Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS, được hình thành và phát triển trong nền KTTT với những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, TTNĐ mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. TTNĐ thường tương đối phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù của địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, ã hội khác nhau quy định. Rõ ràng TTNĐ ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở nông thôn, miền núi v.v…
Thứ hai, TTNĐ là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này uất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Hàng hoá được đem ra giao dịch trên thị trường là các chứng chỉ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng) và các thông tin liên quan, chỉ khi nào giá cả của hàng hoá được ác định cơ bản thì người mua mới tiến hành khảo sát thực địa và thẩm định lại các thông tin. Thông thường phải mất khoảng thời gian nhất định, độ dài và ngắn của thời gian thẩm định phụ thuộc vào độ thuận lợi và khó khăn của địa bàn mà ngôi nhà đó ây dựng, mục đích đầu cơ hay sử dụng của người mua và tính chuyên nghiệp của các dịch vụ cung cấp. Trong thực tiễn, một nhà kinh doanh nhà đất có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới. Ví dụ: một người kinh doanh nhà đất chỉ tiến hành giao dịch ở Hà Nội, nhưng lại được mời vào thành phố Hồ Chí Minh để định giá một tài sản nhà đất cho
một người mua nào đó, thì rõ ràng người này không thể nắm bắt được mọi thông tin về TTNĐ ở thành phố Hồ Chí Minh. Ông ta sẽ phải mất nhiều thời gian để thu thập đầy đủ thông tin giúp cho việc định giá được chính ác. Trong hoàn cảnh như vậy, có lẽ nhanh chóng và đơn giản nhất là nhà đầu tư nên trực tiếp tiếp úc và thuê một chuyên gia TTNĐ ngay tại thành phố Hồ Chí Minh tư vấn. Như vậy, nhà đầu tư sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí để thu thập thông tin thị trường.
Tuy nhiên, sẽ là không cần thiết khi chúng ta định giá một tài sản có giá trị tương đối đồng loạt khắp cả nước. Trong trường hợp này, chuyên gia trong một thị trường địa phương sẽ có đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch ở các thị trường địa phương khác. Riêng đối với tài sản nhà đất thì nhà đầu tư thường phải chịu toàn bộ chi phí chung về tư vấn chuyên môn, trừ khi bản thân nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm để tự làm lấy công việc này.
Cung trên TTNĐ không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cấp cho thị trường, như mua đất, xin cấp giấy phép ây dựng, v.v... Những biến động xảy ra trong TTNĐ chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ, nếu số lượng văn phòng làm việc không đủ để cho thuê, thì người cho thuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại.
Thứ ba, một đặc điểm khác của TTNĐ là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó.
Thứ tư, TTNĐ tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung mang đặc điểm sở hữu toàn dân. Nói một cách cụ thể, do căn cứ vào Hiến pháp mà đất đai nói chung thuộc sở hữu toàn dân, do vậy nhà đất với tư cách là một hàng hóa đặc biệt cũng có đặc điểm sở hữu toàn dân.
Thứ năm, trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây ra hiện tượng lừa đảo.