới với tiêu chí đa dạng sinh học điều này đã thu hút được một lượng lớn việt kiều và các nhà đầu tư nước ngoài đến mua đất, thuê đất để đầu tư khách sạn, nhà hàng…các nhà đầu tư này thường có nguồn vốn nhàn rỗi nên phát sinh nhiều nhu cầu mua đi bán lại nhà đất kiếm lời. Có người mua bán sang tay ngay kiếm lời vài chục triệu đồng có khi lên đến vài trăm triệu đồng. Thời điểm đầu năm 2014, giá đất nền ở tốt tại thành phố Đồng Hới chỉ có giá khoảng 1.000 triệu đồng/nền loại 140 m2 trong khu quy hoạch hiện đại, nhưng qua nhiều lần sang tay khoảng cuối năm 2015, nó đã được đẩy lên 2.000 triệu đồng/nền, thậm chí ở vị trí tốt giá lên đến 2.500 triệu đồng /nền nhưng nhiều người vẫn tranh giành mua. Bên cạnh đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ những người đi xuất khẩu lao động sang các nước châu á, châu âu tại thành phố Đồng Hới cũng như các vùng lân cận thành phố, những người này thường có tiềm lực vốn tích trữ lớn, nên họ sẵn sang về nước hoặc chuyển tiền về cho người thân đầu tư vào nhà đất. Những nhân
diện tích lớn. Thực tế cho thấy thị trường nhà đất ở xã Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới trong giai đoạn nghiên cứu rất sôi động là do nhu cầu mua đất để làm nhà ở, kinh doanh dịch vụ, khách sạn nhà hàng, biệt thự nghỉ dưỡng, resort… là rất lớn. Trong quy hoạch chung thành phố Đồng Hới đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2035, đã dành một phần lớn diện tích xã Bảo Ninh cho du lịch, dịch vụ, nghĩ dưỡng của tỉnh Quảng Bình, ngoài các yếu tố quy hoạch đô thị đẹp còn do tin đồn, khi thông tin được truyền đi, rất nhiều người đã đổ xô đi tìm mua đất, đẩy giá đất tăng vọt.
Giai đoạn năm 2011 do nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét, Nhà nước giảm lãi suất khiến tâm lí giữ tiền của người dân dè dặt hơn đồng thời nhu cầu thực sự về nhà ở của người dân tăng cao một phần do áp lực về dân số tăng. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đứng trước các khoản vay của ngân hàng đến hạn nên đã chấp nhận bán nhà và đất ở. Ngoài ra, thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới như được tiếp thêm “lửa” và trở nên sôi động hơn bao giờ hết với sự góp mặt khá đông của giới đầu cơ trong tỉnh cũng như các tỉnh khác và một số người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài cũng đã đổ nguồn tiền nhàn rỗi về để đầu cơ đất. Đa số giới phân tích chuyên môn đều cùng ý kiến rằng mức thu nhập còn khiêm tốn của người dân thành phố Đồng Hới không thể cho phép họ nghĩ đến một những lô đất có vị trí đẹp giá từ 1 tỷ đồng trở lên. Mà sức mua chỉ đến từ những người có tiền thực sự, mà những người có tiền thực sự là những người chủ yếu mua để đầu cơ, thực tế cho thấy người mua có nhu cầu thực sự để xây nhà ở rất ít mà chủ yếu là mua để đầu cơ, do đó nhiều lô đất được mua đi bán lại đến nay vẫn để trống chưa xây nhà. Nhiều người vẫn chấp nhận vay ngân hàng để đầu tư mua đất nền, mua nhà “đầu cơ” tìm cơ hội làm giàu. Các nhà môi giới và đầu tư thứ cấp hiện diện tại thành phố Đồng Hới đã liên tục tạo thông tin “thổi” giá, khiến giá nhà đất tại đây đẩy lên nhiều lần. Trong các thời điểm sôi động của thị trường nhà đất, khách hàng có thể dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà phê, quán nhậu, thậm chí cả nơi công sở. Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất, từ những người đã nghỉ hưu, sinh viên, công chức rãnh việc, người làm xe ôm hay bà bán giải khát cho đến các luật sư, nhà tư vấn, chuyên gia nhà đất thực thụ đều có thể kiếm tiền từ dịch vụ môi giới nhà đất. Tuy nhiên, với mục đích mua đi bán lại để kiếm lời trong thời gian ngắn hạn, thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới đã dựa quá nhiều vào khách hàng có nhu cầu ‘ảo”, chủ yếu là những người đầu cơ, nên khi nhu cầu của nhóm đối tượng khách hàng này giảm thì thị trường phải tìm cách quay về giá trị thực, phục vụ những người có nhu cầu mua để ở, chứ không phải mua đi bán lại.
Từ năm 2015, đến nay các hộ gia đình, cá nhân chuyển hướng sang quan tâm đến một số dự án phân lô đất nền giá trung bình từ 500 – 800 triệu đồng vì các dự án này thường có quy hoạch đẹp, đường rộng, diện tích lớn, đất ở hoàn toàn, mức giá phù
hợp với nhiều đối tượng…nên khi đưa ra đấu giá thu hút được rất nhiều đối tượng khách hàng quan tâm. Một số nhà đầu tư lớn thì quan tâm đến những dự án phân lô biệt thự có diện tích rộng, vị trí đẹp, nằm ở trung tâm thành phố… đã làm cho thị trường bất động sản trên địa bàn sôi động hẳn lên. Ví dụ: Dự án bán đấu giá QSDĐ ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị phường Bắc Lý giai đoạn 2 với tổng cộng 148 lô đất được đưa ra đấu giá nhưng có đến 750 hồ sơ đăng ký.
Bảng 3.13. Điều tra về nhu cầu giao dịch nhà đất hiện nay
Nhu cầu Số lượng Tỷ lệ %
Có nhu cầu bán nhà và đất ở 38 42.22
Có nhu cầu mua nhà và đất ở 29 32.22
Không có nhu cầu giao dịch nhà và đất ở 23 25.56
Nguồn: Số liệu điều tra về nhu cầu giao dịch nhà đất, 2017
Hình 3.6. Mức giá mà người mua có thể chi trả hiện nay
Nguồn: Số liệu điều tra về mức giá mà người mua có thể chi trả hiện nay
Kết quả cho thấy, những người có nhu cầu mua nhà đất trong đó mức giá từ 100 - 299 triệu chiếm 31,11%, mức giá từ 300 - 499 triệu chiếm 28,89 %, điều đó cho thấy nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp là rất cấp thiết. Mặc dù trong giai đoạn hiện tại, cầu nhà đất có phần nào nguội lạnh hơn so với thời kỳ sốt. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là toàn bộ nhu cầu nhà đất tại thành phố Đồng Hới giảm sút toàn bộ, mà đa phần giảm sút tập trung vào các phân lô nền cao cấp, lô biệt thự có diện tích từ 200 m2
trở lên, hiện tại nhu cầu bán nhà và đất ở theo điều tra có 38/90 phiếu, chiếm 42.22 % đa số là lô nền cao cấp và lô biệt thự có vị trí đẹp, nằm ở trung tâm hoặc gần trung tâm
thành phố. Tại thành phố Đồng Hới vẫn có một phân khúc thị trường nhà đất mà nhu cầu hiện tại rất lớn. Đó chính là phân khúc thị trường nhà đất cho người thu nhập thấp, trung bình đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu nhà đất. Theo kết quả điều tra nhận thấy, nhu cầu mua nhà đất còn rất lớn điển hình trong 90 phiếu điều tra có 28 phiếu có nhu cầu mua nhà đất giá từ 100 - 299 triệu khi mà số vợ chồng trẻ có nhu cầu ra ở riêng ngày một tăng, số lao động nhập cư ngày càng nhiều, lực lượng trên sẽ còn tiếp tục được bổ sung bởi mỗi năm, hàng trăm sinh viên mới ra trường, tiếp tục ở lại hoặc chuyển đến thành phố để tìm cơ hội việc làm. Như vậy, trên thực tế, nhu cầu nhà và đất giá rẽ và trung bình, nhà cho người thu nhập thấp hiện không đóng băng và càng có xu hướng tăng lên.
Bảng 3.14. Số liệu điều tra về mục đích mua nhà đất hiện nay
Nhu cầu Số lượng Tỷ lệ %
Để mua đi bán lại hoặc để cho thuê kiếm lời 27 30.00
Chưa có nhà đất mua để ở 25 27.78
Đã có nhà đất nhưng muốn thay đổi nhà đất cao cấp hơn 15 16.67 Đã có nhà đất nhưng mua để dành cho con sau này 17 18.88
Khác 6 6.67
Nguồn: Số liệu điều tra về mục đích mua nhà đất hiện nay
Qua bảng cho thấy trong 90 phiếu điều tra thì có 27 phiếu có nhu cầu mua đất để mua đi bán lại, chiếm 30%, điều này phản ánh yếu tố tâm lý của người dân họ cho rằng giá đất luôn tăng và sẽ tăng mãi nên rất nhiều người đổ xô vào mua đất hay nhà và đất ở để tích trữ, đầu cơ, chờ giá tăng để bán kiếm lời, điều này đã kích cầu ảo và làm hạn chế nguồn cung.
Cùng với cơn sốt nhà đất, giá nhà đất gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối về quy luật cung cầu. Quan hệ cung - cầu về nhà đất bị mất cân đối nghiêm trọng, cầu về nhà đất mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về nhà đất là có hạn và tăng chậm. Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lí kém hiệu quả đã là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ nhà đất gia tăng, đẩy giá nhà đất lên cao một cách bất hợp lí. Tình trạng sốt nhà đất, đầu cơ nhà đất khá phổ biến làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu. Tình trạng đầu cơ làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào nhà đất không trở thành tài sản chính thức và vì thế
mà không có khả năng quay vòng vốn.Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại nhà đất không được tạo lập hợp pháp. Trong những đợt “sốt giá” do sự đầu cơ BĐS của các nhà kinh doanh nhà đất và cũng do sự lũng đoạn thông tin của các “cò nhà đất”. Mặt khác thì người dân khi có nhu cầu song chưa hiểu rõ, lại thiếu thông tin; thêm vào đó là vấn đề người Việt Nam với tâm lý “bầy đàn”, đầu tư nhà đất theo phong trào, hay bị tác động bởi tin đồn thổi mà ít phân tích. Cơn sốt giá nhà đất cũng thường gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho dịch vụ nhà đất cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị trường nhà đất. Thông tin về công tác quy hoạch có lúc chưa rõ và chưa công bố kịp thời đi kèm với sự bất cập về giải ngân tài chính và năng lực thi công hạ tầng chưa theo kịp kế hoạch về tiến độ thời gian cũng là yếu tố đáng kể. Mặt khác vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý, giám sát thị trường nhà đất vẫn mờ nhạt. Trước các cơn sốt giá nhà đất, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Ở đây cũng phải thấy rằng, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước là hoàn thiện khung pháp lý, cung cấp đầy đủ thông tin để định hướng, dự báo, đưa ra chỉ dẫn thị trường cho người đầu tư. Nhưng bản thân người tiêu dùng cũng phải tự điều chỉnh hành vi của mình. Đầu tư cũng cần chuyên nghiệp, không hiểu biết thì phải tìm tư vấn có hiểu biết, không nên a dua, đầu tư theo lời đồn thổi.
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang phát triển giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực và hội nhập với nền kinh tế thế giới. Đồng Hới là trung tâm phát triển kinh tế của tỉnh quảng Bình đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế trong nước và thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào thành phố Đồng Hới. Dân số ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống của dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao.