3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài
3.2.3. Tình hình giá đất tại thành phố Đồng Hới
3.2.3.1. Giá đất ở theo khung giá nhà nước
Giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá của Nhà nước trong quan niệm từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù là hàng hóa đặc biệt. Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kỵ với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính. Xây dựng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển QSDĐ, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ được người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển QSDĐ trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp, góp vốn.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính, UBND tỉnh Quảng Bình đã thực hiện công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo đó, các Quyết định quy định giá đất qua từ năm 2010 đến năm 2016 lần lượt là Quyết định số 32/2009/QĐ-UBND ngày 20/12/2009, Quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010, Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011, Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 23/12/2013.
Khi Luật Đất đai 2013 ban hành, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Theo đó, UBND tỉnh đã trình Hội đồng Nhân dân ban hành Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 bảng giá các loại đất giai đoạn 2015 – 2019.
Căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, tỉnh Quảng Bình không thực hiện việc phân loại đường phố và phân loại vị trí đất trong từng tuyến đường phố mà thực hiện việc xây dựng giá đất đến từng đoạn của tuyến đường cụ thể. Riêng những tuyến đường chưa có tên tại các phường, xã trên địa bàn được quy định cùng một mức giá và áp dụng các hệ số điều chỉnh giá phù hợp với phân loại xóm và phân loại phường xã. Giá đất trên địa bàn thành phố tuy chưa xây dựng đến từng thửa đất nhưng đã quy định đến từng cấp tuyến phố (bề rộng mặt đường, nền đường). Giá đất do UBND tỉnh Quảng Bình quy định áp dụng trên địa bàn thành phố Đồng Hới qua các năm nhìn chung không có biến động lớn, giá quy định tương đối ổn định có chiều hướng tăng nhẹ qua các năm điều tra. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động giá cũng khác nhau. Mức độ chi tiết của bảng giá đất cũng tăng dẫn theo từng năm.
Giá đất UBND tỉnh Quảng Bình quy định cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2010 - 2016 được thể hiện tại bảng 3.5.
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường thành phố Đồng Hới áp dụng cho khu vực nghiên cứu từ năm 2010 - 2016
Đơn vị tính: 1.000,0 đ/m2
TT Tên đường phố Năm 2010
Hệ số tăng giảm Năm 2011 Hệ số tăng giảm Năm 2012 Hệ số tăng giảm VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 Phường Đồng Phú 1 Lý Thường Kiệt 8.400 4.200 2.100 1.300 1.3 10.920 5.460 2.730 1.690 15.620 7.810 3.910 2.420 2 Trần Hưng Đạo 8.400 4.200 2.100 1.300 1.3 10.920 5.460 2.730 1.690 15.620 7.810 3.910 2.420 3 Hai Bà Trưng 5.000 3.500 1.500 850 6.500 4.550 1.950 1105 14.410 7.210 3.600 2.230 4 Nguyễn Hữu Cảnh 8.400 4.200 2.100 1.300 1.1 10.920 5.460 2.730 1.690 7.870 5.500 2.360 1.330 5 Trần Nhân Tông 4.200 2.100 980 560 5.250 2.625 1.225 700 5.130 2.570 1.270 720 6 Ngô Quyền 4.200 2.100 980 560 5.250 2.625 1.225 700 6.730 4.710 2.020 1.140 7 Tôn Thất Thuyết 5.000 3.500 1.500 850 6.500 4.550 1.950 1105 6.730 4.710 2.020 1.140 8 Bà Triệu 4.200 2.100 980 560 5.250 2.625 1.225 700 5.130 2.570 1.270 720 9 Trần Quang Khải 5.000 3.500 1.500 850 6.500 4.550 1.950 1105 7.870 5.500 2.360 1.330
Phường Đức Ninh Đông
10 Lê Lợi 4.200 2.100 980 560 5.250 2.625 1.225 700 6.730 4.710 2.020 1.140
11 Nguyễn Văn Cừ 1.680 1.120 840 420 2.100 1.400 1.050 525 2.415 1.610 1.210 605
12 Thống Nhất (36m) 5.000 3.500 1.500 850 1.1 6.500 4.550 1.950 1.105 10.200 5.100 2.500 1.500
13 Ngô Đức Kế 840 630 420 210 1.010 755 505 250 1.280 960 640 320
Xã Bảo Ninh
14 Trần Hưng Đạo kéo dài 5.000 3.500 1.500 850 6.500 4.550 1.950 1.105 12.010 6.005 3.005 1.860
15 Đường vào Khu DL Mỹ Cảnh 5.000 3.500 1.500 850 6.500 4.550 1.950 1.105 12.010 6.005 3.005 1.860
TT Tên đường phố Năm 2013 Hệ số tăng giảm Năm 2014 Hệ số tăng giảm Năm 2015 Hệ số tăng giảm VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 Phường Đồng Phú 1 Lý Thường Kiệt 15.620 7.810 3.910 2.420 15.620 7.810 3.910 2.420 15.620 7.810 3.910 2.420 2 Trần Hưng Đạo 15.620 7.810 3.910 2.420 15.620 7.810 3.910 2.420 15.620 7.810 3.910 2.420 3 Hai Bà Trưng 7.870 5.500 2.360 1.330 7.870 5.500 2.360 1.330 7.870 5.500 2.360 1.330 4 Nguyễn Hữu Cảnh 14.410 7.210 3.600 2.230 14.410 7.210 3.600 2.230 14.410 7.210 3.600 2.230 5 Trần Nhân Tông 6.040 3.020 1.410 805 5.130 2.570 1.270 720 5.130 2.570 1.270 720 6 Ngô Quyền 6.040 3.020 1.410 805 5.130 2.570 1.270 720 6.730 4.710 2.020 1.140 7 Tôn Thất Thuyết 7.475 5.235 2.245 1.270 6.730 4.710 2.020 1.140 6.730 4.710 2.020 1.140 8 Bà Triệu 6.040 3.020 1.410 805 5.130 2.570 1.270 720 5.130 2.570 1.270 720 9 Trần Quang Khải 7.870 5.500 2.360 1.330 7.870 5.500 2.360 1.330 7.870 5.500 2.360 1.330
Phường Đức Ninh Đông
10 Lê Lợi 6.040 3.020 1.410 805 5.130 2.570 1.270 720 6.730 4.710 2.020 1.140
11 Nguyễn Văn Cừ 2.415 1.610 1.210 605 2.415 1.610 1.210 605 2.415 1.610 1.210 605
12 Thống Nhất (36m) 10.200 5.100 2.500 1.500 10.200 5.100 2.500 1.500 10.200 5.100 2.500 1.500
13 Ngô Đức Kế 1.280 960 640 320 1.280 960 640 320 1.280 960 640 320
Xã Bảo Ninh
14 Trần Hưng Đạo kéo dài 12.010 6.050 3.005 1.860 12.010 6.050 3.005 1.860 12.010 6.005 3.005 1.860
15 Đường vào Khu DL Mỹ Cảnh 12.010 6.050 3.005 1.860 12.010 6.050 3.005 1.860 12.010 6.005 3.005 1.860
Phân loại đường phố trong thành phố Đồng Hới để xác định giá đất căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và trên cơ sở khảo sát thực tế trên thị trường để phân thành các loại:
- Đường loại 1: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.
- Đường loại 2: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, du lịch và sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 1.
- Đường loại 3: Là nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, dịch vụ, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 2.
- Đường loại 4: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 3.
- Đường loại 5: Là các đường phố còn lại, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 4.
Phân loại vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1: Áp dụng với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền) .
- Vị trí 2: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô vào được)
- Vị trí 3: Áp dụng với các lô đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ô tô không vào được)
- Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt kém.
Việc áp dụng hệ số tăng giảm ở các lô đất thuộc khu vực nội thành phố
- Những lô đất có hai mặt liền cạnh với 2 đường phố khác nhau (2 mặt tiền) thì loại đường phố được áp dụng để xác định giá đất là đường phố có mặt chính của lô đất theo quy hoạch và được áp dụng hệ số 1,2 (tăng 20%) so với giá đất tương ứng của loại đường phố đó.
- Trên cùng một loại đường phố, những lô đất có hướng chính là các hướng Đông, Nam, giữa hướng Đông và Nam được áp dụng hệ số 1,1 (tăng 10%) so với giá đất tương ứng của loại đường phố đó.
- Trên cùng một loại đường phố, những lô đất nằm gần khu vực trung tâm thành phố, huyện lỵ, gần khu vực kinh doanh, buôn bán (trong phạm vi 200m) thì tùy theo mức độ xa, gần để áp dụng hệ số từ 1,1 đến 1,3; những lô nằm xa khu vực trung tâm thành phố, huyện lỵ, xa khu vực kinh doanh, buôn bán hơn mức trung bình thì tùy theo mức độ xa gần để tính hệ số từ 0,7 đến 0,9 so với giá đất của loại đường phố đó.
- Trên cùng một ngõ, một kiệt, một hẻm thì những lô đất đầu ngõ, kiệt, hẻm được áp dụng hệ số từ từ 1,1 đến 1,2; những lô đất cuối ngõ, cuối kiệt, cuối hẻm được áp dụng hệ số từ 0,8 đến 0,9 so với giá đất tương ứng với vị trí của những lô đất đó.
- Trên cùng một trục đường được phân thành nhiều loại đường phố khác nhau để tính giá đất thì những lô đất nằm ở vị trí chuyển tiếp từ đường phố loại cao hơn (có giá đất cao hơn) sang đường phố loại thấp hơn (có giá đất thấp hơn) thì được áp dụng hệ số 1,2 so với giá đất tương ứng của loại đường phố áp dụng cho lô đất đó.
- Đối với các lô đất có chiều sâu dài hơn 50m thì cứ 20m được tính lùi lại một vị trí trên cùng một loại đường.
Quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Đồng Hới diễn ra một cách nhanh chóng, công tác đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật được coi trọng, nhiều dự án phát triển đô thị được triển khai, nhiều con đường được xây dựng mới hoặc được nâng cấp, cải tạo,... đã làm cho đất đai tại địa bàn ngày càng có giá trị. Chính điều đó đã dẫn đến khung giá đất theo quy định trong những quyết định trở nên lạc hậu, không còn phù hợp so với mặt bằng giá trên thị trường nên cần phải điều chỉnh qua các năm. Từ năm 2015 đến nay, giá đất được áp theo Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 bảng giá các loại đất giai đoạn 2015 – 2019.
Qua bảng 3.5 cho thấy từ năm 2010 đến năm 2012, giá đất ở quy định giai đoạn này có sự biến động mạnh, tăng cao do giai đoạn này thành phố Đồng Hới đang cố gắng để được công nhận thành đô thị loại 2, bộ mặt thành phố ngày một chỉnh chu hơn, các tuyến đường được cải tạo, mở rộng và xây mới. Hệ thống điện, nước được cải tạo và nâng cấp hầu hết các khu vực trên địa bàn thành phố đã có nước sạch để sử dụng. Các khu du lịch được cải tạo và liên tục được quảng bá trên thông tin đại chúng như khu du lịch Phong Nha Kẻ Bảng…, cùng với các KĐTM được xây dựng với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ như nhà ở, công viên, chợ.. đã tác động lớn đến giá đất quy định và giá đất thị trường trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 đến 2015, giá đất nhà nước tương đối ổn định, một số tuyến đường có tăng nhẹ như đường Nguyễn Thị Định ở xã Bảo Ninh, tuy nhiên cũng có một số tuyến đường giảm nhẹ như đường Trần Nhân Tông, Ngô quyền, Bà Triệu…
Phần lớn mức giá các loại đất được UBND tỉnh ban hành chưa đảm bảo được nguyên tắc xác định giá đất sát với với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá đất do Nhà nước quy định tại các quyết định còn chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất…
Hiện nay, cơ sở định giá trong giao dịch về nhà đất được xác định như sau:
Bảng 3.6. Số liệu điều tra về cơ sở định giá trong giao dịch về nhà đất
Cơ sở định giá Số lượng (ý kiến) Tỷ lệ %
Qua tư vấn bạn bè 24 26.67
Qua khung giá nhà nước 8 8.89
Qua báo chí, internet 12 13.33
Qua thỏa thuận người bán 19 21.11
Qua người môi giới nhà đất 22 24.44
Khác 5 5.56
Tổng cộng 90 100,00
Nguồn: Số liệu điều tra về cơ sở định giá trong giao dịch về nhà đất, 2017
Khi quyết định bán (mua) nhà, thường băn khoăn không biết nên bán giá nào cho phù hợp. Nếu giá thấp thì sợ lỗ, mà giá cao quá cũng khó bán, vì vậy dù mua hay bán một BĐS, đều nên tiến hành việc định giá nghiêm túc. Mục tiêu của việc này là để biết chính xác nhất giá trị thật của nhà đất, thuận lợi trong việc mua bán. Qua kết quả điều tra nhận thấy, khi quyết định giá mua nhà và đất ở, người bán có xu hướng tham vấn ý kiến của bạn bè đầu tiên chiếm 26.67%, liền sau đó là qua người môi giới nhà đất chiếm 24.44%, đứng vị trí thứ 3 được người bán tham khảo là qua thỏa thuận người bán chiếm 21.11% điều này giải thích vì sao trong những đợt sốt đất, xuất hiện rất nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên như “nấm sau mưa”. Trong khi đó việc tham khảo khung giá nhà nước chỉ có 8.89%, chứng tỏ việc khung giá nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế, chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc thành phố quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất. Đồng thời, Nhà nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp mà chủ yếu vẫn theo cơ chế hội đồng định giá liên ngành; chưa có hội đồng quản lý, theo dõi, cập